К 2026 году сектор логистической недвижимости в Европе восстанавливается более дисциплинированно. Спрос на склады стабилизировался после пандемии. При этом объекты prime-класса всё больше воспринимаются как базовая инфраструктура, а не как циклическая недвижимость. Арендная активность стала более избирательной. Ограничения в сфере градостроительства и дефицит энергетических мощностей сдержали девелопмент. Инвестиционный капитал и уровни цен возвращаются. Инвесторы больше сосредоточены на качестве, локации и устойчивости дохода, чем на количестве сделок.
Будущее логистики в Европе смещается от быстрого расширения к оптимизации, готовности к автоматизации и энергетической устойчивости. После нескольких лет турбулентности арендаторы активно пересматривают цепочки поставок, в то время как собственники и инвесторы переоценивают риски в условиях более высоких процентных ставок. В этом контексте 2026 год скорее представляет собой структурную консолидацию, чем циклическое восстановление, где стратегическое позиционирование заменяет агрессивный рост как ключевую тему.
Спрос на аренду стабилизируется но объекты prime доминируют по результатам
Исследования CBRE показывают, что объём поглощения логистических площадей в Европе набирает динамику, но остаётся ниже пиковых уровней пандемийного периода. Чистое поглощение, как ожидается, будет восстанавливаться постепенно, а полная нормализация вероятна лишь в 2027 году. Однако умеренность не свидетельствует о слабости, а отражает более осознанный подход компаний к дифференциации на рынке. Компании сосредоточены на эффективности, а не на расширении. Логистические сети объединяются, а складские мощности оптимизируются.
По данным Savills, арендаторы стабильно предпочитают здания высокого класса с высотой потолков 10–12 метров, высокой нагрузкой на пол, достаточной глубиной дворовой зоны и проектированием в соответствии с критериями ESG. По мере роста автоматизации и электрификации распределительных центров потребности в энергии всё чаще превышают доступные мощности подключения.
Согласно Prologis, уровень вакантности в Европе может снизиться ниже 5 процентов при условии контролируемого ввода новых площадей и улучшения экономической динамики. Это вряд ли произойдёт одинаково во всех странах региона. Тем не менее данный сценарий подтверждает, что современные логистические мощности в ключевых локациях остаются дефицитными и стратегически ценными.
Ставки аренды prime остаются высокими на рынках с ограниченным предложением
Knight Frank отмечает, что рынок prime-логистики в Лондоне продолжает демонстрировать уровень около 360 евро за квадратный метр в год. Уровни ставок подтверждают усиливающуюся сегментацию: Дублин занимает второе место с показателем около 150 евро за квадратный метр в год, тогда как ключевые континентальные хабы — Берлин, Амстердам и Барселона — находятся в диапазоне 90–110 евро за квадратный метр в год.
Крупные логистические коридоры сохраняют устойчивость при исторически высоких абсолютных ставках prime. Вторичные города Южной и Центральной Европы находятся в диапазоне 70–90 евро за квадратный метр, хотя в переизбыточных коридорах, особенно для устаревших объектов, всё чаще наблюдаются стимулирующие условия. По оценке CBRE, рост ставок prime замедлится до примерно 1,8 процента в 2026 году. Это указывает на переход от быстрого пересмотра цен к более медленному, но стабильному росту доходов.
Объёмы инвестиций восстанавливаются при более строгой доходностной дисциплине
Логистика остаётся одним из наиболее устойчивых сегментов европейского рынка капитала. По данным CBRE, объём инвестиций в промышленную и логистическую недвижимость Европы превысил 40,6 миллиарда евро в 2025 году, из которых около 11,3 миллиарда евро пришлось на Великобританию.
Хотя этот объём ниже рекордных значений 2021 и 2022 годов, он свидетельствует о заметном возвращении институционального интереса и восстановлении ликвидности.
Долгосрочные процентные ставки остаются выше ультранизкого цикла начала 2020-х годов. По мнению Knight Frank, это принципиально меняет среду ценообразования: доходности стабилизировались на более высоких уровнях, а потенциал дальнейшей компрессии ограничен. По оценке Knight Frank, общеевропейская чистая начальная доходность по объектам prime-логистики в конце 2025 года составляла около 4,7 процента. По странам ориентиры включают Германию — около 4,5 процента, Францию — примерно 4,75 процента и Нидерланды — около 4,7 процента.
Энергетические ограничения и регуляторные барьеры формируют предложение
Спрос больше не может поддерживаться исключительно за счёт нового строительства. Девелоперская модель теперь включает пропускную способность электросетей, экологическое регулирование и сложность согласований как ключевые переменные, определяющие условия ввода новых складских площадей. По данным CBRE, объёмы ввода снизятся в 2026 году, поскольку спекулятивные проекты остаются под контролем, а девелоперы отдают приоритет объектам с предварительной арендой в хорошо связанных логистических коридорах с надёжной инфраструктурой.
Доступ к электроэнергии становится всё более значимым ограничением: сроки подключения увеличиваются в ряде европейских стран, что фактически нормирует крупномасштабное распределительное строительство. По оценке Savills, эта инфраструктурная проблема усиливает устойчивость арендных ставок в сформированных логистических кластерах и одновременно повышает значение реконструкции объектов в городских локациях с ограниченными земельными ресурсами.
В результате разрыв в показателях между объектами prime и вторичным фондом, вероятно, продолжит увеличиваться, поскольку инвесторы переориентируют устаревшие активы в сильных микролокациях, улучшая их ESG-показатели и готовность к автоматизации. Фокус смещается от спекулятивного роста к повышению операционной эффективности и оптимизации долгосрочной базы активов.
К 2026 году три структурные силы будут определять динамику логистического рынка. Первая — трансформация цепочек поставок. Вторая — ESG и декарбонизация. Третья — автоматизация и цифровизация.
Стратегические темы 2026 года
Три структурных драйвера — изменения в цепочках поставок, ESG и декарбонизация, а также автоматизация и цифровизация — формируют перспективы европейской логистики в 2026 году. Продолжающаяся регионализация цепочек поставок и nearshoring поддерживают спрос в Центральной и Восточной Европе по мере диверсификации производственных сетей и снижения зависимости от Азии. Практики устойчивого развития и декарбонизации глубоко интегрированы в цепочки поставок и процессы закупок арендаторов, существенно влияя на структуру договоров аренды и капитальные затраты. Проектирование складов всё чаще включает элементы автоматизации и цифровизации, что повышает капиталоёмкость и усиливает приверженность арендаторов современным объектам.
В целом эти три структурных фактора делают 2026 год более спокойным по сравнению с 2025 годом, однако ключевые стратегические коридоры по-прежнему остаются дефицитными. Колебания уровня вакантности на несколько процентных пунктов и замедление роста ставок не изменят структурную историю логистической недвижимости. Европейский рынок логистики в 2026 году не перегрет, он скорее консолидируется, чем ускоряется. Ценообразование становится более дисциплинированным.
