Крупнейший государственный пенсионный фонд США — California Public Employees’ Retirement System (CalPERS) — объявил о дополнительной инвестиции в размере €1,31 млрд в так называемые фонды недвижимости “ядра” (core). Это решение подтверждает стратегический курс фонда на вложения в стабильные, генерирующие доход активы в условиях усиливающейся нестабильности мировых рынков.
Укрепление недвижимости как основы инвестиционного портфеля
С общим объёмом активов свыше €450 млрд, CalPERS последовательно наращивает долю инвестиций в недвижимость, особенно в её наименее рискованный сегмент — core. Этот класс активов характеризуется низкой волатильностью, предсказуемым доходом и способностью сохранять капитал в долгосрочной перспективе.
Структура и география инвестиций
Согласно внутреннему отчёту фонда, дополнительные €1,31 млрд будут распределены между четырьмя институциональными фондами, с которыми CalPERS сотрудничает на протяжении многих лет. Средства направят на:
- Офисные здания класса А в ведущих деловых районах;
- Жилые многоквартирные комплексы с высоким уровнем заполняемости;
- Логистические и индустриальные центры рядом с транспортными узлами;
- Торговую недвижимость с якорными арендаторами (например, супермаркеты и аптечные сети).
Хотя основная доля капитала останется в США, порядка 20–25 % будет инвестировано в ключевые города Европы — такие как Лондон, Франкфурт и Париж — через глобальные инвестиционные платформы.
Что такое фонды недвижимости «ядра»?
Фонды недвижимости core ориентированы на низкорискованные, уже работающие объекты, приносящие стабильный доход. Их ключевые характеристики:
- Расположение в премиальных городах и пригородах;
- Долгосрочные арендаторы с высокой платёжеспособностью;
- Профессиональное управление и минимальные затраты на модернизацию;
- Низкий уровень вакантности;
- Доходность в диапазоне 4–7 % в год.
Такие фонды особенно популярны среди пенсионных и суверенных фондов, а также страховых компаний, стремящихся к надёжности и предсказуемости.
Почему CalPERS усиливает ставку на недвижимость «ядра»
1. Снижение доходности по облигациям и акций
Рынки акций становятся всё более нестабильными, а доходность по облигациям остаётся на низком уровне. В этих условиях недвижимость “ядра” обеспечивает желаемый баланс между риском и стабильным доходом.
2. Защита от инфляции
Многие арендные договоры включают индексацию по инфляции, что помогает сохранить реальную стоимость доходов.
3. Соответствие долговым обязательствам фонда
Пенсионные обязательства CalPERS рассчитаны на десятилетия вперёд. Core-объекты с минимальной волатильностью и стабильным денежным потоком идеально подходят под такой горизонт.
4. Стабильность в условиях неопределённости
Во время кризисов, таких как пандемия COVID-19, именно объекты недвижимости в первоклассных локациях продемонстрировали наибольшую устойчивость.
Структура портфеля CalPERS в 2025 году
По данным на начало 2025 года, общий объём вложений фонда в недвижимость превышал €50 млрд, из которых:
- ~55 % — в core-объекты;
- ~25 % — в проекты с добавленной стоимостью (value-add);
- ~20 % — в более рискованные или девелоперские активы.
Географически:
- ~75 % активов сосредоточены в США;
- Остальные 25 % — в Канаде, Великобритании, Германии, Франции и Австралии.
Перспективы рынка недвижимости «ядра» на 2025 год и далее
Аналитики JLL и CBRE прогнозируют устойчивый рост спроса на core-активы:
- В США ожидается доходность на уровне 4,5–5,2 % годовых;
- В Европе — немного ниже: 3,5–4,5 %, что объясняется более высокой стоимостью активов и особенностями налогообложения;
- Интерес сосредоточен на городах с развитой экономикой, ИТ-сектором и высоким спросом на аренду.
С учётом ограничений на новое строительство и повышения ставок по кредитам, существующие объекты премиум-класса становятся ещё более востребованными.
ESG-фильтры и устойчивые инвестиции
Как участник Принципов ответственного инвестирования ООН (UN PRI), CalPERS применяет строгие ESG-критерии при отборе объектов. Новые инвестиции должны соответствовать:
- Сертификациям LEED, BREEAM или WELL;
- Показателям энергоэффективности и углеродного следа;
- Политике вовлечения арендаторов в «зелёные» практики.
Такие активы пользуются спросом у арендаторов, приносят высокую арендную ставку и реже простаивают.
Примеры объектов, подходящих под стратегию
Хотя конкретные активы не раскрываются, среди типичных примеров:
- Технологические офисы в Сан-Франциско или Остине;
- Крупные жилые комплексы в Сиэтле или Денвере;
- Городские логистические хабы в Чикаго или Атланте;
- Торговые центры с арендаторами вроде Whole Foods, Target и др.
Стратегическое значение сделки
Инвестиция CalPERS — это одновременно оборонительный и проактивный шаг. Она позволяет зафиксировать доход в стабильной валюте, при этом воспользоваться текущей коррекцией на рынке недвижимости.
Кроме того, CalPERS снижает зависимость от публичных рынков капитала и одновременно укрепляет долгосрочные финансовые позиции в условиях экономической и политической нестабильности.
Заключение
Дополнительные €1,31 млрд, вложенные CalPERS в фонды недвижимости “ядра”, подтверждают тренд на возврат институциональных инвесторов к стабильным активам. На фоне высокой инфляции, колебаний на фондовом рынке и геополитических рисков, core-недвижимость становится стратегическим защитным активом.
Ожидается, что другие институциональные инвесторы, включая Norges Bank, CPPIB и APG, последуют примеру CalPERS, что ещё больше укрепит позиции сегмента core на мировом инвестиционном рынке в 2025–2026 годах и далее.
