Tras la temporada turística de 2025, los activos hoteleros en Europa y Estados Unidos no afrontan una desaceleración, sino una fase de recalibración. Lo que se esperaba como una pausa post-temporada se ha convertido en un periodo de despliegue selectivo de capital. Los volúmenes de transacciones se han mantenido sólidos, pero la lógica de las operaciones ha cambiado. Compradores y vendedores se centran ahora menos en el impulso del mercado y más en el rendimiento operativo, la solidez de las ubicaciones y la capacidad de los activos para ser reposicionados de forma eficiente.
Este cambio es visible en varios segmentos del mercado. Los inversores están apostando por resorts de destino con temporadas ampliadas, activos de ocio vinculados al esquí y explotables durante todo el año, así como por resorts urbanos de nueva generación. Los hoteles urbanos integrados en corredores de transporte y en infraestructuras empresariales también están en el punto de mira, especialmente cuando existen oportunidades value-add y el precio por habitación se mantiene por debajo del coste de reposición.
Un mercado impulsado por la operación y no por los ciclos
Los hoteles se han reafirmado como uno de los segmentos más resilientes del inmobiliario comercial. Los datos de HVS indican que en el primer semestre de 2025 la actividad fue más intensa en las transacciones hoteleras individuales, mientras que los volúmenes de carteras se debilitaron. Este patrón refleja un cambio estructural más que una pausa temporal.
Los inversores ya no adquieren hospitalidad como una exposición temática amplia. En su lugar, analizan el rendimiento operativo, la disciplina en el gasto de capital y la capacidad de los activos para mantener su poder de fijación de precios una vez finalizada la temporada turística alta.
El mercado post-temporada se ha vuelto, por tanto, más analítico. Los activos se evalúan por su capacidad de funcionar fuera de los meses punta, absorber mayores costes de financiación y justificar estrategias de renovación o reposicionamiento sin apoyarse en supuestos de apalancamiento agresivos.
Quién compra después de la temporada y por qué
Durante el periodo de tipos de interés bajos, los inversores hoteleros estaban motivados por una amplia gama de factores, desde la compresión de rendimientos hasta la diversificación de carteras. En el entorno posterior a 2025, esas motivaciones se han estrechado.
Los fondos de private equity con una fuerte experiencia en hotelería se encuentran entre los compradores más activos, en particular los fondos estadounidenses que despliegan capital en Europa. Su estrategia refleja la disposición a asumir riesgo operativo a cambio de creación de valor mediante reposicionamiento, mejora de marcas y una gestión de ingresos más eficiente, en lugar de ingeniería financiera.
El capital institucional a largo plazo también se ha vuelto más visible. Fondos de pensiones, vehículos inmobiliarios abiertos y estructuras francesas tipo SCPI participan cada vez más a través de estrategias orientadas a ingresos. Las operaciones de sale-and-leaseback y los contratos operativos a largo plazo permiten a estos inversores asegurar flujos de caja predecibles, protección frente a la inflación y estructuras alineadas con perfiles de riesgo conservadores.
Un tercer grupo, en rápido crecimiento, lo conforman los family offices y el capital privado. Estos inversores priorizan la preservación del capital a largo plazo frente al rendimiento a corto plazo y se centran en activos urbanos “trophy” en ciudades con restricciones estructurales de oferta. París, Madrid y varias ciudades italianas han vuelto a situarse entre las principales prioridades, pese a los elevados niveles de precios.
Tres tendencias de inversión que están configurando el mercado post-2025
Una de las tendencias más claras desde 2025 es el renovado interés por grandes resorts con temporadas operativas ampliadas o anuales. Una transacción emblemática que ilustra este cambio es la venta del Mare Nostrum Resort en Tenerife, con 1.037 habitaciones, por 430 millones €, lo que implica un precio aproximado de 415.000 € por habitación. Los analistas del sector interpretan esta operación como una señal clara de que los resorts con perfiles de demanda de doce meses pueden justificar mayores inversiones en capex y ofrecer un rendimiento fiable incluso en un entorno de mayor coste del capital. El sur de España y las Islas Canarias se perciben cada vez más como mercados estructuralmente infraofertados en comparación con destinos mediterráneos continentales que siguen dependiendo en gran medida del turismo estival.
