Правительства планируют ужесточить правила для банков и фондов, скупающих жилую недвижимость в 2025–2026 годах

На фоне стремительного роста цен на жильё и ухудшения доступности недвижимости для граждан, правительства стран Европы и Северной Америки разрабатывают новые меры регулирования. Их цель — ограничить масштабные покупки жилой недвижимости банками, инвестиционными фондами и другими институциональными инвесторами. В 2025–2026 годах ожидается принятие целого ряда инициатив, которые могут коренным образом изменить структуру рынка и расставить новые приоритеты между частным капиталом и общественными интересами.

И хотя институциональные инвестиции ранее рассматривались как фактор стабильности и модернизации рынка, в последние годы их рост вызывает всё больше опасений — от спекуляций до вытеснения местных жителей и роста неравенства.

Рост институционального участия в жилищной сфере

За последнее десятилетие пенсионные фонды, крупные банки и частные инвестиционные структуры существенно увеличили свою долю на рынке жилой недвижимости. По данным компании Savills, в 2024 году институциональные инвесторы составили до 24 % покупателей в таких городах, как Берлин, Лондон, Амстердам, Мадрид и Копенгаген. В США, согласно исследованию Redfin, в первом квартале 2025 года доля инвесторов достигла рекордных 27 % от всех сделок с жильём.

Объектами интереса становятся многоквартирные дома, студенческое жильё, апартаменты с обслуживанием и даже сегмент доступного жилья. Это объясняется стабильными доходами от аренды, ростом стоимости активов и меньшей волатильностью по сравнению с другими формами инвестирования.

Ключевые проблемы и опасения

1. Рост цен и снижение доступности
   Крупные инвесторы имеют возможность предлагать более высокую цену, чем частные покупатели, тем самым вытесняя семьи с ограниченным бюджетом. Например, в Амстердаме за три года цены на жильё выросли более чем на 20 %.
2. Увеличение арендной платы
   В поисках максимальной доходности фонды часто поднимают арендные ставки. В Берлине, несмотря на ограничение роста арендной платы, аренда в домах, приобретённых фондами, выросла на 10–15 %.
3. Вытеснение местных жителей
   Молодёжь, семьи с детьми и пенсионеры всё чаще оказываются не в состоянии позволить себе жильё в районах, где они проживали десятилетиями. Это приводит к гентрификации и разрушению социальной структуры.
4. Краткосрочная спекуляция
   Некоторые фонды приобретают объекты лишь для последующей быстрой перепродажи без целей аренды или реновации. Это усиливает волатильность рынка и увеличивает риски появления «пузырей».

Ответные действия властей

В различных странах уже ведётся разработка законодательных инициатив:

• Германия: В Берлине и Мюнхене рассматривается введение ограничений на количество объектов, которые может приобрести один инвестор, а также приоритетного права выкупа для муниципалитетов.
• Нидерланды: Амстердам запретил инвестиционным фондам покупать доступное жильё в определённых районах. Также предусмотрено обязательство сдавать такие квартиры по фиксированной ставке в течение минимум 5 лет.
• Канада: В Торонто и Ванкувере обсуждаются дополнительные налоги на покупку недвижимости фондами и ограничения на количество объектов, которые может принадлежать одному юрлицу.
• США: На федеральном уровне рассматривается идея введения налогов на быструю перепродажу жилья, а в отдельных штатах могут появиться запреты на массовую покупку частных домов фондами.
• Швеция и Дания: Предлагается создать государственные инвестиционные фонды, способные конкурировать с частным капиталом и обеспечивать более доступное жильё.

Позиция инвесторов

Институциональные инвесторы в свою очередь утверждают:

• что они повышают объёмы предложения на рынке аренды
• обеспечивают высокий уровень управления и технического обслуживания
• и что чрезмерное регулирование может отпугнуть инвестиции и замедлить строительство нового жилья

Многие участники рынка настаивают на поэтапном введении изменений и предлагают использовать налоговые стимулы, а не запреты.

Альтернативные подходы

Вместо жёстких ограничений обсуждаются и более гибкие механизмы регулирования:

• ГЧП-проекты (государственно-частное партнёрство) с обязательствами по предоставлению квартир с фиксированной арендной платой
• Обязательная регистрация всех инвесторов, приобретающих более трёх объектов в год
• Открытые реестры собственников для повышения прозрачности сделок
• Налоговые льготы для фондов, сдающих жильё по доступным ставкам на долгосрочной основе

Прогноз на 2025–2026 годы

Ужесточение регулирования почти неизбежно, особенно в городах с высоким спросом. Однако правительства будут стремиться к балансу: сдерживая спекуляции, они постараются не навредить строительному сектору и не ухудшить дефицит жилья.

Оптимальной считается стратегия точечного регулирования, нацеленная на борьбу с чрезмерной концентрацией собственности и спекуляцией без избыточного вмешательства в рынок.

Заключение

Рынок жилья стоит на пороге серьёзных преобразований. Институциональные инвесторы играют важную роль, обеспечивая капитал и масштаб, но вместе с тем — провоцируют рост цен и подрывают доступность жилья.

В 2025–2026 годах правительства намерены вернуть контроль над жильём в руки общества. Новые правила могут навсегда изменить, кто покупает, кто сдаёт и кто живёт в городах Европы и Северной Америки.

Переход к новой модели жилья — неотвратим. И в её основе должен быть не только инвестиционный интерес, но и социальная справедливость.