В первом полугодии 2025 года объём инвестиций в гостиничную недвижимость Италии превысил €1,52 млрд, став одним из самых высоких показателей за последние годы. Согласно данным CBRE и Colliers, Италия заняла третье место в Европе по объёму сделок в отельном секторе, уступив лишь Испании и Франции. Этот рост свидетельствует о возобновлении интереса как со стороны международных, так и национальных инвесторов к итальянскому рынку на фоне оживления туризма и высокого спроса на объекты премиум-класса.
Сектор гостиничной недвижимости на подъёме
После тяжёлого периода, вызванного пандемией, гостиничный рынок Италии начал уверенное восстановление в 2022 году, которое ускорилось в 2023–2024 годах. К середине 2025 года средняя заполняемость отелей по стране достигла 68 %, приблизившись к показателям до пандемии. Показатели RevPAR (доход на доступный номер) и ADR (средняя дневная ставка) также значительно выросли, особенно в крупных туристических городах и прибрежных курортных зонах.
Особенно высокую активность демонстрирует сегмент люкс и бутик-отелей, в том числе исторические здания, реконструируемые под гостиничные нужды. Это привлекло внимание как институциональных инвесторов, так и частных фондов, заинтересованных в премиальной недвижимости.
Крупные сделки в первом полугодии 2025 года
Среди наиболее значимых транзакций на рынке:
- Invesco Real Estate приобрёл пятизвёздочный отель в центре Милана за €140 млн.
- Hotusa Group (Испания) вошла на итальянский рынок, купив три отеля во Флоренции и Вероне на сумму €95 млн.
- Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) приобрела роскошный курорт на Сардинии за €180 млн, планируя ребрендинг под международным брендом.
- Blackstone инвестировала €230 млн в реконструкцию исторического палаццо в Венеции, открытие которого запланировано на 2026 год.
- Cassa Depositi e Prestiti (CDP) вложила €120 млн в гостиничные проекты в Риме и Сицилии в рамках национальной программы поддержки регионального туризма.
Этот список подтверждает разнообразие инвесторов: от суверенных фондов и банков развития до международных операторов и семейных офисов.
Самые привлекательные направления
Наибольшую инвестиционную активность показывают:
- Рим – крупнейший рынок гостиничной недвижимости, где средняя цена номера в 4–5-звёздочных отелях в центре превышает €420 000.
- Милан – деловая столица с развитой MICE-инфраструктурой (мероприятия, выставки, конференции) и предстоящими Зимними Олимпийскими играми 2026 года.
- Флоренция – стабильно привлекает инвесторов, заинтересованных в бутик-объектах и культурном туризме.
- Венеция – несмотря на строгие нормы охраны наследия, спрос на высококлассные отели остаётся стабильно высоким.
- Курортные и сельские направления – Тоскана, Сардиния, побережье Амальфи, озеро Комо становятся всё более популярными среди инвесторов, ищущих проекты в сегменте leisure и wellness.
Также увеличивается интерес к южным регионам Италии – Калабрии, Апулии, Сицилии – благодаря низким стартовым ценам и растущему туристическому потенциалу.
Цены и доходность
Средние цены покупки за номер в первом полугодии 2025 года:
- €300 000–450 000 — в центральных районах Рима, Милана и Флоренции
- €200 000–350 000 — в городах второго уровня: Болонья, Генуя, Верона
- €120 000–250 000 — в прибрежных и сельских туристических направлениях
Средняя доходность (yield) составляет 4,5–6,5 %, в зависимости от местоположения, состояния объекта и операционной модели. Объекты в премиальных локациях демонстрируют более низкую доходность, но компенсируют её стабильностью и высоким потенциалом роста стоимости.
Причины роста интереса
Среди факторов, способствующих активизации инвестиций:
- Рост международного туризма — более 34 млн иностранных туристов посетили Италию в первом полугодии 2025 года, что на 12 % больше, чем в 2024 году.
- Инфляционная защита — гостиничные тарифы можно быстро адаптировать к рыночным условиям, что привлекательно в условиях роста цен.
- Объекты с потенциалом редевелопмента — многие здания переоборудуются с акцентом на ESG-стандарты и энергоэффективность.
- Растущий спрос на luxury и wellness-сегмент — особенно в сфере высококлассного отдыха.
- Улучшение инфраструктуры — новые авиамаршруты и железнодорожные соединения расширяют доступ к региональным и менее освоенным направлениям.
Текущие вызовы
Несмотря на позитивную динамику, рынок сталкивается с рядом сложностей:
- Ограниченное предложение качественных активов, особенно в исторических центрах.
- Медленные административные процедуры, включая получение разрешений на реконструкцию.
- Рост затрат на строительство и ремонт, вызванный инфляцией и дефицитом рабочей силы.
- Ужесточение требований по устойчивому развитию (ESG).
- Сезонность доходов — особенно заметная в прибрежных и курортных районах.
Прогноз на второе полугодие 2025 года
По прогнозам Savills, общий объём инвестиций в гостиничную недвижимость Италии может превысить €3 млрд к концу 2025 года. Среди ожидаемых событий:
- Продажа портфеля курортных объектов на побережье Тосканы
- Вход новых инвесторов из Азии и стран Персидского залива в Милан и Рим
- Укрупнение сектора бутик-отелей в рамках консолидации крупными международными брендами: Accor, Hilton, Marriott
Благодаря прочным туристическим основам, растущему международному интересу и высокой устойчивости сектора, Италия остаётся одним из самых перспективных рынков гостиничной недвижимости в Европе.
Заключение
Гостиничный сектор Италии в 2025 году демонстрирует уверенное восстановление. Инвестиции свыше €1,5 млрд за шесть месяцев подтверждают, что страна вновь стала приоритетным направлением для институциональных и частных инвесторов.
Несмотря на бюрократические и строительные трудности, Италия предлагает уникальное сочетание культурного наследия, стабильного спроса и инвестиционных возможностей — как в сегменте роскоши, так и в растущих региональных направлениях. Ожидается, что во второй половине 2025 года активность на рынке останется высокой и ещё более диверсифицированной.
