Ведущие горнолыжные направления мира входят в сезоны 2025–2026 годов с обновлённым импульсом. То, что сначала казалось временным постпандемийным всплеском, превратилось в устойчивый структурный сдвиг, обусловленный климатической устойчивостью, ограниченным предложением, миграцией обеспеченных покупателей и ростом числа международных инвесторов, рассматривающих недвижимость в горах одновременно как финансовый актив и как жильё для круглогодичного проживания. От Альп до Северной Америки и Японии цены продолжают расти, но этот рост крайне неравномерен. Одни знаковые курорты укрепляют своё лидерство, тогда как другие неожиданно выходят в фавориты на фоне приближения 2026 года.
На протяжении почти двадцати лет жильё в горнолыжных курортах остаётся одним из самых надёжных сегментов элитной недвижимости. В ключевых локациях цены выросли примерно на 150 процентов, а на ультра-премиальных направлениях — таких как Аспен, Куршевель и Санкт-Мориц — приблизились к 200 процентам. Даже в 2024 году, когда многие национальные рынки охладились из-за повышения ставок, ведущие альпийские курорты всё равно продемонстрировали положительную динамику. Согласно последнему Alpine Index, цены в крупнейших курортах Франции и Швейцарии выросли примерно на 3 процента, чему способствовали жёсткий дефицит предложения и увеличение спроса в течение всего года. Параллельно изменение климата подталкивает инвесторов к выбору высокогорных и снежно-надёжных курортов — таких как Валь д’Изер, Вейл и Церматт — которые теперь обладают измеримой «премией устойчивости».
Франция и Швейцария усиливают лидерство в сегменте люкс
Французские Альпы переживают один из самых сильных периодов спроса за последнее десятилетие. Пока национальный рынок жилья в стране замедлялся, цены в 71 горнолыжной локации выросли более чем на 1 процент в 2024 году, что подчёркивает глубокий разрыв между массовым жилым сегментом и ультра-премиальными рынками Альп. Валь д’Изер, Мерибель, Куршевель, Меже и Шамони остаются ключевыми узлами «пояса элитных курортов» Франции, поддерживаемыми международными покупателями и крайне ограниченным предложением.
Особенно отчётливо это видно в Мерибеле: проекты нового поколения задают новые ценовые стандарты. В резиденции Antarès — ультра-люксовом комплексе на месте бывшего Club Med — апартаменты продаются по примерно 30 000 € за кв. м. Двухуровневый пентхаус площадью 265 кв. м сдаётся в аренду за около 20 000 € в неделю в высокий сезон — таких уровней раньше достигал только Куршевель 1850. Недалеко находится новая резиденция Falcon со средней стоимостью около 23 000 € за кв. м, тогда как стандартные трёхкомнатные квартиры по курорту торгуются около 18 000 € за кв. м. Валь д’Изер и Меже также зафиксировали рост цен примерно на 30 процентов за пять лет, подтверждая устойчивость спроса.
По ту сторону границы элитные швейцарские направления — Гштаад, Санкт-Мориц, Вербье и Андерматт — продолжают обгонять рынок. Их успех обеспечивают жёсткие правила застройки, высокая ликвидность и привлекательность в течение всего года. Средняя цена в Гштааде теперь составляет около 30 700 € за кв. м, а самые эксклюзивные проекты превышают 40 000 € за кв. м. В Санкт-Морице цены держатся в диапазоне 30 300–33 250 € за кв. м, и курорт продолжает привлекать покупателей из Европы, США и Ближнего Востока. Вербье, известный сочетанием ночной жизни и роскошных шале, вплотную приблизился к отметке 25 000 € за кв. м. Для большинства международных покупателей эти уровни ставят Швейцарские Альпы в один ряд с Лондоном, Цюрихом и центром Парижа среди мировых рынков элитной недвижимости.
Доломиты: рост на фоне Олимпийских игр
Италия также переживает структурный сдвиг — главным образом благодаря Зимним Олимпийским играм 2026 года в Милане–Кортина. Кортина-д’Ампеццо, исторически гламурный, но недоинвестированный курорт, переживает возрождение: инфраструктура активно обновляется, гостиничный сектор модернизируется, появляются новые жилые проекты.
Прайм-цены в Кортина-д’Ампеццо достигли около 15 900 € за кв. м. Хотя это ниже уровней Куршевеля или Гштаада, именно такой разрыв привлекает инвесторов — он напоминает динамику французских Альп начала 2000-х, когда относительно доступные станции проходили длительный период переоценки. Соседняя Брей-Червиния — один из самых снежно-надёжных курортов Европы — также привлекает покупателей, ставящих в приоритет высоту и длительность сезонов. Итальянские агентства фиксируют рост обеспеченных покупателей из Милана и Турина, а также растущий интерес со стороны немецких, британских и американских клиентов, видящих долгосрочный потенциал региона.