En contraste, los hoteles urbanos prime han reafirmado su poder de fijación de precios. Las recientes transacciones en París lo ponen de manifiesto. El Hotel Grand Cœur Latin, con 75 habitaciones, fue adquirido por un inversor privado por más de 70 millones €, lo que equivale a unos 933.000 € por habitación. El Hotel Filigrane & Spa, con 43 habitaciones, se vendió por más de 36,5 millones €, es decir, alrededor de 850.000 € por llave. Estos niveles de precios explican la intensa competencia por los activos situados en ubicaciones céntricas. En ciudades con oferta estructuralmente limitada, la escasez y la preservación del capital a largo plazo superan de forma constante las preocupaciones sobre la compresión de rendimientos.
Entre estos dos extremos se sitúa un volumen creciente de operaciones value-add y estructuradas. Las divergencias de expectativas entre compradores y vendedores han convertido las estructuras de sale-and-leaseback y los programas de renovación claramente definidos en un compromiso eficaz. Un ejemplo representativo es la adquisición del Hotel Abades Nevada Palace en Granada, con 258 habitaciones, por 30 millones €, por parte de un vehículo SCPI francés. La operación incluyó un leaseback a 15 años al operador y un compromiso de renovación por valor de 5 millones €. Esta estructura permite al vendedor liberar capital sin abandonar la operación, al tiempo que ofrece al inversor visibilidad de ingresos y un riesgo de ejecución controlado.
¿Vuelve el “precio por habitación”?
Tras la temporada 2025, las transacciones hoteleras vuelven a analizarse principalmente en términos de precio por habitación, ya que este indicador proporciona una lectura rápida del posicionamiento y el riesgo del activo. Las operaciones europeas recientes muestran un rango amplio pero coherente, que va desde aproximadamente 116.000 € por llave para activos value-add en arrendamiento en ciudades secundarias, hasta unos 415.000 € por llave para grandes resorts, y entre 850.000 y 930.000 € por llave para hoteles prime en París.
Transacciones hoteleras recientes tras la temporada 2025
| Ubicación | Tipo de activo | Habitaciones | Valor de la transacción | Precio por habitación | Perfil de inversión |
|---|---|---|---|---|---|
| Tenerife, España | Resort de playa | 1.037 | 430 millones € | ≈ 415.000 € | Resort de ocio anual |
| París, Francia | Hotel urbano prime | 75 | > 70 millones € | ≈ 933.000 € | Activo trophy urbano |
| París, Francia | Hotel urbano & spa | 43 | > 36,5 millones € | ≈ 850.000 € | Centro urbano prime |
| Granada, España | Hotel urbano (sale-and-leaseback) | 258 | 30 millones € | ≈ 116.000 € | Value-add |
| Washington, D.C., EE. UU. | Hotel urbano | ~410 | 92 millones $ (≈ 88 millones €) | ≈ 216.000 € | Activo urbano estabilizado |
Condiciones de financiación y el papel de la deuda
La disponibilidad de deuda se ha convertido en el principal factor de filtrado de la actividad post-temporada. Los préstamos senior denominados en euros para activos hoteleros estabilizados suelen estructurarse con ratios loan-to-value del 55–65 %, márgenes de Euribor +165 a +350 puntos básicos y vencimientos de cinco a siete años. Este entorno premia a los activos operativamente sólidos y penaliza los planes de negocio especulativos.
Cuando la financiación bancaria se vuelve más restrictiva, el crédito privado entra en escena ofreciendo mayor flexibilidad a un coste más elevado. En consecuencia, los compradores ya no adquieren simplemente hoteles, sino activos capaces de superar el proceso de underwriting de los financiadores en un mercado crediticio más estricto y selectivo.
Qué señala el mercado para 2026
Las encuestas de sentimiento inversor de CBRE siguen situando a España e Italia entre los mercados hoteleros más atractivos de Europa, con Londres y Madrid a la cabeza a nivel urbano. Sin embargo, la tensión central permanece sin resolver. Muchos vendedores continúan anclando los precios a expectativas de rentabilidad previas a las subidas de tipos, mientras que los compradores estructuran las operaciones teniendo en cuenta el coste actual de la deuda.
El resultado no es una corrección generalizada del mercado, sino un flujo constante de operaciones estructuradas —sale-and-leaseback, alianzas, desinversiones selectivas y refinanciaciones, a menudo incorporando criterios de financiación verde—. En el entorno posterior a 2025, los activos hoteleros ya no se adquieren únicamente por el impulso del mercado, sino por su resiliencia, su profundidad operativa y su capacidad para rendir cuando los periodos punta ya han quedado atrás.
