Барселона провела чёткую черту: с ноября 2028 года ни одна из более чем 10 000 туристических квартир (HUT) в городе не получит продления лицензии. Впервые объявленная 21 июня 2024 года и позднее подтверждённая Конституционным судом Испании, мера направлена на то, чтобы вернуть жильё жителям и сдержать рост арендных ставок на самом дорогом рынке аренды в стране. «Vamos por el buen camino», — заявил мэр Жауме Колбони после решения суда, назвав его «великолепной новостью для права на жильё».
Что меняет решение — и почему ноябрь 2028 года важен
13 марта 2025 года Конституционный суд подтвердил Декрет-закон Каталонии 3/2023, который позволяет муниципалитетам с высокой нагрузкой на рынок жилья ограничивать и устанавливать срок действия лицензий HUT. Основные положения: для деятельности HUT требуется градостроительная лицензия сроком на пять лет (продлевается только при разрешении плана застройки); можно устанавливать лимиты до 10 HUT на 100 жителей; муниципалитеты могут отказать в продлении после переходного периода. Барселона воспользуется этим механизмом, чтобы дать всем текущим лицензиям HUT истечь в ноябре 2028 года, перенаправив предложение на жилой сектор. Кроме того, Каталония определяет HUT как жильё, сдаваемое полностью третьим лицам на срок до 31 дня. Эта граница в 31 день теперь является ключевым критерием соответствия, переводя краткосрочный фонд в сегменты среднесрочной (31–180 дней) и долгосрочной аренды.
Цены: аренда, комнаты и гостиничные тарифы задают тон
Аренда остаётся самой высокой в Испании. Весной 2025 года ставки в Барселоне составили ≈23,5–23,9 €/м² в месяц (Idealista, данные города), что означает двузначный рост в годовом выражении. При таких уровнях квартира 70 м² обойдётся в ≈1 650 €/мес, а 80 м² ≈1 900 €/мес — на этом фоне ясно стремление увеличить предложение жилья. Наибольшее давление ощущается в нижнем сегменте: к сентябрю 2025 года средняя стоимость комнаты достигла ≈570 €/мес, а в престижных районах часто 800–1 000 €. Этот спрос поддерживает стратегии среднесрочной аренды, посуточной сдачи по комнатам и коливинга, которые соответствуют правилу 31 дня. Отели также переживают бум, усиливая привлекательность проектов по преобразованию в апарт-отели или сервисные апартаменты, где это допускается зонированием. В марте 2025 года средний тариф (ADR) в Барселоне достиг 197 €, поднявшись до 436 € в пиковую ночь во время MWC — рекордный показатель для марта. В первой половине 2025 года ADR держался на уровне ≈195 € при стабильной загрузке.
Переориентация инвесторов: три сценария замены HUT
1) Долгосрочная аренда (3–5 лет)
С валовой доходностью в Барселоне около ≈6,5–6,7 % до вычета расходов (Q2 2025), долгосрочная аренда остаётся рабочей моделью при разумных ценах входа и низкой вакантности. В целом по Испании во 2 квартале 2025 года доходность составила ≈7,2 %; в крупных городах ниже — Мадрид ≈5,4 %, близко к доходности госбумаг, что требует строгого контроля капитальных затрат, налогов и финансирования.
2) Среднесрочная аренда меблированных квартир (31+ день)
Бывшие операторы посуточной аренды переходят на форматы 31–180 дней, востребованные у студентов, проектных работников и цифровых кочевников. При профессиональном управлении эффективная арендная плата может превышать классические долгосрочные контракты, оставаясь в рамках правила 31 дня. В Барселоне отдельно регулируется alquiler de temporada, что требует внимательной проверки соблюдения правил.
3) Апарт-отели и сервисные апартаменты (лицензированная гостиничная деятельность)
Институциональный капитал уже активно заходит в отели и flex-living. Гостиничные инвестиции возглавили объём сделок CRE в Испании в 1 полугодии 2025 года (≈1,77 млрд €), а консультанты называют сегмент «living» (build-to-rent, PBSA, coliving, жильё для пожилых, сервисные апартаменты) приоритетным. Там, где здания можно перевести в статус апарт-отелей, операторы обходят запрет HUT и используют сильный цикл ADR и RevPAR Барселоны.
Реальные голоса: мэрия, владельцы и платформы
Мэрия
После решения суда Колбони назвал меру победой для жильцов: «magnífica noticia para el derecho a la vivienda». Власти утверждают, что возврат 10 000+ квартир равен «десяти годам строительства свободного жилья», и подчёркивают, что лицензии не будут продлены в ноябре 2028 года.
Владельцы
Ассоциация APARTUR называет политику непропорциональной и готовит иски на уровне ЕС по директиве Болкенштейна. Организация заявила о возможных многомиллиардных исках о компенсации и предупреждает, что появится нелегальное предложение. «La UE tumbará la normativa», — заявила генеральный директор Мариан Муро.
Платформы
Барселона усилила давление на Airbnb за 300–400 нелицензированных объявлений в месяц, угрожая административными, гражданскими и уголовными санкциями за публикации без действительных ID — контроль будет ужесточаться к 2028 году.
Национальный уровень
С 1 июля 2025 года в Испании заработал национальный реестр туристических аренд с унифицированными ID — ещё один инструмент против нелегального предложения на пути к дедлайну Барселоны.
Сколько лицензий — и когда они заканчиваются?
Город часто округляет число до «≈10 000» легальных HUT, хотя ранние данные показывали 10 101 лицензий; официальные данные колебались в пределах 9 800–10 300 в зависимости от мер контроля. Все текущие лицензии прекращают действие в ноябре 2028 года, новые HUT-licenze не будут выдаваться. С 2029 года Барселона ожидает, что туристических квартир «в привычном виде» не останется.
Практические последствия для владельцев и инвесторов
- Оценка как жилой фонд, без премии HUT. Объекты, продававшиеся с наценкой из-за лицензии HUT, будут пересчитаны как стандартное жильё. Основываться нужно на сравнениях long или mid-term, а не на прошлых суточных тарифах.
- Фокус на отделке и соответствие нормам. Среднесрочные контракты снижают текучку по сравнению с посуточной арендой, но требуют качественных материалов и полностью меблированных квартир; нужно закладывать капзатраты для защиты ставок и заполняемости.
- Раннее изучение зонирования под апарт-отель. Конверсии в гостиничный сектор могут приносить ADR >195 € и использовать спрос MICE (например, MWC), но риски разрешений и капзатрат остаются значительными. Успех зависит от районного планирования и гостиничной карты PEUAT.
- Мониторинг правовых рисков и планирование окончания срока. Решение суда делает горизонт 2028 года реальным. Иски в ЕС могут затянуться, однако Барселона вправе действовать по текущему законодательству, в то время как национальный реестр и местный контроль сужают нелегальные каналы.
Итог
С поддержкой суда, отмена лицензий на туристические квартиры в ноябре 2028 года становится фактом. Наиболее выгодные замены — это долгосрочные договоры аренды, меблированные контракты от 31 дня и более и — там, где возможно — лицензированные апарт-отели или сервисные апартаменты, использующие сильный гостиничный цикл Барселоны. Следует ожидать переоценки бывших HUT-объектов, повышения стандартов в среднесрочной аренде и селективного капитала, направленного в гостиничные форматы, в то время как город увеличивает предложение жилья и удерживает туризм в легальных рамках.