Северная Америка: Аспен доминирует, альтернативы процветают
Рынок горнолыжной недвижимости Северной Америки развивается в двух направлениях. Аспен остаётся самым дорогим горнолыжным курортом мира, ежегодно устанавливая новые рекорды. Средняя прайм-цена составляет около 35 100 € за кв. м, а типичный дом стоит примерно 18 млн долларов (≈16,2 млн евро). Объекты-трофеи часто превышают отметку 100 млн долларов (≈90 млн евро). В лучших районах цены в 4 000–5 000 $ за фут² (≈43 000–54 000 € за м²) уже не считаются необычными. Ограниченное количество земли, строгие нормы и десятилетия непрерывного глобального спроса удерживают Аспен в уникальной категории.
Однако именно эта эксклюзивность стимулирует миграцию. Некоторые владельцы продают имущество и переезжают в горные городки, где есть роскошь, но без гипер-премиальной атмосферы. Стимбот-Спрингс, Джексон-Хоул и особенно Брекенридж становятся бенефициарами этого тренда. Брекенридж, долго находившийся в тени Вейла и Аспена, теперь один из самых динамичных рынков Колорадо. Входные цены стартуют около 2 млн долларов (≈1,8 млн евро), дома высокого класса стоят 4–5 млн долларов (≈3,6–4,5 млн евро). Стоимость около 1 000 $ за фут² (≈9 700 € за м²) делает город привлекательным для покупателей, исключённых из Аспена, но всё ещё ищущих стабильный снег и живой центр.
Вейл, в свою очередь, остаётся одним из самых климатически устойчивых курортов мира. Цены на кондоминиумы в диапазоне 1 600–1 800 $ за фут² (≈15 500–17 400 € за м²) отражают высоту и длительность сезона. Спрос обеспечивается как американскими покупателями, так и международными семьями, ищущими надёжную снежную базу.
Порошковый пояс Японии: глобальная история инвестиций
Япония тихо стала одним из самых быстрорастущих рынков горнолыжной недвижимости мира. Нисеко и Хакуба теперь привлекают покупателей из Австралии, Гонконга, Сингапура, Европы и Северной Америки, создавая уникальный глобальный рынок, которому соперничают немногие альпийские регионы.
В районе Хирафу-зака в Нисеко цены выросли в 14 раз с 2014 по 2020 год. Рост стабилизировался, но остаётся сильным — 5–10 процентов в год. В Кутчане, административном центре Нисеко, цены на землю продолжают расти на 7–12 процентов ежегодно. Тем не менее рынок остаётся значительно дешевле элитных альпийских курортов — примерно на 60 процентов ниже Куршевеля. Шале высокого уровня с видом на гору Ётэй может стоить около 160 млн иен — около 1,09 млн долларов (≈980 000 евро). Для международных покупателей, привыкших к восьмизначным ценам в Европе и США, Нисеко по-прежнему выглядит недооценённым.
Хакуба укрепляет статус круглогодичного центра активного отдыха. Олимпийское наследие, близость к Нагано и растущий гостиничный сектор создают устойчивый спрос на аренду. После полной повторной открытия Японии международный поток путешественников резко вырос, стимулируя новую волну реноваций и небольших проектов.
Что становится приоритетом для покупателей к 2026 году
По всем регионам решения инвесторов определяются тремя факторами:
1. Дефицит. Строгие нормы и дефицит земли в Альпах и Колорадо сохраняют постоянную нехватку предложения. Почти каждый премиальный курорт испытывает хронический жилищный дефицит, усиливающий ценовую устойчивость даже в слабые периоды.
2. Климатическая устойчивость. Высота, экспозиция и способность удерживать снег становятся ключевыми критериями выбора. Церматт, Валь д’Изер, Вейл и Валь-Торенс последовательно входят в число самых надёжных направлений в условиях потепления.
3. Круглогодичность. Современный покупатель хочет больше, чем две зимние недели. Курорты с сильным летним сезоном — треккинг, велоспорт, спа, гастрономия, коворкинг — теперь опережают направления, полностью зависящие от снега.
Итоговая перспектива
Рынки недвижимости горнолыжных курортов, которые набирают обороты к 2026 году, определяются высотой, дефицитом и долгосрочной устойчивостью, а не модой. От олимпийского эффекта Кортины до устойчивой силы французских и швейцарских флагманов, от разноскоростной динамики в Колорадо до порошковых возможностей Японии — горячие направления следующего цикла отражают глубокий структурный сдвиг. Горно-лыжная недвижимость больше не является зимней роскошью — это полноценный круглогодичный класс активов, а покупатели формируют его, исходя из безопасности, образа жизни и долгосрочной стоимости.
