El mercado inmobiliario comercial de Asia atraviesa una de las transformaciones estructurales más significativas de su historia moderna. Tras dos años de flujos de capital interrumpidos y un endurecimiento monetario en las principales economías, la región entró en 2024 con un renovado impulso: los volúmenes de inversión aumentaron un 23 por ciento interanual, alcanzando 131 mil millones de dólares (≈120 mil millones de euros). Sin embargo, este repunte no solo refleja una mejora cíclica, sino también un cambio estratégico más profundo. Los inversores institucionales se están alejando de los modelos de propiedad pasiva y adoptando estructuras de Operador–Inversor, donde la creación de valor depende del rendimiento operativo, la integración tecnológica y la ejecución basada en plataformas, más que de la simple recaudación de rentas.
El fin de la propiedad pasiva en Asia
Varias fuerzas están impulsando a la región hacia modelos inmobiliarios más operativos. El aumento de los costes de financiación en Australia, Singapur y Corea del Sur ha reducido los rendimientos basados en apalancamiento que antes respaldaban las estrategias pasivas. La deuda barata —motor clave del ciclo anterior— prácticamente ha desaparecido, lo que convierte la capacidad operativa en el factor decisivo para sostener los ingresos.
Al mismo tiempo, las expectativas de los inquilinos se han vuelto mucho más exigentes. Los operadores logísticos y de cadena de frío requieren estabilidad de temperatura, monitorización digital y funcionamiento continuo garantizado. Los distribuidores farmacéuticos exigen instalaciones conformes a la regulación. Las empresas tecnológicas y de alta intensidad de datos necesitan infraestructura energética eficiente y digitalmente robusta. Los edificios que solo ofrecen espacio físico —sin plataformas operativas integradas— son cada vez menos competitivos. Los inversores sin control operativo enfrentan mayores costes, menor retención y una resiliencia de ingresos debilitada, mientras que los Operadores–Inversores pueden influir directamente en el rendimiento del activo.
Los sectores operativos lideran la transición
Ningún sector ilustra este cambio con mayor claridad que los centros de datos. En 2025 superaron a la logística como principal destino de inversión en Asia, con rendimientos medios del 5,8 por ciento y hasta el 6,5 por ciento en mercados específicos. Un centro de 10 megavatios en Singapur con un PUE de 1,25 puede generar ahorros energéticos a diez años superiores al coste de construcción de muchos activos industriales, un rendimiento posible únicamente cuando los propietarios controlan activamente operaciones, sistemas eléctricos e infraestructura de monitorización.
Los segmentos de living y alojamiento muestran un patrón similar. Ascott Residence Asia Fund II de CapitaLand recaudó 650 millones de dólares (≈598 millones de euros) para convertir edificios más antiguos en Japón y Singapur en formatos híbridos de mayor rentabilidad. Estos retornos provienen de renovaciones constantes, diseños flexibles, optimización de ingresos y mejoras en los servicios, palancas operativas que los propietarios pasivos no pueden activar.
En Australia, Scape amplió su plataforma de vivienda estudiantil y multifamiliar con 700 millones de dólares (≈644 millones de euros) procedentes del National Pension Service de Corea del Sur. Esto eleva su cartera gestionada a alrededor de 13 mil millones de dólares (≈12 mil millones de euros), demostrando que la escala se logra mediante excelencia operativa, no por propiedad estática.
La logística —antes uno de los sectores más sencillos— se ha vuelto altamente operativa. Las rentas prime en Singapur alcanzan ahora 1.82 SGD por pie cuadrado al mes (≈1.27 euros), impulsadas por la demanda de almacenes automatizados de alta especificación. Los rendimientos logísticos en Japón se mantienen cerca del 4,5 por ciento, mientras que en el Sudeste Asiático rondan el 5 por ciento. La inversión de 78 millones de euros de Blackstone cerca de Chennai refleja esta estrategia: capital destinado a expandir una plataforma logística con automatización, cadena de frío y servicios adaptados a las necesidades de los inquilinos.
Condiciones de mercado divergentes moldean la estrategia
Los mercados asiáticos no avanzan de forma uniforme. Hong Kong sigue bajo una presión considerable, con vacantes de oficinas cercanas al 19 por ciento y rentas prime que han caído más del 20 por ciento desde 2022. HSBC informó que el 73 por ciento de su cartera de préstamos inmobiliarios comerciales, valorada en 32 mil millones de dólares (≈29 mil millones de euros), presenta ahora riesgos elevados, ilustrando que los activos pasivos y no operativos son los más vulnerables durante las recesiones. En estas condiciones, los reposicionamientos, los formatos híbridos y los modelos basados en servicios se vuelven esenciales.
China continúa expandiendo su ecosistema de REIT privados, que podría recaudar alrededor de 12 mil millones de dólares (≈11 mil millones de euros) en 2025, con rendimientos entre el 5 y el 6 por ciento. Pero el rendimiento depende cada vez más de la capacidad operativa, no solo de los fundamentos del activo. Paralelamente, India se ha convertido en el mercado de crédito inmobiliario privado de más rápido crecimiento en Asia, impulsado por financiación vinculada al rendimiento para centros de datos, logística y proyectos build-to-rent, todos ellos dependientes de una ejecución operativa de alta calidad.
Perspectiva estratégica
En toda Asia, las valoraciones recompensan hoy la competencia operativa tanto como la calidad del activo. En Tokio, las tasas de capitalización de oficinas prime apenas superan los rendimientos de los bonos soberanos, lo que convierte las mejoras operativas —eficiencia energética, espacios flexibles, cumplimiento ESG e infraestructura digital— en requisitos clave para obtener primas de rendimiento. Los almacenes de cadena de frío capaces de mantener un control preciso de temperatura y monitorización detallada pueden cobrar entre un 30 y un 50 por ciento más que los almacenes estándar, subrayando cuán profundamente el rendimiento está ligado a la calidad del servicio.
En el segmento residencial, la gestión de ingresos, la experiencia del inquilino y la sofisticación del servicio definen cada vez más los retornos, superando la apreciación del capital como principal motor de valor. El mercado inmobiliario asiático está entrando en una era operativa en la que los retornos se generan no mediante la simple recolección pasiva de rentas, sino a través de sistemas, capacidades y experiencia aplicadas dentro del activo. Los inversores que combinan propiedad con ejecución operativa —o que se asocian con operadores capaces de ofrecer rendimiento medible— están mejor posicionados para liderar el próximo ciclo. Aquellos que dependen únicamente de estrategias pasivas corren el riesgo de quedarse atrás, ya que el valor se basará cada vez más en cómo funcionan los activos y no simplemente en quién los posee.
