Европейская экономика данных растёт быстрее, чем создаётся физическая инфраструктура, способная её поддержать. В Германии это давление заставляет одного из крупнейших публичных владельцев недвижимости — компанию Aroundtown — менять стратегический курс. После многих лет опоры на офисы, отели и жилой фонд компания переходит к цифровой инфраструктуре. Согласно последним заявлениям, первый немецкий дата-центр Aroundtown в Берлине должен заработать в течение трёх лет, то есть примерно к 2028 году.
Этот шаг означает структурный разворот: вместо ожидания восстановления спроса на офисы компания стремится занять ключевую позицию в быстро растущей потребности Германии в мощных, ориентированных на ИИ объектах.
Почему офисы больше не работают как раньше
Поворот Aroundtown отражает реальность офисного рынка Германии после пандемии. Гибридная работа снизила спрос, особенно в зданиях без высоких ESG-показателей или гибких планировок. Уровень вакантности в Берлине вырос до 8–10 процентов, что соответствует 1,8–2,1 млн квадратных метров пустующих площадей по всему городу. Премиальные локации продолжают привлекать арендаторов, но средний сегмент рынка заметно ослаб.
Аренда офисов класса prime в центре Берлина остаётся на уровне 46–46,50 евро за квадратный метр в месяц, тогда как более широкий рынок — около 25 евро. Разрыв демонстрирует растущее расслоение между качественными объектами и устаревшим фондом, который всё сложнее сдавать.
Для владельцев с тысячами квадратных метров пустующих или слабопроизводящих офисов это становится стратегической проблемой. Реакцией Aroundtown стала конверсия зданий, которые больше не интересуют традиционных арендаторов. Часть портфеля уже перепрофилируется под апартаменты с обслуживанием, открытие которых намечено на 2026 год. Дата-центры — следующий, намного более крупный этап.
Берлинская стратегия: сначала энергетические подключения
Решающим моментом стало лето 2025 года, когда Aroundtown подтвердила, что изучает возможность превращения офисов в дата-центры. К концу лета компания получила первые распределения мощности сетевой энергии для нескольких локаций в Берлине — критически важный шаг в секторе, где доступ к электричеству зачастую ценнее самой недвижимости.
В ноябре руководство сообщило, что десять объектов по всей Германии определены как потенциальные площадки, шесть берлинских проектов уже имеют первичные энергетические одобрения, а первый дата-центр в Берлине должен заработать в течение трёх лет. Это указывает на 2028 год, хотя в компании подчёркивают, что сроки зависят от заключения полных энергетических контрактов и выполнения технических работ по конверсии.
Финансовый директор по рынкам капитала Тимоти Райт неоднократно подчёркивает, что доступ к энергосети становится главным узким местом. В отличие от стандартного офисного ремонта, дата-центры требуют гарантированного энергоснабжения, резервирования, охлаждения и подключения к сетям. Проекты не могут двигаться вперёд, пока коммунальные службы не подтвердят доступные мощности — процесс, который нередко сложнее самого строительства.
Экономика дата-центров: высокие капитальные затраты, но трансформационная доходность
Aroundtown не раскрывает конкретные бюджеты по объектам. Однако рыночные ориентиры оценивают стоимость строительства дата-центров в 6,6–12,1 млн евро за 1 МВт IT-нагрузки. Проект на 20 МВт — масштаб, рассматриваемый для конверсии во Франкфурте — потребует инвестиций в размере 130–240 млн евро.
Однако доходы работают на совершенно ином уровне по сравнению с офисами. Аренда в сегменте wholesale colocation в Германии варьируется от 180 до 300 евро за кВт в месяц. Объект на 10 МВт может приносить 22–36 млн евро в год, а на 20 МВт — 44–72 млн евро ежегодно в зависимости от арендаторов и требований по доступности. Даже с учётом операционных расходов прирост стоимости по сравнению с офисами остаётся значительным.
Энергетический кризис Европы: главный барьер роста
Германия ожидает удвоения мощности дата-центров к 2030 году, однако страна сталкивается с растущими опасениями по поводу энергоснабжения. Федеральное сетевое агентство предупреждает, что спрос со стороны ИИ-вычислений, облачных сервисов и электромобилей может опережать рост возобновляемой энергетики и газовых станций.
В таких городах, как Франкфурт и Амстердам, листы ожидания на новые подключения растягиваются на годы. Строительство подстанций и трансформаторов занимает много времени, экологические разрешения строгие, а муниципалитеты всё чаще требуют утилизации тепла дата-центров для систем городского отопления.
Согласно обновляющимся требованиям Германии и ЕС, дата-центры уже обязаны использовать минимум 50 процентов возобновляемой электроэнергии, а к 2027 году доля должна приблизиться к 100 процентам. Это заставляет операторов заключать долгосрочные «зелёные» PPA-контракты, добавляя сложности. Поэтому для Aroundtown ранние сетевые одобрения в Берлине — не формальность, а основа всей бизнес-модели.
Что это значит для офисного рынка Берлина
Офисный сектор Берлина продолжает испытывать давление. Поглощение остаётся ниже доковидного уровня, вакантность растёт, а старые здания плохо привлекают арендаторов даже при сниженных ставках. Аналитики ожидают, что уровень пустующих площадей может достичь 11 процентов, если новое предложение будет расти быстрее спроса.
На этом фоне преобразование устаревших офисов в дата-центры может существенно повлиять на рынок. Здания, не подходящие под современные стандарты — низкие потолки, слабая естественная освещённость, устаревшие инженерные системы — могут значительно лучше функционировать как техническая инфраструктура. Несмотря на высокие затраты, такие проекты способны превратить пустующую недвижимость в долгосрочный, инфраструктурный источник дохода. Если цифровая инфраструктура начнёт превосходить офисных арендаторов по платежеспособности, некоторые субрынки могут столкнуться с ростом стоимости земли. При этом муниципалитетам придётся балансировать экономическую выгоду с энергопотреблением, тепловыми выбросами и шумом генераторов, что приведёт к ужесточению стандартов и требованиям по использованию тепла.
Останется ли Aroundtown владельцем или продаст?
Руководство оставляет оба пути открытыми. Если будут получены все разрешения, Aroundtown сможет либо удерживать и эксплуатировать объекты вместе со специализированным партнёром, либо продавать полностью согласованные проекты фондам инфраструктуры с премией. С учётом уровня долговой нагрузки и процентной среды аналитики прогнозируют смешанную стратегию: часть проектов в Берлине и Франкфурте останутся в собственности, а другие будут проданы для укрепления баланса.
Итоговая перспектива
Решение Aroundtown запустить первый дата-центр в Берлине к 2028 году знаменует собой крупный поворот на немецком рынке недвижимости. Этот шаг одновременно защитный — в ответ на высокую вакантность офисов — и стратегически выгодный, учитывая стремительный рост цифровой инфраструктуры. Если энергетические согласования продолжат продвигаться, компания сможет преобразовать часть своего портфеля из проблемных офисов в высокодоходные цифровые активы.
Для Германии это часть более широкой тенденции: города больше не конкурируют за штаб-квартиры компаний, а борются за мегаватты, охлаждение и оптоволоконные сети. Те владельцы, которые первыми обеспечат себе эти ресурсы, сформируют инфраструктуру, лежащую в основе европейского роста ИИ и облачных сервисов на ближайшее десятилетие.
