Comment maximiser les économies fiscales sur l’immobilier grâce aux réductions en vigueur en 2025 ?

Posséder un bien immobilier en Europe reste l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables, mais cela s’accompagne aussi de nombreuses obligations fiscales. En 2025, de plus en plus d’investisseurs — particuliers comme professionnels — cherchent à réduire légalement leur charge fiscale. Bien que le terme « IRS » soit propre aux États-Unis, il est aujourd’hui utilisé de manière plus large pour désigner les stratégies fiscales liées à l’immobilier, y compris en Europe.

Ce guide explore les meilleures façons d’optimiser votre fiscalité immobilière en Europe, avec des comparaisons entre pays, des régimes avantageux et des exemples concrets.

Vue d’ensemble de la fiscalité immobilière en Europe

La fiscalité immobilière en Europe repose généralement sur quatre catégories :

• Impôt sur la propriété (taxe foncière, taxe d’habitation)
• Impôt sur les revenus locatifs
• Impôt sur les plus-values (en cas de revente)
• Droits de mutation ou de succession

Les règles varient selon :

• votre résidence fiscale (résident ou non-résident)
• la forme juridique de détention (personnelle ou par société)
• le régime fiscal choisi (forfaitaire, réel, progressif)

🇫🇷 France

Régimes disponibles :

• Micro-foncier : jusqu’à 15 000 €/an de loyers → abattement automatique de 30 %
• Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, assurance, intérêts d’emprunt, gestion, amortissement)

Exemple :
Revenus locatifs à Lyon : 18 000 €
Frais réels : 6 000 €
Base imposable (régime réel) = 12 000 €

Pour les non-résidents : impôt de 20 % + 17,2 % de prélèvements sociaux = 37,2 %

🇪🇸 Espagne

Points clés :

• Impôt sur les loyers : 19 % pour les résidents de l’UE, 24 % pour les non-résidents
• Abattement de 60 % pour la location longue durée de résidences principales
• Les résidents de l’UE peuvent déduire les charges : intérêts, entretien, assurance, taxes

Exemple :
Revenus bruts : 20 000 €
Charges déductibles : 8 000 €
Base nette : 12 000 €
Après abattement de 60 % : 4 800 €
Impôt = 4 800 € × 19 % = 912 €

🇵🇹 Portugal

Régimes et taux :

• Le régime NHR (Non-Habitual Resident) reste valable jusqu’à 10 ans pour ceux qui s’y sont installés avant fin 2024
• Taux fixe sur les revenus locatifs : 28 %
• Taux réduit possible à 15 % pour certains biens en zones rurales
• Plus-values : 28 %, avec exonération en cas de réinvestissement

Charges déductibles : intérêts, taxe IMI, frais de rénovation et de gestion

🇩🇪 Allemagne

Spécificités :

• Barème progressif : de 14 % à 45 % selon les revenus
• Tous les frais sont déductibles :
  • intérêts d’emprunt
  • travaux
  • charges de copropriété
  • déplacements
  • amortissement à hauteur de 2 %/an
• Plus-value exonérée après 10 ans de détention
• Possibilité de report de taxation en cas de réinvestissement (article §6b EStG)

Exemple :
Loyers : 15 000 €
Charges : 7 000 €
Amortissement : 4 000 €
Base imposable : 4 000 €

🇮🇹 Italie

Régime forfaitaire : Cedolare secca

• Taux fixe : 21 % (location longue durée)
• 10 % en cas de location sociale
• Aucun justificatif de frais requis
• Simple pour les non-résidents

Exemple :
Revenus locatifs à Milan : 14 000 €
Impôt = 21 % → 2 940 €

🇬🇷 Grèce

• Barème progressif :
  • 15 % jusqu’à 12 000 €
  • 35 % entre 12 001 € et 35 000 €
  • 45 % au-delà
• Déductions possibles : intérêts, travaux, assurance
• Amortissement : 2 à 4 % par an
• Locations de courte durée : imposition à 15–30 %

🇨🇾 Chypre

• Impôt progressif sur les loyers
• Exonération de la plus-value possible sur la résidence principale (5 ans de détention)
• Déductions admises : intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, taxes locales

Prix moyens de l’immobilier en Europe en 2025 (€/m²)

Conclusion

Comment maximiser les économies fiscales sur l’immobilier grâce aux réductions en vigueur en 2025 ? La réponse dépend du pays, du régime fiscal choisi et de la stratégie appliquée.

✅ Vous privilégiez les déductions réelles ? L’Allemagne et la France offrent des régimes détaillés et flexibles.
✅ Vous cherchez un système simple à taux fixe ? L’Italie (cedolare secca) et le Portugal sont idéaux.
✅ Vous voulez une réduction automatique sur les revenus ? L’Espagne et sa remise de 60 % sur les locations longue durée est imbattable.
✅ Vous souhaitez différer l’impôt sur les plus-values ? L’Allemagne et le Portugal permettent de le faire légalement.

💡 Conseil : Tenez une comptabilité claire de toutes vos dépenses immobilières, consultez un fiscaliste local et choisissez le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Conclusion : Une bonne stratégie fiscale ne consiste pas seulement à remplir correctement sa déclaration, mais à connaître les outils à votre disposition. Bien utilisée, la fiscalité devient un levier puissant de performance pour votre patrimoine immobilier.