De nouveaux fonds privés dynamisent le financement immobilier à Hong Kong

En 2025, le marché immobilier de Hong Kong connaît une relance significative, stimulée par l’afflux de capitaux provenant de nouveaux fonds d’investissement privés. Soutenus par des investisseurs locaux et internationaux, ces fonds jouent un rôle de plus en plus crucial dans le financement des projets immobiliers, alors que les canaux de crédit traditionnels restent contraints par les incertitudes économiques.

Un changement dans la dynamique de financement

Après plusieurs années de désengagement des banques et des investisseurs institutionnels traditionnels, les fonds privés comblent désormais le vide en matière de liquidités dans le secteur immobilier. Ce changement est d’autant plus marqué que les banques continuent de resserrer leurs critères de prêt, notamment pour les projets à haut risque et les acquisitions de terrains.

De nombreux fonds nouvellement créés — enregistrés dans des juridictions offshore ou opérant via des filiales asiatiques — ciblent les opportunités dans l’immobilier résidentiel et commercial, allant de la réhabilitation à la construction neuve. Selon les analystes, rien qu’au premier trimestre 2025, le financement alternatif dans le secteur immobilier à Hong Kong a dépassé 2,8 milliards d’euros, soit une augmentation de 35 % par rapport à la même période en 2024.

Les acteurs clés

Parmi les principaux acteurs de cette nouvelle tendance figurent des géants du capital-investissement comme Carlyle Group, Blackstone et PAG, ainsi que des entreprises locales telles que Gaw Capital Partners. Ces entités lèvent activement des fonds à travers des véhicules d’investissement fermés et des instruments dédiés à des projets spécifiques, avec des horizons d’investissement allant de trois à sept ans.

Par ailleurs, de nouveaux fonds spécialisés uniquement sur le marché hongkongais voient le jour. Par exemple, le fonds Horizon HK Real Estate Opportunities, lancé début 2025, a déjà levé plus de 600 millions d’euros auprès d’investisseurs institutionnels et de particuliers fortunés venus de Singapour, des Émirats arabes unis et d’Europe. Sa stratégie principale est d’acquérir des actifs en difficulté, de les restructurer, puis de les revendre avec une plus-value.

Les cibles d’investissement privilégiées

Les fonds privés orientent principalement leurs capitaux vers :

• Des projets résidentiels de milieu de gamme, destinés aux acheteurs locaux dans des zones à forte demande et offre limitée ;
• La réhabilitation de bâtiments anciens dans les quartiers urbains à forte densité, où le manque de terrain crée un potentiel élevé de valorisation ;
• L’immobilier commercial, notamment les immeubles de bureaux de catégorie B et les surfaces commerciales dévalorisées depuis la pandémie ;
• Les actifs alternatifs comme les entrepôts, centres de données, logements étudiants et espaces de co-living, en plein essor avec le développement des secteurs technologique et éducatif.

Les avantages des fonds privés

Les fonds privés présentent plusieurs avantages par rapport aux prêteurs traditionnels. Contrairement aux banques, ils proposent des conditions de financement plus souples, acceptent des niveaux de risque plus élevés et peuvent agir rapidement pour financer un projet. Cela les rend particulièrement attractifs pour les promoteurs de petite et moyenne taille n’ayant pas de notations de crédit solides mais disposant de projets prometteurs.

De plus, ces fonds agissent souvent non seulement comme prêteurs, mais aussi comme partenaires en capital, partageant les risques et les bénéfices. Ce modèle partenarial abaisse les barrières financières et accélère le lancement de projets.

Le cadre réglementaire

Jusqu’à présent, le gouvernement de Hong Kong et l’Autorité monétaire (HKMA) ont adopté une posture d’observation. Toutefois, en 2025, des voix s’élèvent pour instaurer un cadre réglementaire dédié au financement alternatif de l’immobilier. Parmi les propositions, une transparence accrue des flux d’investissement afin d’éviter la surévaluation des actifs et une hausse incontrôlée des prix.

Dans le même temps, les autorités souhaitent encourager l’activité de construction comme levier de croissance, notamment face à la volatilité des marchés financiers et au départ de certaines entreprises multinationales.

Les risques et les défis

Malgré ces perspectives positives, l’implication des fonds privés comporte des risques. Le principal danger réside dans des attentes de rentabilité trop élevées. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’instabilité économique, de nombreux projets pourraient ne pas atteindre leurs objectifs de performance, en particulier si les promoteurs peinent à assurer une gestion efficace.

Un autre risque est la surchauffe de certains segments, notamment les logements en co-living ou locatifs. Les analystes mettent en garde contre les investissements dans ces niches sans une analyse approfondie des tendances démographiques et des comportements des consommateurs.

Exemples de transactions

Parmi les opérations notables, on peut citer l’investissement du fonds Orion Capital dans un projet de réhabilitation à Sheung Wan. Le fonds a injecté environ 120 millions d’euros pour transformer un ancien immeuble de bureaux en un complexe multifonctionnel comprenant logements, commerces et espaces de coworking. Le rendement attendu se situe entre 11 et 13 % par an.

Autre exemple : le fonds GoldBridge a conclu un partenariat avec le promoteur local NewTech Real Estate pour financer la construction d’un ensemble résidentiel de 220 logements à Kwun Tong. Le montant de la transaction s’élève à 95 millions d’euros, avec une participation de 30 % dans le projet pour le fonds et un droit de préemption lors de la revente.

Perspectives pour 2025

Les experts prévoient que le volume du financement immobilier privé à Hong Kong pourrait dépasser les 10 milliards d’euros d’ici la fin de l’année, si les conditions macroéconomiques restent stables. L’intérêt croissant pour les projets durables, intégrant des technologies vertes et des critères ESG, pourrait également renforcer cette dynamique.

Les flux d’investissement transfrontaliers en provenance de Chine continentale devraient également augmenter, notamment à travers des coentreprises et des stratégies de capital-investissement.

Conclusion

Les nouveaux fonds privés apportent un souffle nouveau au secteur immobilier de Hong Kong, en offrant des sources de capital alternatives à un moment où le crédit bancaire se raréfie. Grâce à leur souplesse et à leur approche stratégique, ils permettent à de nombreux projets de voir le jour. Malgré les risques — notamment dans les segments de niche ou dans un contexte économique incertain — le capital privé est en passe de devenir un pilier essentiel de la prochaine phase de croissance du marché immobilier hongkongais. En tant que place financière majeure en Asie, la ville a l’opportunité de renforcer sa résilience en s’adaptant à une nouvelle réalité post-pandémique, plus diversifiée et plus durable.