Компания Panattoni получила разрешение на строительство проекта Panattoni Park Reading — крупного спекулятивного логистического комплекса, который обеспечит 9 890 м² новых складских помещений класса A в одном из наиболее дефицитных промышленных регионов Великобритании. Объект будет расположен в стратегическом месте рядом с 12-м съездом автомагистрали M4 и включит две секции площадью 4 676 м² и 5 214 м², построенные в соответствии со стандартами EPC A и BREEAM Excellent, что делает его частью нового поколения устойчивой логистической инфраструктуры.
Проект предусматривает установку солнечных панелей (~200 кВА), системы сбора дождевой воды, станций зарядки электромобилей и мощности энергоснабжения 1 МВА, напрямую отвечая на растущий спрос арендаторов на энергоэффективные и ESG-соответствующие объекты. Начало строительства запланировано на I квартал 2026 года, завершение — на II квартал 2027 года. Агентами по сдаче в аренду назначены Savills, Hatch Real Estate и Lambert Smith Hampton.
«Panattoni Park Reading предоставит высококачественные и устойчивые логистические площади в долине Темзы — на рынке, где спрос продолжает значительно превышать предложение», — отметил Алекс Митчелл, директор по развитию Panattoni. «Благодаря спекулятивному строительству мы гарантируем, что арендаторы смогут быстро въехать в полностью готовые к эксплуатации объекты, поддерживающие их операционную эффективность и цели в области устойчивого развития».
Почему Рединг становится новым логистическим центром
Рединг и более широкий транспортный коридор Темзы демонстрируют устойчивый рост спроса на фоне ограниченного предложения. Общий объём доступных площадей в Greater Reading вырос с 49 600 м² в 2023 году до 76 400 м² в 2024 году, однако это всё ещё значительно ниже потребностей арендаторов. По словам Нила Сигера, управляющего партнёра Haslams, арендные ставки за премиальные индустриальные объекты в Рединге «могут превысить £220–£230 за м² (250 € за м²)» с появлением новых, более технологичных комплексов. Для сравнения, премиальные логистические площади в Западном Лондоне сейчас сдаются по £255–£295 за м² (290–340 € за м²).
Серьёзным драйвером этой динамики является вытеснение промышленных пользователей из Западного Лондона, где крупные дата-центры конкурируют за землю и мощности энергосети. В результате 3PL-операторы, ритейлеры и компании электронной коммерции расширяют своё присутствие дальше на запад вдоль трассы M4, и Рединг становится стратегической альтернативой, сочетающей местоположение, транспортную доступность, стоимость и энергетическую устойчивость.
Прогноз арендных ставок и затраты для арендаторов
Последние сделки аренды в Рединге и соседнем Теэле показывают, что складские площади среднего уровня сдаются по ставкам около £110–£150 за м² (125–170 € за м²). Новые объекты премиум-класса, такие как Panattoni Park Reading, уже достигают ставок близких к £220 за м² (250 € за м²), а аналитики рынка прогнозируют рост на 10–15% к 2027 году. Если тенденция сохранится, верхний сегмент может достичь £250–£260 за м² (285–295 € за м²).
При полной заполняемости Panattoni Park Reading сможет генерировать годовой арендный доход в размере 2,4–3,0 млн евро, в зависимости от условий договоров аренды и состава арендаторов. Всё больше компаний готовы оплачивать более высокие ставки в рамках логистических стратегий, ориентированных не только на арендную плату, но и на устойчивость, доступ к электроэнергии, готовность к автоматизации и эффективность «последней мили».
Драйверы спроса и рыночная динамика
Несмотря на то что уровень вакантности логистических объектов в Великобритании к середине 2025 года вырос до примерно 7,5%, спрос на помещения класса A, соответствующие ESG и готовые к автоматизации, остаётся высоким. Согласно обзору UK Logistics Outlook 2025 от JLL, компании всё чаще консолидируют операции в современных хабах с надёжной энергетической инфраструктурой, устойчивыми решениями и масштабируемыми возможностями автоматизации.
«Арендаторы стали гораздо более избирательными — местоположение, устойчивость и энергетический потенциал теперь так же важны, как и стоимость», — отметил региональный аналитик JLL. «Именно поэтому такие проекты, как Panattoni Park Reading, хорошо расположенные и рассчитанные на будущее, вызовут значительный интерес ещё на этапе предварительной аренды.»
Дополнительные структурные факторы — такие как рост электронной коммерции, возвращение производства в Европу и спрос на устойчивые цепочки поставок — продолжают поддерживать активность на рынке. Близость долины Темзы к Лондону, крупным портам, аэропортам и национальным автомагистралям делает её одним из самых стратегически важных логистических рынков в стране.
Институциональные инвестиции и перспективы рынка
Институциональные инвесторы остаются крайне активными на рынке логистической недвижимости Великобритании, который продолжает превосходить другие сегменты коммерческой недвижимости. Согласно данным Savills за II квартал 2025 года, доходность премиальных логистических объектов остаётся стабильной на уровне 4,5–5%, а объекты с высокими ESG-характеристиками и надёжной энергетической инфраструктурой получают премиальную оценку.
Долгосрочные прогнозы также остаются позитивными. JLL прогнозирует, что спрос на современные логистические площади может вырасти на 20–25% к 2030 году, чему будут способствовать автоматизация, возврат производства и развитие новых моделей дистрибуции. В этой ситуации долина Темзы хорошо позиционирована, чтобы привлечь значительную долю спроса благодаря высокому качеству инфраструктуры и хроническому дефициту предложений.
Характеристики проекта и влияние на сообщество
Panattoni Park Reading разработан с учётом максимальной гибкости. Две секции будут иметь высоту потолков 10 метров, дворы глубиной 50 метров и инфраструктуру, подходящую для одного или нескольких арендаторов. Помимо складских помещений, проект предусматривает создание новой пешеходной дорожки между Hoad Way и High Street, масштабное благоустройство территории и около 150 постоянных рабочих мест после ввода в эксплуатацию.
Проект также разработан в соответствии с будущими нормативными требованиями, что позволит арендаторам соответствовать стандартам ESG и операционным критериям с первого дня использования помещений.
Ключевые выводы
Panattoni Park Reading — один из самых стратегически значимых логистических проектов, реализованных в долине Темзы за последние годы. С арендными ставками класса prime, приближающимися к £220 за м² (250 € за м²), и рыночными условиями, указывающими на дальнейший рост, проект идеально подходит для привлечения крупных корпоративных арендаторов и способен приносить более 2,5 млн евро годового арендного дохода.
По мере того как логистический рынок Великобритании вступает в новую эру, где энергетический потенциал, устойчивость, автоматизация и транспортная связность становятся столь же важными, как и местоположение, новый проект Panattoni готов стать ориентиром для отрасли — и чётким индикатором того, как будет развиваться спрос к 2030 году.
