Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) ha decidido lanzar un nuevo fondo inmobiliario centrado en Japón, valorado en ¥100 mil millones (≈ 630 millones €). El proyecto tiene como objetivo modernizar oficinas medianas, edificios residenciales y hoteles con bajo rendimiento en Osaka, Tokio y Nagoya, para reposicionarlos y obtener mejores retornos. El fondo será gestionado por MUFG Asset Management. Se prevé una recaudación de capital propio de alrededor de ¥30 mil millones (≈ 190 millones €) de inversores institucionales, complementada con deuda.
El lanzamiento se produce mientras el capital institucional fluye cada vez más hacia el mercado inmobiliario japonés en medio de la incertidumbre global. MUFG ha sabido cronometrar bien sus préstamos corporativos, justo cuando los rendimientos se estabilizan y la demanda interna aumenta.
Un movimiento oportuno en plena recuperación del mercado
El mercado de oficinas prime en Japón está recuperando fuerza. Según un informe, en el segundo trimestre de 2025 la tasa de vacancia de oficinas “Grade A” en Tokio alcanzó el 1,4 %, el nivel más bajo desde 2021. Al mismo tiempo, los alquileres en submercados premium como Marunouchi y Otemachi muestran una tendencia al alza. Durante más de diez trimestres consecutivos, los rendimientos de las oficinas se han mantenido estables, lo que indica madurez en la inversión.
Mientras tanto, el sector hotelero está en auge. Japón lidera el rendimiento hotelero en Asia-Pacífico en 2025, con Osaka a la cabeza en RevPAR ante la Expo 2025. La recuperación del turismo nacional combinada con la debilidad del yen sigue impulsando la demanda internacional, convirtiendo los hoteles en uno de los segmentos más atractivos para los inversores.
Los precios del suelo en 2024 registraron su crecimiento más rápido en 34 años. La tendencia de reurbanización y expansión logística en todo el país explica por qué tanto actores locales como globales están aumentando sus fondos inmobiliarios enfocados en Japón.
Estrategia de inversión de MUFG
El fondo de ¥100 mil millones de MUFG invertirá en oficinas medianas, viviendas multifamiliares en alquiler y hoteles en las principales áreas urbanas. Se espera que inversores institucionales, como aseguradoras, corporaciones y fondos de pensiones, aporten aproximadamente ¥30 mil millones (≈ 190 millones €) en capital propio. El resto se financiará mediante deuda.
La estrategia operativa se centrará en revitalizar activos con bajo rendimiento a través de optimización de arrendamientos, mejoras en eficiencia energética y actualizaciones sostenibles que cumplan con los criterios ESG. La división de gestión de activos de MUFG destaca que el objetivo no es el desarrollo especulativo, sino la mejora operativa y física de los edificios existentes. Estos cambios liberarán valor oculto. El fondo aprovechará la amplia red de financiación y la experiencia en sostenibilidad de MUFG para reposicionar activos en distritos empresariales clave y mejorar los rendimientos a largo plazo.
Competencia creciente en el mercado inmobiliario japonés
MUFG aumenta su presencia en el entorno de rendimientos estables de Japón, al igual que otros gestores institucionales. Morgan Stanley está creando un fondo similar en tamaño (alrededor de ¥100 mil millones o 630 millones €), Brookfield ya ha comprometido 1.480 millones € (235 mil millones ¥) y recientemente ha invertido en adquisiciones logísticas y de uso mixto. Inversores nacionales como Dai-ichi Life, Marubeni y Orix también han lanzado vehículos paralelos. Se percibe una transición hacia estrategias core-plus y value-add.
Señales del mercado y datos de expertos
Según datos de CBRE, los rendimientos esperados de las oficinas Grade A en Tokio se han mantenido estables durante más de diez trimestres, lo que demuestra que la confianza de los inversores se mantiene firme pese al contexto global. Inversores nacionales y extranjeros valoran la resiliencia del mercado inmobiliario japonés, con ingresos previsibles y bajo riesgo de exceso de oferta.
Impacto en el mercado y perspectivas
Podrían surgir oportunidades de reversión de rentas para los inversores en ubicaciones de oficinas secundarias, a medida que las vacantes se reduzcan y las condiciones de arrendamiento mejoren. Los rendimientos hoteleros se están comprimiendo ligeramente, pero aún existe un margen operativo interesante mediante estrategias de branding, especialmente en Osaka y Kioto, donde la demanda turística es alta. El flujo constante de personas hacia Tokio desde otras ciudades y países ha contribuido a mantener la estabilidad de los alquileres y la atractividad de las zonas de inversión. Los 23 barrios centrales también han visto un suministro limitado de nuevos desarrollos, lo que mantiene el equilibrio y el atractivo del mercado.
No obstante, los bancos esperan que el aumento de los costes de construcción y posibles cambios en las tasas del Banco de Japón presionen los márgenes. El enfoque del equipo de MUFG es diversificado y multisectorial para absorber esas presiones, priorizando la creación de valor sostenible.
Perspectiva final
Como informó el Financial Times, el reciente fondo inmobiliario de MUFG de 630 millones € (¥100 mil millones) subraya la renovada confianza de los inversores asiáticos en los fundamentos del mercado japonés. A medida que las grandes ciudades se recuperan de la pandemia y el capital fluye hacia mercados de rendimiento estable, el foco está en la gestión activa de activos más que en la mera tenencia pasiva. Si se ejecuta con éxito, la estrategia de MUFG podría transformar la inversión value-add en el mercado inmobiliario más resiliente de Asia.
