В 2025 году сектор складской недвижимости оказался между замедлением девелопмента и устойчивым спросом. В некоторых рынках уровень вакансии слегка вырос, однако объем новых проектов снизился до минимального уровня более чем за десятилетие. Большинство текущих строек уже предсдано в аренду, поэтому пул современных складов сужается именно в тот момент, когда электронная коммерция и nearshoring создают новые волны спроса. Аналитики прогнозируют очередное ужесточение рынка к концу 2025 года, что приведет к росту арендных ставок в ключевых локациях.
Сокращение объема проектов при стабильных арендах
По данным CBRE, объемы аренды в Европе остаются выше допандемийного уровня, однако ввод в эксплуатацию замедляется, а спекулятивные проекты составляют менее половины текущего строительства. JLL подтверждает глобальную картину: новые старты находятся на рекордно низких уровнях как в Европе, так и в США, при этом почти три четверти американского пайплайна уже законтрактованы. Этот дисбаланс, как ожидается, снизит уровень вакансии в следующем году, нивелировав временное облегчение от всплеска сдачи объектов в 2024 – начале 2025 годов.
Структуральный след электронной коммерции
Электронная коммерция продолжает формировать спрос на логистику. Данные Prologis показывают, что выполнение онлайн-заказов требует примерно в три раза больше площади, чем традиционная розничная дистрибуция, и это соотношение сохраняется уже десять лет. По данным Eurostat, 77% европейцев совершали покупки онлайн в 2024 году, что объясняет продолжающееся расширение сетей доставки. Эксперты считают, что в 2025 году рост будет обусловлен не столько новыми покупателями, сколько увеличением среднего чека на одного клиента — что усилит нагрузку на логистические системы и повысит спрос на склады вблизи городских центров.
Nearshoring и регионализация
Стратегии nearshoring перестраивают промышленную карту. Мексика стала показательным примером: компании переносят цепочки поставок ближе к Северной Америке. Национальный уровень вакансии вырос примерно до 6% в 2024 году на фоне масштабных завершений, однако спрос в Монтеррее и других центрах остается высоким. Так как строительство вновь замедляется, рынки быстро сократят свободные площади, подтверждая nearshoring как структурный драйвер спроса на логистику.
Ставки аренды prime на логистику в Европе (€/м²/мес.)
Ставки аренды в сегменте prime в Европе демонстрируют устойчивость, а на некоторых рынках продолжают расти из-за усиления конкуренции за современные и хорошо расположенные склады. Наибольшую динамику показывают густонаселенные агломерации и транспортные узлы, где арендаторы готовы платить премию за близость к потребителям и инфраструктуре:
- Нидерланды (Амстердам/Схипхол): около 10,0 €, поддерживается дефицитом земли у аэропорта
- Германия (Гамбург): стабильно на уровне 8,50 €, отражая силу портового хаба
- Испания: Барселона (ZAL) выросла до 9,0–9,2 €, Мадрид держится на уровне 6,6–6,9 €
- Чехия (Прага): около 7,5 €, выше для городских проектов
- Италия (Милан, Рим): 5,6–5,8 €, стабильно в крупнейших агломерациях
- Польша: крупные склады по 3,2–5,75 €, городская логистика в диапазоне 4,0–8,25 € в Варшаве и Кракове
Объекты с надежным подключением к электросети, планировкой, готовой к автоматизации, и мгновенным доступом к крупным потребительским рынкам продолжают привлекать наибольшие премии.
Арендаторы действуют раньше, чтобы закрепить площади
Опрос CBRE 2025 года показывает, что 96% компаний планируют сохранить или расширить свои складские площади. Лидерами новых запросов выступают 3PL-операторы и курьерские компании, которые часто заключают предварительные договоры аренды еще до завершения проектов. Как отмечает доктор Карл Деппиш, руководитель направления European Industrial and Logistics Occupier в CBRE, арендаторы сейчас имеют немного больше выбора, чем в годы пандемии, но сокращение объема спекулятивного строительства указывает, что это окно может быстро закрыться.
Настроения инвесторов стабилизируются
После двух лет ценовых коррекций интерес инвесторов возвращается. Доходность prime стабилизировалась на нескольких европейских рынках, а приток капитала в логистику умеренно вырос в начале 2025 года. Инвесторы сосредоточены на ключевых хабах, транспортных коридорах и активах, соответствующих ESG-стандартам, делая ставку на стабильный рост арендных ставок в пределах низких однозначных значений.
Перспективы
Рынок входит в новую фазу. Уровень вакансии остается управляемым, но резкое сокращение новых проектов и высокий уровень предварительной аренды указывают на дальнейшее ограничение доступности в конце 2025 года и далее. Арендаторам с планами расширения рекомендуется заранее закреплять площадки и отдавать приоритет объектам, поддерживающим автоматизацию, электрификацию и устойчивое развитие. Для инвесторов логистика продолжает оставаться одним из самых привлекательных сегментов недвижимости — на фоне структурных драйверов спроса, которые не показывают признаков ослабления.
