Le gouvernement fédéral allemand a confirmé son intention de prolonger et d’élargir sa législation sur le plafonnement des loyers, connue sous le nom de Mietpreisbremse. Un porte-parole de la ministre fédérale de la Justice, Stefanie Hubig (SPD), a déclaré vendredi que la mesure serait non seulement prolongée jusqu’en 2029, mais qu’elle s’appliquerait également aux immeubles résidentiels construits jusqu’en 2019.
Le plafonnement s’étend aux bâtiments postérieurs à 2014
Jusqu’à présent, la Mietpreisbremse ne concernait que les logements loués pour la première fois avant octobre 2014. La réforme prévoit de repousser cette date de référence à octobre 2019. Ainsi, des milliers d’appartements construits ces dernières années seront désormais soumis à des restrictions de loyer.
Le plafonnement empêche les propriétaires situés dans les zones désignées de facturer plus de 10 % au-dessus du loyer moyen local (ortsübliche Vergleichsmiete) lors de la relocation d’un logement. Les bâtiments récents jusqu’ici exemptés devront maintenant se conformer à ces limites, à moins qu’ils n’aient été occupés pour la première fois après octobre 2019.
Les loyers moyens continuent d’augmenter dans les grandes villes
Les prix des loyers dans les plus grandes villes allemandes ont fortement augmenté ces dernières années, renforçant la pression politique. D’après les données récentes du marché, les loyers moyens au mètre carré (loyer hors charges) sont les suivants :
| Ville | Loyer moyen 2018 (€/m²) | Loyer moyen 2024/25 (€/m²) |
|---|---|---|
| Berlin | 9,10 | 12,20 |
| Munich | 9,30 | 24,30 |
| Hambourg | 10,30 | 15,38 |
| Francfort | 8,40 | 17,63 |
| Cologne | 7,10 | 14,54 |
Sources : Immowelt, Engel & Völkers, Office fédéral de la statistique (Statistisches Bundesamt)
Le plafonnement des loyers est perçu comme un contrepoids à ces tendances, en particulier à Munich et Francfort où les loyers ont plus que doublé depuis 2018.
Associations de locataires favorables, opposition des propriétaires
Les associations de locataires ont salué la réforme. Lukas Siebenkotten, président du Deutscher Mieterbund, a qualifié cette mesure de nécessaire et attendue depuis longtemps. « Nous saluons cette prolongation de quatre ans et demandons sa mise en œuvre sans délai », a-t-il déclaré.
En revanche, les associations de propriétaires et les promoteurs s’inquiètent d’un effet dissuasif sur l’investissement immobilier. Axel Gedaschko, président de la fédération du logement GdW, a dénoncé un « revirement complet » par rapport aux promesses politiques précédentes. Il met en garde contre un durcissement de la réglementation dans un contexte de coûts de construction élevés, ce qui pourrait freiner l’offre de logements à venir.
Calendrier législatif et stratégie globale du logement
Le projet de loi devrait être examiné par le cabinet fédéral avant l’été. Les nouvelles règles permettront aux municipalités d’appliquer le plafonnement dans les zones tendues jusqu’à fin 2029. En parallèle, une commission d’experts du logement sera mise en place d’ici fin 2026 pour envisager de futures réformes.
Le gouvernement envisage également des mesures complémentaires, notamment des subventions pour le logement social, un encadrement plus strict des locations meublées et un renforcement de la protection contre les expulsions.
Perspectives
Alors que les loyers continuent de croître plus vite que les salaires dans de nombreuses villes, l’élargissement de la Mietpreisbremse pourrait apporter un soulagement temporaire aux locataires — en particulier ceux qui occupent des logements récents. Le véritable défi sera de trouver un équilibre entre régulation du marché et incitations à la construction. Le ministère de la Justice, dirigé par le SPD, affirme que ces deux objectifs sont compatibles.
« Les locataires et les propriétaires ont besoin de certitudes », a déclaré un porte-parole du ministère. « Cette réforme leur apporte cette clarté. »
