Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) запустила новый инвестиционный фонд недвижимости, ориентированный на японский рынок, объёмом ¥100 миллиардов (≈ €630 миллионов). Проект по модернизации офисов среднего размера, жилых зданий и отелей в Осаке, Токио и Нагое направлен на повышение их эффективности и доходности. Фондом управляет компания MUFG Asset Management. К собственному капиталу институциональных инвесторов планируется привлечь около ¥30 миллиардов (≈ €190 миллионов).
Запуск фонда совпадает с ускорением институциональных инвестиций в японский рынок недвижимости в условиях глобальной неопределённости. MUFG прекрасно выбирает момент, когда ставка стабилизируется, а внутренний спрос растет.
Своевременный шаг на фоне восстановления рынка
Премиальный офисный сектор Японии встает с колен. Согласно отчетам, уровень вакантности офисов класса «А» в Токио во втором квартале 2025 года составил 1,4 %, что является самым низким показателем с 2021 года. В то же время арендные ставки в крупных деловых районах, таких как Маруноути и Отэмати, растут. В течение семи кварталов ставка доходности офисов оставалась стабильной — значит, условия инвестирования зрелые.
В то же время активно развивается гостиничный сектор. В 2025 году по показателям RevPAR Япония будет первой страной АТР, а Осака, в частности, покажет лучшие результаты из-за выставки Expo 2025. Восстановление внутреннего туризма и слабая иена способствуют входящему потоку, благодаря которому гостиничная недвижимость становится одной из самых привлекательных ниш для инвесторов.
В 2024 году наблюдается самый быстрый за 34 года рост цен на землю. Темы вроде урбанистической реновации и логистики подогревают активное желание местных и международных игроков собирать фонды японской недвижимости.
Инвестиционная стратегия MUFG
Фонд MUFG будет работать с объёмом ¥100 миллиардов, рассчитанным на инвестиции в офисы среднего размера, а также в доходные жилые комплексы и гостиницы в крупных городах. Как ожидается, институциональные инвесторы, страховые компании, корпорации и пенсионные фонды, вложат около ¥30 миллиардов (≈ €190 миллионов) в капитал, остальная часть будет обеспечена долгами.
Работы будут направлены на повышение эффективности управления и модернизацию объектов за счет оптимизации аренды, повышения энергоэффективности и внедрения устойчивых решений в соответствии с ESG. Согласно MUFG, фонд не предназначен для спекулятивного строительства, он нацелен на операционное и физическое улучшение существующих зданий, что позволит выявить скрытую стоимость актива.
Растущая конкуренция за японские активы
MUFG укрепляет свои позиции на японском рынке с высокой доходностью, как и другие институциональные инвесторы. Morgan Stanley создаёт фонд аналогичного размера (около 100 миллиардов иен ≈ €630 миллионов), Brookfield уже направила 235 миллиардов иен (≈ €1,48 миллиарда) на аналогичные направления, активно инвестируя в логистику и многофункциональные объекты. В числе местных участников этого рынка — Dai-ichi Life, Marubeni и Orix, которые тоже выпустили аналогичные инструменты. На рынке наблюдается сдвиг в сторону стратегий core-plus и value-add (добавленной стоимости).
Рыночные данные и экспертные сигналы
Согласно CBRE, доходность офисов класса А в Токио остаётся стабильной более десяти кварталов. Как внутренние, так и зарубежные инвесторы привлекаются стабильностью японского рынка недвижимости, где доходы предсказуемы, а риск избыточного предложения очень низок.
Влияние на рынок и прогноз
Инвесторы могут найти возможности для арендного роста в офисах вторичного класса по мере сокращения вакантности и улучшения спредов. По гостиничному сегменту может быть временная коррекция, но потенциал для развития брендов сохраняется. Это особенно относится к таким туристическим центрам, как Осака и Киото. Постоянно прибывающее население Токио способствует стабильности арендных ставок в городе и его окрестностях. Пока существующий объём предложения заставляет инвесторов находить Токио привлекательным рынком.
Увеличение строительных расходов и возможные изменения процентных ставок Банка Японии создадут давление на маржу. Подход MUFG — диверсификация кросс-сектора для создания устойчивой стоимости.
Итоговое видение
По данным Financial Times, новый фонд недвижимости MUFG на сумму €630 миллионов (100 миллиардов йен) стал знаком восстановления доверия азиатских инвесторов в основу японского рынка. Поскольку города восстанавливаются от пандемии и капитал обращается в стабильные рынки с гарантированной доходностью, фокус меняется на активное управление активами, а не на пассивное владение. MUFG может задать новый стандарт в инвестировании в стратегию value-add (добавленной стоимости) на самом устойчивом и долгосрочном рынке недвижимости в Азии.
