Мечта о доме в горах — чистый воздух, панорамные виды и спокойный ритм жизни — жива и в 2025 году. По всей Европе все еще можно найти объекты дешевле 200 000 €, от Пикос-де-Эуропа в Испании до горнолыжных курортов Болгарии. Но, несмотря на заманчивые цены, главный вопрос — являются ли такие дома разумной инвестицией или дорогой ошибкой?
Испания: много домов, мало пригодных для жизни
В Астурии и Пикос-де-Эуропа каменные деревенские дома стоят от 50 000 € до 180 000 €. Проблема не в предложении, а в состоянии. Как отметил El País:
«En los pueblos hay un embudo… sin vivienda no hay quien se quede.» («В деревнях узкое горлышко… без жилья никто не остается.»)
Большинство выгодных предложений требуют капитального ремонта — от крыши до электропроводки. Закон Испании о suelo rústico также осложняет ситуацию: строительство новых домов на сельских землях в основном запрещено, а даже реконструкция амбаров требует строгих разрешений.
«В целом строительство домов на сельских/неподлежащих застройке землях не допускается… некоторые существующие строения можно восстановить при соблюдении местных и региональных правил.»
Португалия: дешевая каменная кладка, дорогая модернизация
Серра-да-Эштрела в центральной Португалии — один из самых дешевых горных регионов Западной Европы. В Ковилья̃ средние цены в 2025 году составляют 2 200–2 600 €/м²; в Гуарде около 950–1 000 €/м². В Мантейгаш дома выставлены от 13 000 €, но почти все требуют полной реконструкции.
Низкая цена покупки скрывает будущие расходы. Крыши, отопление и окна часто требуют 30 000–50 000 € вложений, прежде чем дом станет пригодным для круглогодичного проживания.
Италия: очарование с сейсмическим риском
Абруццо предлагает одни из самых живописных сделок в Италии. Средняя цена предложения составляет ~1 365 €/м² (июль 2025), поэтому дом площадью 90 м² может стоить менее 120 000 €. Но регион находится в сейсмических зонах 2 и 3.
«Зона 2 — муниципалитеты могут подвергаться достаточно сильным землетрясениям. Зона 3 — муниципалитеты могут испытывать умеренные толчки.»
Без сертификатов сейсмоустойчивости банки могут отказать в кредитовании, а страховки не покрывают такие дома. Дешевое жилье без укреплений становится скорее проблемой, чем выгодой.
Болгария: квартиры на лыжных курортах дешевле 100 000 €
Банско и Разлог продолжают привлекать международных покупателей. Цены варьируются от 800–1 500 €/м², студии стоят 60 000–70 000 €, а квартиры побольше — около 120 000 €.
Однако собственность бессмысленна без Акта 16, болгарского разрешения на ввод в эксплуатацию:
«Этот акт… является финальным документом… подтверждающим, что здание… пригодно для проживания.»
Без Акта 16 объекты нельзя официально подключить к коммуникациям или сдавать в аренду.
Франция: баланс в Арьеж
В Арьеж, в французских Пиренеях, средние цены составляют 1 000–1 900 €/м² (Фуа ~1 445 €; Памье ~1 378 €). Дома дешевле 200 000 € еще встречаются, часто они пригодны для жизни, но требуют модернизации и утепления.
Румыния: самые дешевые горные дома в ЕС
В Апусени дома стоят от 45 000 до 120 000 €. Недавние объявления на OLX включали дом за 55 000 € в Лупше. За меньшую сумму, чем студия в Барселоне, можно купить фермерский дом с землей. Но инфраструктура ограничена, а сроки перепродажи долгие.
Черногория: суровая красота Жабляка
В Жабляке дома в районе Дурмитора продаются по цене от 90 000 € до 150 000 €. Пример: дом площадью 200 м² за 100 000 €. Потрясающие пейзажи сопровождаются суровыми зимами — занесенные снегом дороги, ограниченные услуги, тяжелые условия.
Реальная цена «дешевизны»
Ремонт и модернизация часто удваивают первоначальные вложения. Типичные расходы:
- Замена крыши: 12 000–30 000 €
- Окна и двери: 6 000–20 000 €
- Системы отопления: тепловые насосы воздух-вода 8 000–14 000 €+, геотермальные 19 000–30 000 €+, традиционные котлы дешевле
- Электрика и сантехника: от ~2 500 € за 100 м² электропроводки, до 10 000 €+ в старых домах
Дом за 100 000 € часто превращается в проект на 150 000–170 000 € до заселения.
Вердикт: удачная покупка или скрытая ловушка?
Дома в горах дешевле 200 000 € все еще существуют в 2025 году. Они подходят для покупателей, которые ищут природу и готовы к вызову ремонта. Успех зависит от трех факторов:
- Сначала законность. Испанские правила землепользования, итальянские сейсмические нормы и болгарский Акт 16 — ключевые моменты.
- Состояние и доступность. Дешевые объявления часто скрывают дорогой ремонт; отдаленные места увеличивают расходы на содержание.
- Стратегия выхода. Дома в Румынии и Черногории сложно продать; их стоит покупать ради образа жизни, а не ради быстрой прибыли.
Для мечтателей, готовых реставрировать и адаптироваться, горы остаются открытыми. Но для инвесторов, рассчитывающих на легкие доходы, рынок до 200 000 € — скорее ловушка, чем сокровище.
