В центре Сан-Франциско стартап который сдаёт «спальные капсулы» примерно за 700 долларов в месяц (≈644 евро) проверяет насколько далеко может зайти идея доступного городского жилья. Компания Brownstone Shared Housing приобрела бывшее офисное здание по адресу 1049 Market Street и планирует переоборудовать его в жилой объект на 400 капсул — одну из самых радикальных конверсий офисов в жильё в городе где медианная арендная плата уже превышает 3 000 долларов в месяц (≈2 820 евро).
Проект реализуется в чувствительный момент для рынка недвижимости Сан-Франциско. Вакантность офисов остаётся высокой после перехода на удалённую работу тогда как жилые аренды снова растут на фоне восстановления найма в технологическом секторе и сфере искусственного интеллекта. На этом фоне сверхплотная модель коливинга Brownstone оказывается на пересечении инвестиционных возможностей регуляторных рисков и социальной полемики.
От пустого офисного здания к жилому блоку на 400 капсул
Шестиэтажное здание по адресу 1049 Market Street расположено в районе Mid-Market который после пандемии страдает от низкого пешеходного трафика и слабого коммерческого спроса. Ранее это был классический офисный объект но после серии судебных разбирательств и смены владельцев он оставался в значительной степени неиспользуемым.
Brownstone планирует разместить внутри около 400 индивидуальных спальных капсул установленных в виде многоярусных модулей. Каждая капсула рассчитана на одно спальное место оснащается освещением розетками и минимальным местом для хранения при этом общие кухни санузлы и рабочие зоны будут распределены по всему зданию. Концепция заимствована у японских капсульных отелей но переосмыслена как долгосрочное жильё а не краткосрочное размещение.
Если получение строительных разрешений и согласований по безопасности не затянется компания рассчитывает заселить первых жильцов уже следующим летом. Для Сан-Франциско это станет одной из самых плотных жилых конверсий в центральной части города.
700 долларов в месяц на рынке с арендой в 3 000 долларов
Ключевое преимущество капсульной модели — цена. При уровне около 700 долларов в месяц (≈644 евро) капсулы стоят значительно ниже стандартных арендных ставок в Сан-Франциско.
Свежие рыночные данные подчёркивают масштаб разрыва. Медианная аренда квартиры в городе сейчас составляет примерно 3 065 долларов в месяц (≈2 820 евро) тогда как типичная однокомнатная квартира с одной спальней обычно предлагается в диапазоне 3 200–3 500 долларов (≈2 950–3 220 евро). На этом фоне капсула за 700 долларов находится в совершенно иной категории доступности.
В таких условиях капсула за 700 долларов означает почти 75-процентную скидку по сравнению с обычной однокомнатной квартирой. Спрос это подтверждает. На первом значительно меньшем объекте Brownstone возле Mint Plaza по сообщениям было подано сотни заявок всего на несколько десятков мест а очереди формировались в течение нескольких недель после открытия.
Для молодых специалистов работников сферы услуг и сотрудников стартапов на ранней стадии которые хотят оставаться рядом с рабочими местами в центре города капсулы становятся одним из немногих легальных способов жить в центре без обязательств по аренде на несколько тысяч долларов в месяц.
Стартап с проблемной регуляторной историей
Расширение Brownstone сопровождается серьёзным багажом. Первый проект компании с капсулами реализованный в бывшем коммерческом здании рядом с Mint Plaza первоначально был запущен без полного набора жилых разрешений. Городские инспекции позже выявили многочисленные нарушения включая требования по пожарной безопасности вентиляции и минимальной пригодности для проживания.
Кроме того стартап оказался в центре широко освещённого спора по выселению и задолженности по аренде превышающей 150 000 долларов (≈138 000 евро) что усилило внимание инвесторов и регуляторов. На одном из этапов городские власти даже отозвали разрешение установив что первоначальный проект не соответствовал местным правилам по доступному жилью несмотря на низкую заявленную арендную плату.
Руководство Brownstone заявляет что с тех пор полностью пересмотрело процедуры соответствия требованиям и теперь работает напрямую с градостроительными и надзорными органами по масштабной капсульной конверсии на Market Street. Новая покупка рассматривается как ключевой тест способности компании масштабировать модель в рамках всё более жёсткого регуляторного режима Сан-Франциско.
Конверсии офисов в жильё набирают обороты
Проект с капсулами отражает более широкие структурные изменения в городском рынке недвижимости. Офисный сегмент Сан-Франциско по-прежнему демонстрирует высокие уровни вакантности поскольку гибридные форматы работы снижают долгосрочную потребность в площадях. Одновременно усиливается политическое давление с целью превращения недоиспользуемых коммерческих зданий в жилой фонд.
