Špadići, quartier côtier situé près de Poreč en Istrie (Croatie), est depuis longtemps prisé par les touristes et les investisseurs immobiliers. Cependant, avec l’entrée en vigueur d’une nouvelle législation fiscale le 1er janvier 2025, le marché immobilier local connaît des changements importants. Cet article explore les effets de cette réforme sur les prix, la location et l’investissement immobilier à Špadići.
Nouvelle législation fiscale en Croatie
Le gouvernement croate a mis en place une réforme fiscale visant à limiter les achats spéculatifs et à promouvoir la location de longue durée, notamment dans les zones touristiques.
Points clés de la loi :
- Taux d’imposition fixé localement entre 0,6 € et 8 € par mètre carré par an. À Špadići, le taux pour 2025 est de 5 €/m².
- Exonération fiscale : logements utilisés comme résidence principale ou loués plus de 10 mois par an.
- Déclaration obligatoire des biens à l’administration fiscale avant le 31 mars chaque année.
- Amendes en cas de non-conformité : de 1 000 € à 6 000 €.
Cette législation vise à rendre l’immobilier plus accessible aux résidents permanents et jeunes familles croates.
Réaction du marché immobilier à Špadići
Évolution des prix de vente
Avant l’annonce de la réforme, le prix moyen au mètre carré à Špadići oscillait entre 3 000 € et 3 300 €. Après l’annonce en septembre 2024 :
- Les prix ont chuté de 5 à 7 % d’ici décembre 2024.
- Au printemps 2025, les constructions neuves se vendent entre 2 850 € et 3 100 €/m².
- Les logements anciens à rénover sont évalués à environ 2 400 €/m².
Certains propriétaires ont préféré vendre pour éviter l’alourdissement de la fiscalité, ce qui a augmenté l’offre sur le marché.
Changement du marché locatif
La réforme fiscale encourage clairement la location de longue durée :
- La part de la location longue durée est passée de 35 % à 40 % d’ici mars 2025.
- Le loyer mensuel moyen d’un appartement T2 est d’environ 750 € à 850 €.
- La location saisonnière reste plus rentable à court terme, mais elle implique une charge fiscale plus élevée.
Les propriétaires adaptent leurs modèles économiques pour profiter des exonérations.
Nouvelles stratégies d’investissement
Les investisseurs ajustent leur approche :
- Intérêt croissant pour les logements compacts jusqu’à 50 m².
- Préférence pour les résidences avec services de gestion locative.
- Priorité donnée aux biens conformes aux règles d’exonération.
L’objectif est désormais la rentabilité durable plutôt que les profits rapides issus de la location touristique.
Avis du marché et réactions
Retours des parties prenantes :
- Les habitants locaux accueillent positivement la réforme, qui favorise la disponibilité de logements.
- Les agents immobiliers constatent une baisse des ventes, mais une hausse des demandes de location.
- Les investisseurs adaptent leurs stratégies en s’orientant vers des actifs plus stables.
Le marché devrait se stabiliser à l’été 2025, selon les analystes.
Prévisions pour 2025–2026
- Prix de vente stabilisés entre 2 800 € et 3 100 €/m².
- Maintien d’une forte demande grâce à l’attractivité de Špadići.
- Hausse continue des biens adaptés à la location longue durée.
- Baisse des loyers possible de 5 à 10 % due à une augmentation de l’offre.
Conclusion
La réforme fiscale en Croatie a redéfini les dynamiques du marché immobilier à Špadići. Si une phase d’ajustement était attendue, on observe aujourd’hui une stabilisation des prix, une transition vers la location résidentielle, et une meilleure durabilité des investissements.
Špadići reste une zone d’investissement intéressante, mais désormais plus adaptée aux acheteurs conscients des nouvelles règles et orientés vers des stratégies à long terme.
