De cara a 2026 el sector inmobiliario logístico europeo se está recuperando de manera disciplinada. La demanda de almacenes se ha estabilizado tras la pandemia. Al mismo tiempo los activos logísticos prime se perciben cada vez más como infraestructura core y no como inmobiliario cíclico. La actividad de arrendamiento es ahora más selectiva. Las restricciones urbanísticas y la limitada capacidad energética han condicionado el desarrollo. El capital de inversión y los niveles de precios están regresando. Los inversores se centran más en la calidad la ubicación y la durabilidad de los ingresos que en el volumen de transacciones.
El futuro de la logística en Europa está pasando de una expansión acelerada a un enfoque en optimización preparación para la automatización y resiliencia energética. Tras años de disrupción los ocupantes están recalibrando activamente sus cadenas de suministro mientras que propietarios e inversores ajustan el riesgo en un entorno de tipos de interés más altos. En este sentido 2026 representa más una consolidación estructural que una recuperación cíclica con el posicionamiento estratégico sustituyendo al crecimiento agresivo como tema principal.
La demanda de arrendamiento se estabiliza pero los activos prime lideran el desempeño
La investigación de CBRE indica que la absorción logística en Europa está ganando impulso aunque sigue por debajo de los niveles máximos de la pandemia. Se espera que la absorción neta se recupere gradualmente con una normalización total prevista solo en 2027. Sin embargo esta moderación no refleja debilidad sino un enfoque más intencional por parte de las empresas para diferenciarse mejor de sus competidores. Las compañías se concentran en la eficiencia más que en la expansión. Las redes se consolidan y la capacidad de almacenamiento se optimiza.
Según Savills los ocupantes prefieren de forma constante edificios de alta especificación con alturas libres de 10 a 12 metros buena resistencia de suelo adecuada profundidad de patio y diseño conforme a criterios ESG. A medida que los centros de distribución se automatizan y electrifican las necesidades energéticas superan con frecuencia la capacidad de suministro disponible.
De acuerdo con Prologis la tasa de vacancia europea podría caer por debajo del 5 por ciento si las carteras de oferta se gestionan adecuadamente y el crecimiento económico se fortalece. Es poco probable que esto ocurra de manera uniforme en todos los países de la región. No obstante refuerza la idea de que la capacidad logística moderna es escasa y estratégicamente valiosa en ubicaciones core.
Las rentas prime se mantienen altas en mercados con oferta limitada
Knight Frank señala que el mercado logístico prime de Londres continúa registrando alrededor de 360 euros por metro cuadrado al año. Los niveles de renta prime muestran un mercado cada vez más bifurcado: Dublín ocupa el segundo lugar con alrededor de 150 euros por metro cuadrado al año mientras que hubs continentales clave como Berlín Ámsterdam y Barcelona se sitúan entre 90 y 110 euros por metro cuadrado al año.
Los principales corredores logísticos muestran solidez con rentas prime en niveles absolutos históricamente elevados. Las ciudades secundarias del sur y centro de Europa se sitúan entre 70 y 90 euros por metro cuadrado aunque los incentivos son cada vez más visibles en corredores con sobreoferta especialmente para activos más antiguos. Según CBRE el crecimiento de las rentas prime se desacelerará hasta aproximadamente el 1,8 por ciento en 2026. Esto indica una transición desde ajustes rápidos de precios hacia un crecimiento de ingresos más lento pero más estable.
Los volúmenes de inversión se reconstruyen bajo mayor disciplina de rentabilidad
La logística sigue siendo uno de los sectores más resilientes de Europa según la evidencia de los mercados de capitales. De acuerdo con CBRE la inversión industrial y logística europea superó los 40,6 mil millones de euros en 2025 con el Reino Unido representando alrededor de 11,3 mil millones de euros.
Aunque este volumen está por debajo de los picos extraordinarios de 2021 y 2022 sugiere que el apetito institucional se está reactivando de forma significativa y que la liquidez está regresando.
Los tipos de interés a largo plazo permanecen por encima del ciclo ultra bajo de principios de la década de 2020. Según Knight Frank esto cambia fundamentalmente el entorno de valoración y los rendimientos se han estabilizado en niveles más altos con una compresión adicional limitada. Según Knight Frank el rendimiento inicial neto paneuropeo para logística prime a finales de 2025 era de alrededor del 4,7 por ciento. Los referentes nacionales incluyen Alemania en torno al 4,5 por ciento Francia cerca del 4,75 por ciento y Países Bajos aproximadamente en el 4,7 por ciento.
Las restricciones energéticas y de permisos están configurando la oferta
La demanda ya no puede impulsarse únicamente mediante nuevas entregas. La ecuación del desarrollo ahora incorpora capacidad de red regulación ambiental y complejidad de permisos como variables clave que determinan las condiciones para la entrega de nuevos espacios logísticos. Según CBRE las finalizaciones disminuirán en 2026 ya que las carteras especulativas se mantienen controladas y los promotores priorizarán proyectos prearrendados ubicados en corredores bien conectados con acceso fiable a infraestructura.
La disponibilidad de energía se está convirtiendo en una restricción cada vez más relevante con plazos de conexión que se amplían de manera significativa en varios mercados europeos limitando en la práctica el desarrollo de grandes centros de distribución. Según Savills este desafío infraestructural refuerza la fortaleza de las rentas en clústeres logísticos consolidados y aumenta la importancia de la rehabilitación en ubicaciones urbanas con disponibilidad limitada de suelo.
Como resultado es probable que la brecha de rendimiento entre activos prime y secundarios continúe ampliándose a medida que los inversores reposicionan propiedades más antiguas en microlocalizaciones sólidas mejorando sus credenciales ESG y su preparación para la automatización. El enfoque está pasando del crecimiento especulativo a la mejora operativa y a la optimización de la base de activos a largo plazo.
Para 2026 tres fuerzas estructurales impulsarán el cambio en el mercado logístico. La primera es la transformación de las cadenas de suministro. La segunda es ESG y la descarbonización. La tercera es la automatización y la digitalización.
Temas estratégicos que definen 2026
Tres impulsores estructurales cambios en las cadenas de suministro ESG y descarbonización y automatización y digitalización configuran las perspectivas logísticas europeas en 2026. La continua regionalización de las cadenas de suministro y el nearshoring anclan la demanda en Europa Central y Oriental a medida que las redes de producción se vuelven más diversas y menos dependientes de Asia. Las prácticas de sostenibilidad y descarbonización se han integrado en las cadenas de suministro y en los procesos de contratación de los ocupantes influyendo considerablemente en las estructuras de arrendamiento y en el capex. El diseño de almacenes incorpora cada vez más automatización y digitalización aumentando la intensidad de capital y reforzando el compromiso de los ocupantes con instalaciones modernas.
En conjunto estos tres impulsores estructurales sitúan 2026 como un año que aunque parece más tranquilo que 2025 continúa mostrando escasez de oferta en corredores estratégicos clave. Las variaciones de algunos puntos porcentuales en la vacancia y la moderación del crecimiento de las rentas no cambiarán la narrativa estructural del inmobiliario logístico. El mercado logístico europeo en 2026 no está sobrecalentado sino que se está consolidando en lugar de acelerarse. Los precios se están volviendo más disciplinados.
