Tras casi tres años de decisiones bloqueadas y posicionamiento defensivo, el mercado inmobiliario privado europeo vuelve a moverse. No con la confianza del ciclo previo a 2022, pero sí con la suficiente intención como para demostrar que el capital ya no está paralizado por la incertidumbre. La captación de fondos se ha reanudado en un mercado que ha asumido en gran medida unos costes de financiación más altos, una regulación más estricta y salidas más lentas como condiciones estructurales, y no como una disrupción temporal.
En 2025, los fondos inmobiliarios privados centrados en Europa recaudaron una cifra estimada de entre 65.000 y 70.000 millones de euros. Según los estándares históricos, no se trata de un boom. Lo relevante es el cambio de comportamiento que hay detrás de ese número. Los inversores que pasaron gran parte de los últimos dos años esperando mayor visibilidad están ahora comprometiendo capital allí donde el riesgo puede valorarse con disciplina y donde los resultados parecen acotados en lugar de abiertos.
El capital regresó, pero solo a las plataformas más grandes
La recuperación de la captación de fondos en Europa ha sido limitada. El capital ha fluido principalmente hacia grandes gestores consolidados, con largos historiales, carteras diversificadas y acceso probado a financiación en múltiples jurisdicciones. Para los inversores institucionales, el último ajuste reforzó una lección sencilla: cuando los mercados se vuelven ilíquidos, el tamaño y la solidez del balance son determinantes.
Los gestores pequeños y medianos siguen enfrentándose a procesos de captación largos y complejos. Esto no refleja una falta de capital, sino una baja tolerancia al riesgo de ejecución. Los inversores no están expresando una fe renovada en el inmobiliario europeo como clase de activo. Están expresando confianza en plataformas concretas capaces de gestionar la presión del refinanciamiento, la complejidad regulatoria y periodos de tenencia más prolongados.
La estabilidad liberó capital antes del regreso de las operaciones
Lo que finalmente cambió el comportamiento de los inversores no fue la expectativa de un dinero más barato, sino la estabilización de los supuestos de financiación. Entre 2022 y 2024, el mercado inmobiliario europeo sufrió menos por el nivel elevado de los tipos de interés que por su imprevisibilidad. Las rápidas revalorizaciones socavaron el underwriting, ampliaron las brechas entre compradores y vendedores y dificultaron las decisiones de los comités de inversión incluso cuando los activos parecían atractivamente valorados.
En 2025, los costes de endeudamiento seguían siendo elevados, pero las expectativas se estabilizaron. Los prestamistas actuaron con mayor coherencia, las brechas de valoración se estrecharon y el underwriting recuperó credibilidad. Esto permitió a los inversores aprobar compromisos incluso mientras los volúmenes de transacciones permanecían contenidos. La captación de fondos se reactivó primero, reflejando la creencia de que la fase más disruptiva de la revalorización ya había quedado atrás.
Las estrategias oportunistas se movieron primero
La composición del capital recaudado en Europa muestra dónde la convicción es más fuerte. Las estrategias oportunistas y value-add captaron la mayor parte de los nuevos compromisos, reflejando la idea de que la revalorización ha creado oportunidades, pero solo en segmentos específicos del mercado.
La situación de distress en Europa es desigual y no sistémica. Oficinas secundarias, activos que requieren fuertes inversiones en eficiencia energética y propiedades cercanas a vencimientos críticos de refinanciación siguen bajo presión, creando puntos de entrada para compradores bien capitalizados. Al mismo tiempo, la logística, la vivienda en alquiler, el alojamiento para estudiantes y determinados activos hoteleros continúan beneficiándose de una escasez estructural de oferta y de una demanda resiliente.
Los inversores no se están posicionando para una recuperación generalizada. Están respaldando a gestores capaces de operar en un entorno fragmentado y de valorar el riesgo activo por activo, en lugar de confiar en un repunte cíclico.
La regulación se convirtió en un factor de valoración
A diferencia de ciclos anteriores, el reajuste del inmobiliario europeo es inseparable de la regulación. Los estándares de eficiencia energética y los requisitos de sostenibilidad influyen ahora directamente en las valoraciones, en el acceso a la financiación y en la liquidez de salida.
Los edificios que no pueden cumplir de forma realista los futuros umbrales de eficiencia se enfrentan a mayores gastos de capital, a un apetito limitado por parte de los prestamistas y a descuentos persistentes en valoración. Por ello, los fondos especializados en rehabilitación, reposicionamiento o adquisición de activos ya conformes están atrayendo un mayor interés inversor. Para los limited partners europeos, la sostenibilidad ha pasado de ser una preferencia política a un riesgo de balance.
La infraestructura digital atrajo capital hacia el inmobiliario
Otro motor de la recuperación de la captación de fondos en Europa ha sido la ampliación de lo que los inversores clasifican hoy como inmobiliario. Los centros de datos, las redes de fibra y los activos de infraestructura digital relacionados se integran cada vez más en las asignaciones inmobiliarias, en lugar de tratarse como infraestructura pura.
El impulso europeo hacia la soberanía de los datos, la capacidad cloud y las infraestructuras preparadas para la inteligencia artificial ha respaldado grandes levantamientos de capital en este segmento. Para los inversores cautelosos con la exposición a oficinas tradicionales pero aún comprometidos con los activos reales, la infraestructura digital ofrece demanda de largo plazo, ingresos contractuales y relevancia estratégica. Su auge ha ampliado el flujo de capital hacia el inmobiliario europeo en un momento en que los sectores comerciales tradicionales siguen bajo presión.
La disciplina de liquidez remodeló el comportamiento inversor
Un factor menos visible pero decisivo detrás del repunte en la captación de fondos es el renovado enfoque en la disciplina de liquidez. Tras varios años de tensiones en los mercados privados, los inversores europeos son mucho más escépticos respecto a estructuras que prometen flexibilidad sin ser capaces de ofrecerla realmente.
Los fondos inmobiliarios tradicionales de estructura cerrada, a pesar de sus horizontes largos, aportan claridad. Los inversores pueden evaluar el apalancamiento, los riesgos de refinanciación, el ritmo de inversión y los supuestos de salida sin depender de narrativas optimistas sobre la liquidez. A medida que la volatilidad de las valoraciones se ha reducido, esta transparencia ha permitido que el inmobiliario vuelva a integrarse en los modelos de cartera institucionales como una asignación controlada y de largo plazo, y no como una historia de crecimiento.
Lo que realmente señala la recuperación
La recuperación de la captación de fondos en Europa no marca un regreso a una asunción agresiva de riesgos. Refleja un mercado que ha aceptado salidas más lentas, costes de refinanciación más altos y una regulación más exigente como rasgos permanentes. El capital regresa no porque las condiciones hayan mejorado de forma drástica, sino porque los inversores consideran que los límites del riesgo son ahora visibles.
La verdadera prueba aún está por llegar. Si los volúmenes de transacciones se recuperan en 2026, el capital recaudado durante el último año respaldará una nueva fase de adquisiciones marcada por la regulación y la disciplina de balance. Si la presión del refinanciamiento persiste y las salidas siguen restringidas, la captación de fondos podrá continuar, pero solo para gestores capaces de operar con paciencia, flexibilidad y un profundo control operativo. El mercado inmobiliario europeo no ha resucitado. Ha entrado en una fase más selectiva y condicionada, en la que el capital vuelve a estar dispuesto a actuar, pero únicamente en términos que puede justificar plenamente.
