Špadići, un barrio costero cerca de Poreč (Istria, Croacia), es desde hace años un destino atractivo tanto para turistas como para inversores inmobiliarios. Sin embargo, con la entrada en vigor de una nueva legislación fiscal sobre propiedades el 1 de enero de 2025, el mercado local está experimentando una transformación. A continuación, analizamos cómo afectan estos cambios a los precios de venta, alquiler y la rentabilidad de las inversiones en Špadići.
Nueva normativa fiscal en Croacia
El gobierno croata introdujo una reforma fiscal para frenar la especulación inmobiliaria y fomentar los alquileres de larga duración, especialmente en zonas turísticas.
Puntos clave de la ley:
- Tasa impositiva: determinada a nivel local, entre 0,6 € y 8 € por metro cuadrado al año. En Špadići, en 2025, la tasa se fijó en 5 €/m².
- Exenciones fiscales: viviendas ocupadas como residencia principal o alquiladas por más de 10 meses al año.
- Declaración obligatoria: los propietarios deben declarar la propiedad antes del 31 de marzo de cada año.
- Multas: entre 1.000 € y 6.000 € por incumplimiento o falta de declaración.
El objetivo es hacer que la vivienda sea más accesible para residentes permanentes y familias jóvenes.
Cómo ha reaccionado el mercado inmobiliario de Špadići
Precios de venta
Antes de la reforma, el precio medio por metro cuadrado era de 3.000–3.300 €. Tras el anuncio de la ley en septiembre de 2024:
- En diciembre de 2024, los precios bajaron entre un 5 y un 7 %.
- En primavera de 2025, las viviendas nuevas se venden entre 2.850 € y 3.100 €/m².
- Las propiedades para renovar bajaron hasta los 2.400 €/m².
Muchos propietarios que alquilaban a corto plazo pusieron en venta sus inmuebles ante la nueva carga fiscal.
Alquileres: auge del alquiler de larga duración
El nuevo marco fiscal promueve los contratos de alquiler a largo plazo:
- La proporción de alquileres de larga duración aumentó hasta el 40 % en marzo de 2025.
- El alquiler mensual medio de un apartamento de una habitación está entre 750 € y 850 €.
- El alquiler turístico sigue siendo rentable, pero conlleva mayor carga fiscal y trámites administrativos.
Esto favorece la oferta de vivienda estable para residentes locales y trabajadores.
Nuevas estrategias de inversión
Los inversores están adaptando sus modelos:
- Crece el interés por apartamentos pequeños de hasta 50 m².
- Aumenta la demanda de complejos residenciales con gestión centralizada de alquileres.
- Prioridad para propiedades que cumplen los criterios de exención fiscal.
El foco se desplaza hacia inversiones sostenibles y de largo plazo, en lugar de rentabilidad inmediata con alquileres vacacionales.
Opiniones y reacciones del mercado
¿Qué opinan los actores del sector?
- Los residentes locales valoran positivamente la mejora en el acceso a la vivienda.
- Agentes inmobiliarios detectan una caída temporal en ventas, pero mayor demanda de alquiler estable.
- Inversores están redirigiendo sus estrategias hacia activos más sólidos.
Se prevé una estabilización del mercado en el verano de 2025.
Perspectivas para 2025–2026
- Los precios se estabilizarán entre 2.800 € y 3.100 €/m².
- La demanda se mantendrá alta gracias al atractivo turístico de Špadići.
- Crecerá el interés por inmuebles adecuados para alquiler residencial.
- Las rentas pueden bajar entre un 5 % y un 10 % por el aumento de la oferta.
Conclusión
La nueva legislación fiscal en Croacia ha reconfigurado el mercado inmobiliario en Špadići. Aunque ha habido una fase de ajuste, el mercado muestra ahora mayor estabilidad, un claro giro hacia los alquileres a largo plazo y un entorno más favorable para inversiones responsables y sostenibles.
Špadići sigue siendo un destino atractivo, pero ahora más enfocado en inversores conscientes y estrategias residenciales a largo plazo.
