En los últimos años, el concepto de arrendamiento de terreno a largo plazo (land lease, en inglés) ha ganado terreno en el mercado inmobiliario global. Este modelo, en el que el comprador adquiere una vivienda o edificio pero no el terreno sobre el que está construido, solía considerarse una opción marginal. Sin embargo, en 2024–2025 está consolidándose como una alternativa estratégica de inversión, impulsada por el aumento de los precios del suelo, las limitaciones normativas y la escasez de terrenos disponibles. En este artículo analizamos por qué estas propiedades están ganando popularidad entre los inversores, qué ventajas ofrecen y cuáles son sus riesgos.
¿Qué es una propiedad en régimen de arrendamiento de terreno?
Una propiedad en land lease implica que el comprador es dueño del inmueble, pero no del terreno sobre el que se asienta. El terreno sigue siendo propiedad de un tercero (el Estado, el municipio, una empresa o un propietario privado), y se concede en arrendamiento por un período prolongado, que suele oscilar entre los 30 y 99 años, con posibilidad de renovación.
Este modelo es común en países como Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Canadá y varias naciones de Asia. En Europa, comienza a ganar fuerza en Países Bajos, Alemania y algunas regiones de España, especialmente en zonas donde el acceso a suelo edificable es limitado.
¿Por qué este modelo se está volviendo atractivo?
1. Menor inversión inicial
El principal atractivo para los compradores e inversores es el costo de entrada reducido. Al no comprar el terreno, el precio total de la propiedad disminuye significativamente. Esto hace que el acceso al mercado inmobiliario sea más asequible, especialmente para jóvenes, familias o pequeños inversores.
En Países Bajos, por ejemplo, una vivienda en terreno arrendado puede costar entre un 20 % y un 30 % menos que una con propiedad completa. En Melbourne (Australia), la diferencia puede llegar a 100 000 dólares australianos (unos €61 000).
2. Escasez de suelo y aumento del valor de la tierra
Con la creciente urbanización y la falta de terrenos disponibles en las grandes ciudades, muchas autoridades optan por mantener la titularidad del suelo y ceder su uso a largo plazo. Esto permite un desarrollo urbano más controlado y sostenible.
Ciudades como Berlín, Ámsterdam y Londres aplican esta fórmula para frenar la especulación, facilitar el acceso a la vivienda y preservar la planificación urbana.
3. Contratos más transparentes y estables
Los contratos modernos de arrendamiento de terrenos incluyen condiciones claras de duración, renovación y revisión del canon, lo que otorga seguridad jurídica y previsibilidad financiera a largo plazo.
En algunos países, como Alemania o Corea del Sur, el régimen de arrendamiento puede incluso ofrecer ventajas fiscales frente a la propiedad total, como menores impuestos sobre el suelo.
Ejemplos de países donde el modelo ya está implantado
- Estados Unidos: En estados como California, Florida y Hawái, este modelo se utiliza en proyectos residenciales y comerciales. El centro comercial Ala Moana en Honolulu, por ejemplo, está construido sobre terreno arrendado.
- Reino Unido: En Londres, gran parte del suelo del centro está en manos de la Corona o de propietarios históricos. Las propiedades se venden bajo contratos leasehold.
- China: Toda la tierra es propiedad del Estado. Los derechos de uso se conceden a través de contratos de arrendamiento de hasta 70 años, equivalentes a land lease.
- Australia: El Estado aplica esta fórmula en proyectos de vivienda social o pública, manteniendo la titularidad del suelo.
Ventajas para los inversores
- Entrada más accesible al mercado con menor capital inicial.
- Mayor rentabilidad potencial debido a los menores costos de adquisición.
- Diversificación del portafolio, especialmente en regiones con restricciones sobre la propiedad del suelo.
- Menor exposición a las variaciones del valor del terreno.
- Acceso a ubicaciones premium sin tener que comprar el terreno.
Riesgos a tener en cuenta
Aunque ofrece ventajas, este modelo no está exento de desafíos:
- Vencimiento del contrato: si no se renueva, el edificio podría revertir al propietario del terreno.
- Incremento del canon de arrendamiento: algunos contratos contemplan actualizaciones periódicas o ajustes por inflación.
- Restricciones para reformas o venta: pueden requerirse autorizaciones del arrendador.
- Financiamiento limitado: algunos bancos no otorgan hipotecas para propiedades con menos de 50 años restantes de arrendamiento.
Tendencias del mercado y auge del interés institucional
Según informes de Knight Frank y Savills, el interés por este tipo de propiedades creció un 18 % en Europa y un 25 % en el sudeste asiático durante 2024. Fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y actores institucionales están incorporando cada vez más activos de este tipo a sus carteras, especialmente en sectores como la vivienda de alquiler y el comercio minorista.
En Ámsterdam, más del 60 % de los proyectos previstos para 2025 se desarrollarán sobre terrenos municipales en régimen de arrendamiento a largo plazo.
Una solución flexible y sostenible para el futuro urbano
En un contexto de urbanización acelerada, precios crecientes del suelo y políticas de desarrollo sostenible, el land lease se presenta como una alternativa eficaz. Permite a las autoridades conservar el control del territorio, y al mismo tiempo ofrece oportunidades rentables a los inversores privados.
Es también una herramienta útil en asociaciones público-privadas para promover la vivienda asequible y proyectos de uso mixto.
Conclusión: una estrategia inteligente en un mercado competitivo
Las propiedades en régimen de arrendamiento de terreno ya no son una rareza, sino una opción estratégica cada vez más sólida. Ofrecen acceso a mercados caros, reducen el capital inicial requerido y permiten maximizar el retorno de la inversión.
Con un análisis jurídico adecuado y una planificación financiera responsable, invertir en este tipo de activos puede convertirse en una de las grandes oportunidades del mercado inmobiliario actual.
