EQT, firma internacional de inversión con sede en Suecia, especializada en private equity, infraestructura e inmuebles, ha completado una importante operación de refinanciamiento de un portafolio logístico en Polonia por un valor total de 120 millones de euros. Esta transacción se posiciona como una de las más destacadas en el sector logístico de Europa Central y del Este en 2025, y reafirma el creciente papel estratégico de Polonia en el mercado inmobiliario industrial europeo.
Estructura de la operación
El financiamiento fue proporcionado por un sindicato de bancos europeos, incluidos grandes grupos financieros alemanes y escandinavos. Los fondos se destinaron a:
- Cancelar deudas anteriores
- Modernizar y mejorar los activos existentes
- Optimizar la estructura de capital
Detalles clave:
- Importe total: 120.000.000 €
- Tasa de interés media: 5,1 % anual
- Plazo del préstamo: 5 años
- Relación préstamo-valor (LTV): 57 %
- Activos garantizados: parques logísticos con más de 210.000 m²
- Valor estimado del portafolio: aprox. 210 millones de euros
Activos incluidos en el portafolio
El portafolio refinanciado incluye cinco modernos complejos logísticos ubicados en zonas estratégicas del mapa económico polaco:
- Varsovia (zona sur) – 65.000 m²
- Poznań (zona industrial) – 42.000 m²
- Katowice (Alta Silesia) – 38.000 m²
- Łódź (corredor logístico central) – 41.000 m²
- Gdansk (zona portuaria) – 24.000 m²
Estos activos están ocupados al 98 % por inquilinos internacionales como DHL, DSV, Raben Group, Amazon Polonia e InPost, lo que garantiza una fuente de ingresos constante.
Rentas y rendimiento del portafolio
Los alquileres mensuales oscilan entre 4,80 € y 5,60 € por metro cuadrado, según la ubicación y características del activo.
- Ingresos brutos anuales: aproximadamente 13,2 millones de euros
- Beneficio operativo neto (NOI): cerca de 8,1 millones de euros
- Rentabilidad neta estimada: 6,1 %
El portafolio se considera altamente líquido, con una rentabilidad estable y atractiva para inversores institucionales.
Objetivos estratégicos del refinanciamiento
Este movimiento se enmarca dentro de la estrategia de EQT de ampliar su presencia en Europa del Este. Los objetivos incluyen:
- 💸 Reducir el coste de la deuda, anteriormente entre el 6,3 % y el 6,5 %
- ♻️ Liberar capital propio para nuevas adquisiciones regionales
- 🌱 Financiar mejoras ESG, como paneles solares y certificaciones ambientales
- 📊 Reestructurar la deuda, reemplazando pasivos a corto plazo por financiamiento estructurado a mediano plazo
El mercado logístico en Polonia en 2025
Indicadores clave:
- Inventario total de naves logísticas: más de 33 millones de m²
- Crecimiento anual promedio: alrededor del 7 %
- Tasa de ocupación media: entre el 96 % y 98 %
- Rendimiento en el mercado prime: entre el 5,5 % y 6,2 %
- Coste medio de construcción (sin suelo): 450–650 €/m²
Factores que impulsan el mercado:
- Ubicación estratégica en los corredores logísticos Este-Oeste y Norte-Sur
- Infraestructura moderna y mano de obra competitiva
- Crecimiento sostenido del comercio electrónico
- Aumento del interés de operadores globales e inversores institucionales
Transacciones comparables en 2025
Otras operaciones destacadas en el mercado logístico polaco este año:
- GLP compró un hub en Lublin por 85 millones de euros
- Panattoni obtuvo 160 millones de euros en financiación para nuevos proyectos en la zona de Cracovia
- Savills IM adquirió un portafolio en Silesia por 98 millones de euros
El refinanciamiento de EQT, con una tasa del 5,1 % y un LTV del 57 %, es competitivo y coherente con las condiciones actuales del mercado.
Modernización ESG y sostenibilidad
Una parte de los fondos se utilizará para implementar mejoras ambientales y de eficiencia:
- Instalación de paneles solares (potencia total: 3,8 MW)
- Certificaciones BREEAM “Very Good” o superior
- Sustitución de sistemas de iluminación por tecnología LED inteligente
- Sistemas automáticos de monitorización del consumo energético
Estas mejoras podrían reducir los costos operativos entre un 7 % y un 9 % anual, al tiempo que aumentan el atractivo de los activos para arrendatarios con políticas ESG.
Perspectivas para 2025–2026
Los analistas anticipan un crecimiento continuo del sector, impulsado por:
- Tendencias de nearshoring y reshoring desde Asia hacia Europa Central
- Mayor demanda de inmuebles tipo build-to-suit
- Expansión de centros de logística urbana y última milla
- Alta participación de fondos de pensiones y capital privado
Se estima que el volumen de inversión en logística en Polonia superará los 2.500 millones de euros en 2025, y podría alcanzar los 3.000 millones en 2026, si se mantiene la actual dinámica.
Conclusión
El refinanciamiento de 120 millones de euros liderado por EQT reafirma el posicionamiento estratégico de Polonia en el mapa de la logística europea.
Ventajas clave de la operación:
- ✅ Nivel conservador de endeudamiento (LTV 57 %)
- ✅ Tasa de interés atractiva (5,1 %)
- ✅ Altísima ocupación del portafolio (98 %)
- ✅ Plan claro de inversión sostenible (ESG)
- ✅ Estructura de capital orientada al crecimiento
💡 En un entorno global desafiante, EQT apuesta por activos sólidos, sostenibles y estratégicamente ubicados en Polonia, consolidando su presencia en un sector logístico que continuará expandiéndose en los próximos años.
