Европейский центральный банк (ЕЦБ) приостановил цикл монетарного смягчения, оставив депозитную ставку на уровне 2 % в июле 2025 года. Для рынков недвижимости это сигнал стабильности после года последовательных снижений, хотя структурные проблемы, такие как дефицит предложения и слабость коммерческого сектора, сохраняются.
Пауза после восьми снижений
24 июля 2025 года ЕЦБ сохранил ставку по депозитам на уровне 2,00 %, основную ставку рефинансирования на уровне 2,15 % и ставку по маржинальным кредитам на уровне 2,40 %. Это произошло после восьми снижений с середины 2024 года, которые опустили депозитную ставку с 4 % до 2 %.
Изабель Шнабель, член Исполнительного совета ЕЦБ: «Текущая ставка 2 % может быть слегка стимулирующей, поэтому сейчас целесообразно сохранить её без изменений.»
Мартиньш Казакс, глава Банка Латвии: «Пауза даёт нам пространство для оценки поступающих данных и гибкость в случае ухудшения условий.»
Для девелоперов и инвесторов это означает более предсказуемую среду финансирования. После месяцев неопределённости стабильность ставок позволяет лучше планировать покупки и рефинансирование.
Инфляция близка к целевому уровню
Инфляция в еврозоне поднялась до 2,1 % в августе 2025 года, при этом базовая инфляция осталась стабильной на уровне 2,3 %. Несмотря на близость к цели, политики остаются осторожными из-за рисков: американские пошлины на европейский экспорт, волатильность на энергетических рынках и колебания курса доллара.
Для домохозяйств ценовая стабильность поддерживает реальные доходы и способствует сохранению спроса на жильё. Одновременно банки начинают осторожно возобновлять кредитование, что помогает молодым покупателям и семьям со средним доходом, ранее вытесненным высокими ставками по ипотеке в 2023–2024 годах.
Жилой рынок набирает обороты
После двух слабых лет европейский рынок жилья демонстрирует оживление:
- Цены на жильё в ЕС выросли на 4,9 % в годовом выражении в IV квартале 2024 года, при реальном росте 2,1 % с учётом инфляции.
- Португалия, Испания, Нидерланды и ряд стран Центральной Европы показали рост более чем на 10 %.
- Ипотечные ставки снизились до 3,3 % в мае 2025 года, а рост ипотечного кредитования стал положительным — 2,0 %, что отражает восстановление уверенности покупателей.
Эксперты подчеркивают, что оживление не связано со спекуляциями, а обусловлено демографией, урбанизацией и ограниченным предложением. Во многих странах объёмы строительства существенно ниже спроса, что создаёт ценовое давление даже во вторичных городах.
Коммерческая недвижимость: восстановление с разной скоростью
Коммерческий сектор восстанавливается неравномерно. Логистика, арендное жильё и дата-центры продолжают привлекать капитал благодаря росту электронной коммерции, спросу на жильё и развитию инфраструктуры для ИИ. В то же время рынок офисов испытывает давление.
UBS Asset Management: «Спрос концентрируется на современных энергоэффективных офисах, в то время как устаревшие объекты теряют стоимость и ликвидность.»
Аналитики CBRE, в своём European Real Estate Outlook 2025, отмечают, что жилой сектор остаётся наиболее устойчивым, а объёмы сделок постепенно стабилизируются благодаря сближению ценовых ожиданий покупателей и продавцов.
Прогноз Abrdn: «Мы ожидаем совокупную доходность недвижимости на уровне 7,4 % в 2025 году и среднегодовую доходность 9–9,3 % в течение ближайших трёх–пяти лет.»
Региональные особенности
- Германия: Спрос на жильё остаётся высоким, но количество введённых в эксплуатацию объектов снизилось до ≈252 000 в 2024 году, что значительно ниже целевого уровня в 400 000. Дефицит продолжит поддерживать рост цен, особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.
- Франция: В Париже цены стабилизировались на уровне 9 500–9 800 €/м² к середине 2025 года, в Лионе они остались без изменений, а в Марселе выросли умеренно. Сегмент элитного жилья остаётся востребованным у международных покупателей, несмотря на более жёсткие правила аренды.
- Испания: Мадрид продолжает демонстрировать сильный рост; в Барселоне планируемый запрет туристических апартаментов к 2028 году уже переключает предложение на долгосрочную аренду, повышая доходность для институциональных инвесторов.
- Италия: Милан возглавляет рынок с устойчивым ростом благодаря иностранным инвесторам, в то время как южные регионы, такие как Калабрия и Молизе, остаются самыми дешёвыми в Европе — цены часто ниже 1 500 €/м².
- Нидерланды: В Амстердаме средние цены составляют 8 000–9 000 €/м², а частная аренда превышает 1 800 €/месяц. Дефицит нового предложения сохранится как минимум до 2026 года, удерживая город среди самых дорогих арендных рынков Европы.
Настроения инвесторов и движение капитала
Институциональные инвесторы быстро адаптируются. Фонды прямых инвестиций и пенсионные фонды перераспределяют капитал в жилой сектор (арендное жильё, студенческие и дома для пожилых) и в инфраструктурные активы, такие как дата-центры. «Зелёная» сертификация и соответствие стандартам ESG теперь воспринимаются как минимальное требование, а не как дополнительное преимущество.
По данным Financial Times, капитал всё чаще направляется в жилую и логистическую недвижимость, обеспечивающую стабильную занятость и доходность, тогда как офисному сектору, по прогнозам, потребуется десятилетие для восстановления конкурентоспособности.
Заключение
Пауза ЕЦБ даёт передышку домохозяйствам, застройщикам и инвесторам. Жилой рынок набирает темпы во многих странах Европы, тогда как коммерческая недвижимость разделилась на устойчивые «зелёные» активы и проблемные устаревшие здания. В 2025 году устойчивость будет определяться устойчивым спросом на жильё, ориентацией на устойчивое развитие и инвестициями с гарантированным доходом.