Муниципальные и региональные власти ввели упрощённые правила зонирования и стимулы для конверсий чтобы снять часть технических и юридических барьеров которые исторически делали такие проекты медленными и дорогостоящими. Сделка Brownstone стала одной из самых агрессивных интерпретаций того на что способны эти реформы.
Для владельцев устаревших офисных активов экономическая логика очевидна. Классическая аренда офисов остаётся неопределённой в то время как спрос на жильё поддерживается быстрым ростом ставок. Даже нетрадиционные форматы жилья сегодня способны генерировать стабильные денежные потоки если цены установлены достаточно низко чтобы гарантировать высокую заполняемость.
Что говорят рыночные аналитики
Новый рост арендных ставок в Сан-Франциско обусловлен восстановлением высокооплачиваемой занятости в технологическом секторе прежде всего в сферах искусственного интеллекта облачных вычислений и стартапов финансируемых венчурным капиталом. Местные аналитики отмечают что на фоне охлаждения национального рынка аренды Сан-Франциско снова стал отклоняться от общеамериканского тренда.
Патрик Карлайл главный рыночный аналитик Compass предупреждает что город может войти в новый технологически обусловленный цикл роста благосостояния который вновь усилит давление на жилищное предложение. В таких условиях сверхплотные форматы жилья могут сохранять устойчивый спрос даже если они ориентированы лишь на узкие группы населения.
Градостроители и жилищные активисты остаются разделёнными. Сторонники утверждают что регулируемое капсульное жильё предоставляет легальную альтернативу небезопасным неформальным решениям и повышает эффективную плотность без расширения физического следа города. Критики же считают что нормализация капсульного проживания снижает минимальные стандарты жилья и закрепляет неравенство вместо устранения структурного дефицита полноценных доступных квартир.
Городские власти заявили что любые крупные проекты капсульного жилья обязаны соответствовать тем же требованиям по пожарной безопасности сейсмостойкости и пригодности для проживания что и традиционные жилые комплексы что указывает на более жёсткий контроль по сравнению с первыми экспериментами Brownstone.
Экономика проекта с точки зрения инвесторов
С инвестиционной точки зрения капсульный жилой объект на Market Street сочетает необычайно низкую цену входа с экстремально высокой плотностью доходов. Проблемные офисные активы в центре Сан-Франциско сегодня можно приобрести с глубоким дисконтом к допандемийным уровням тогда как сверхплотный жилой формат позволяет многократно увеличить доход на квадратный метр по сравнению с обычными квартирами и небольшими студиями. Спрос при сильно сниженных ставках аренды выглядит структурно устойчивым что помогает стабилизировать заполняемость. С другой стороны сохраняются повышенные регуляторные политические и репутационные риски связанные с выведением плотности жилья на пределы допустимого по городским правилам и общественному восприятию.
При полной загрузке комплекс на 400 капсул по 700 долларов в месяц будет приносить около 280 000 долларов валовой выручки в месяц (≈258 000 евро) до учёта операционных и финансовых расходов.
Что это означает для жилищной дискуссии в Сан-Франциско
Конверсия здания на 1049 Market Street наглядно показывает насколько экстремальным стал разрыв в доступности жилья в городе. Когда базовая однокомнатная квартира стоит более 3 000 долларов в месяц (≈2 820 евро) даже капсула с минимальным уровнем приватности начинает выглядеть рациональным компромиссом.
Для части жителей прежде всего молодых работников на раннем этапе карьеры обмен личного пространства на центральное расположение является допустимым. Для других идея долгосрочной жизни в капсуле символизирует то насколько далеко город отошёл от традиционных представлений о пригодном для жизни жилье.
Очевидно что капсульная модель уже не является единичной экзотикой. Пока офисные здания в центре остаются недозагруженными а спрос на жильё остаётся устойчивым всё больше собственников и девелоперов будут рассматривать аналогичные сверхплотные форматы. Ключевой вопрос для Сан-Франциско сегодня заключается не в том продолжатся ли такие эксперименты а в том сумеет ли город превратить их в безопасные регулируемые и действительно гуманистичные решения а не во временные символы более глубокого системного провала предложения.
Следующий этап для жилищного рынка Сан-Франциско
Проект Brownstone на 400 капсул является одновременно продуктом искажения экономики недвижимости Сан-Франциско и показателем того как рынок пытается адаптироваться к новым условиям творчески и зачастую спорно. В случае успеха он может запустить волну новых сверхплотных жилых конверсий в проблемном офисном ядре города. В случае неудачи он станет предупреждением что доступность жилья не может быть создана одной лишь плотностью без более широких реформ в сфере предложения градостроительства и долгосрочных жилищных инвестиций.
