El mercado inmobiliario comercial europeo atraviesa en 2025 una de sus correcciones más profundas en décadas. Según los analistas de firmas como JLL, CBRE, Savills y MSCI, la mayoría de los activos comerciales en Europa están actualmente infravalorados. Esta situación se debe al aumento de los tipos de interés, los cambios estructurales en la demanda de los arrendatarios y la revalorización general del riesgo por parte de los inversores.
En muchas regiones y sectores, los activos se negocian con descuentos del 15 % al 40 % respecto a sus valores máximos anteriores, lo que crea oportunidades significativas para los inversores con liquidez.
Tipos de interés y revaloración del riesgo: los principales factores
El principal desencadenante de esta corrección fue la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que desde 2022 ha incrementado los tipos hasta alcanzar el 4,25 % en 2025, el nivel más alto en dos décadas.
Consecuencias directas:
- Aumento del coste del capital
- Menor acceso a la refinanciación
- Criterios de inversión más estrictos por parte de compradores
Los activos más afectados han sido oficinas y locales comerciales en ubicaciones secundarias, especialmente aquellos que requieren inversiones para cumplir con normativas ESG. Según el índice MSCI Europe Real Assets, los valores de oficinas prime han caído una media del 23 % desde 2021 en las principales ciudades europeas.
¿Dónde son mayores los descuentos?
Los analistas destacan las siguientes regiones con caídas de valor más pronunciadas:
- Alemania – Las oficinas en Fráncfort, Berlín y Múnich han bajado entre un 30 % y un 35 %, con yields superiores al 5,5 %
- Francia – París resiste mejor, pero los activos comerciales y hoteleros en regiones han perdido entre un 20 % y un 30 %
- España y Portugal – El sector hotelero y de apartamentos turísticos fuera de las zonas clave ha visto caídas de hasta el 40 %
- Italia – Milán se mantiene relativamente estable, pero ciudades como Bolonia y Génova han sufrido reducciones superiores al 25 %
- Europa Central y del Este – Polonia, Hungría y la República Checa muestran bajadas del 15–25 % por el encarecimiento del crédito y la volatilidad cambiaria
Logística: más resiliente, pero también con ajustes
El segmento logístico continúa siendo uno de los más sólidos, impulsado por la demanda del comercio electrónico. Aun así, los precios han bajado entre un 10–15 %, con yields que oscilan entre el 4 % y el 4,5 %.
Por ejemplo, una plataforma logística en las afueras de París que valía 2.800 €/m² en 2021, podría estar valorada ahora en torno a 2.400 €/m², según el inquilino y el plazo del contrato.
Qué dicen los expertos
Según un informe reciente de Savills:
“Las valoraciones actuales reflejan más la inestabilidad del mercado financiero que la calidad de los activos.”
Andrew Hilton, director de Capital Markets en Savills Europa, explica que muchos inversores se mantienen en pausa, no por falta de interés en los activos, sino por los altos costes de financiación y la incertidumbre generalizada.
CBRE coincide, señalando que los yields de oficinas prime en Europa Occidental han pasado del 3,25 % al 5,25 %, lo que mejora el perfil de riesgo-rentabilidad para inversores a largo plazo.
Transacciones recientes que reflejan la tendencia
Aunque los volúmenes siguen por debajo de la media histórica, el año 2025 ya ha registrado operaciones significativas con descuentos relevantes:
- KKR adquirió una oficina emblemática en Ámsterdam por 310 millones de euros, un 22 % por debajo de su última tasación
- Allianz Real Estate invirtió 470 millones de euros en plataformas logísticas en Europa Central
- Brookfield negocia la compra de un portafolio de parques empresariales en Alemania con un descuento del 35 %
- Nuveen lanzó un fondo de 600 millones de euros centrado en activos distressed y estrategias value-add
Estas operaciones confirman que el capital institucional está dispuesto a invertir si el precio es el adecuado.
Quién está comprando — y por qué
Los perfiles más activos en este entorno de mercado son:
- Fondos de private equity con experiencia en recuperación de activos problemáticos
- Fondos de pensiones y aseguradoras, en busca de rentabilidad ajustada a la inflación
- Gestores de fondos Core+ y Value-add, centrados en mejoras ESG
- Fondos soberanos y family offices, menos dependientes del apalancamiento financiero
En cambio, los inversores con alto nivel de endeudamiento están desinvirtiendo o deteniendo proyectos, lo que contribuye a una mayor corrección de precios.
Riesgos a considerar
Pese a las oportunidades, los analistas advierten sobre varios riesgos clave:
- Altos costes de adecuación ESG, que van desde 500 hasta 1.500 €/m²
- Demanda débil para oficinas antiguas o mal ubicadas
- Riesgo de tipos de interés si el BCE prolonga su política restrictiva
- Normativas crecientes, especialmente en eficiencia energética y control de alquileres
¿Estamos cerca del punto de inflexión?
Según JLL:
“La diferencia entre las expectativas de compradores y vendedores se está reduciendo. Prevemos una reactivación de las operaciones en el cuarto trimestre de 2025.”
Este podría ser el inicio de una nueva fase del ciclo, con un giro hacia adquisiciones estratégicas similares a las que siguieron a la crisis financiera de 2008.
Conclusión
La mayoría de los activos comerciales europeos están infravalorados en 2025. No es una señal de colapso, sino una corrección necesaria que refleja las nuevas condiciones del mercado.
Para los inversores con liquidez, visión a largo plazo y capacidad operativa, este contexto puede representar una de las mejores oportunidades de compra de la última década. Elegir los activos correctos, en los mercados adecuados y con una estrategia de revalorización clara será la clave del éxito.
