Аахен, исторический приграничный город в Северном Рейне-Вестфалии, в 2025 году оказался в центре жилищного кризиса Германии. Благодаря академическому престижу, динамичной региональной экономике и расположению рядом с Бельгией и Нидерландами город продолжает привлекать студентов, специалистов и семьи. Однако спрос значительно превышает предложение, что ведёт к росту как арендных ставок, так и цен на покупку, делая рынок всё более конкурентным.
Рынок аренды: растущие цены и сокращающийся выбор
Аренда в Аахене дорожает стремительно. Квартира с одной спальней в центре города стоит 640–700 € в месяц, а за пределами центра — 525–600 €. Меблированные квартиры обходятся на 20–30 % дороже, что особенно востребовано у иностранных студентов и специалистов. Для семей ситуация ещё сложнее: в престижных районах, таких как Лоусберг или Буртшайд, трёхкомнатные квартиры теперь превышают 1 500 € в месяц.
Сильное давление оказывает студенческий спрос. В Техническом университете RWTH обучается более 47 000 студентов, многие из-за рубежа, что создаёт постоянный поток арендаторов каждый семестр. Совместное проживание в квартирах (WG) остаётся запасным вариантом: комнаты стоят 350–500 € плюс коммунальные платежи. По данным Rentberry, средняя аренда в Аахене достигла 1 679 € в июле 2025 года, что ясно указывает на снижение доступности жилья.
Цены на недвижимость: высокие барьеры для покупателей
Покупка жилья в Аахене также весьма затратна. Квартиры в центре стоят в среднем 5 400 €/м², дома за пределами — около 4 050 €/м². Это выше среднего уровня по вторичным городам Германии (3 400 €/м²), но ниже Мюнхена (9 000 €/м²). В целом по стране новые объекты стоят примерно 5 500 €/м², что подтверждает позицию Аахена в верхнем среднем сегменте.
Дополнительные расходы значительно увеличивают стоимость: 6,5 % налог на передачу собственности, 1,5–2 % нотариальные и судебные сборы, до 3,57 % агентская комиссия. При покупке за 400 000 € дополнительные расходы составят 45 000–50 000 €, что существенно повышает фактический порог входа.
Национальный контекст: растущий дефицит жилья
Проблемы Аахена отражают общенациональный дефицит. В 2024 году было завершено строительство лишь 251 900 квартир, что на 14,4 % меньше, чем в 2023 году, и значительно ниже целевого показателя правительства — 400 000 единиц в год. Разрешения на строительство упали до 215 000, что является минимальным уровнем с 2010 года. По прогнозам аналитиков, при текущих темпах к 2030 году будет удовлетворено только 60 % потребностей в жилье.
Берлин рассматривает возможность продления действия Mietpreisbremse (ограничение роста арендных ставок) до 2029 года, которое ограничивает новые договоры максимумом в 10 % выше среднего по району. Однако критики предупреждают, что такая мера может отпугнуть частных инвесторов.
Почему спрос в Аахене остаётся высоким
На рынок влияют несколько факторов:
-
Университет RWTH — ведущий технический вуз Германии, привлекающий иностранных студентов и исследователей.
-
Трансграничное положение — близость к Маастрихту и Льежу усиливает трудовую миграцию и поток пассажиров.
-
Рост населения в NRW — самое густонаселённое федеральное земля продолжает притягивать мигрантов.
-
Недостаточные темпы строительства — дефицит новых объектов усугубляет нехватку предложения.
Прогноз на 2025 год: рост и усиление давления
Эксперты ожидают рост цен на недвижимость примерно на 2 % в 2025 году, тогда как аренда может увеличиться на 4–6 %. Для студентов и малообеспеченных семей доступность жилья ухудшится, тогда как инвесторы выиграют за счёт более высоких доходностей. Квартиры рядом с RWTH и в центре сохранят наибольший спрос.
Практические советы для арендаторов
-
Ищите заранее: спрос резко возрастает перед началом каждого семестра.
-
Смотрите в пригородах: районы Бранд и Лауренсберг предлагают более доступные варианты.
-
Рассмотрите WG: совместное проживание помогает снизить расходы.
-
Закладывайте расходы на коммунальные услуги: Nebenkosten увеличивают ежемесячные траты на 20–25 %.
Практические советы для покупателей
-
Учитывайте дополнительные расходы: налоги и сборы значительно повышают итоговую цену.
-
Выбирайте район тщательно: Буртшайд и Бранд подходят семьям, а студенты концентрируются рядом с RWTH.
-
Обращайтесь к местным агентам: их связи помогают находить редкие предложения.
-
Фиксируйте ипотечные ставки: защита от волатильности процентов остаётся важной.
Заключение
Аахен в 2025 году демонстрирует основные противоречия немецкого рынка жилья: высокий спрос, ограниченное предложение и растущие расходы. Академическая привлекательность, трансграничная экономика и демографический рост обеспечивают устойчивый спрос, однако недостаток нового строительства продолжает подрывать доступность. Для арендаторов важны планирование и гибкость. Для покупателей Аахен остаётся долгосрочно надёжным вложением, но требует внимательного расчёта и стратегии на одном из самых конкурентных городских рынков Германии.
