Рынок коммерческой недвижимости Европы в 2025 году переживает одну из самых масштабных переоценок за последние десятилетия. Аналитики ведущих консалтинговых и инвестиционных компаний — JLL, CBRE, Savills, MSCI — сходятся во мнении: большинство объектов коммерческой недвижимости в Европе в настоящее время недооценены. Повышение процентных ставок, изменения в структуре спроса арендаторов и осторожность инвесторов создают уникальные условия для приобретения активов по сниженным ценам.
В ряде стран и секторов объекты продаются с дисконтом в 15–40 % по сравнению с докризисными пиковыми значениями. Это делает рынок особенно привлекательным для долгосрочных инвесторов с доступом к капиталу.
Основные причины недооценки: процентные ставки и переоценка рисков
Ключевым фактором стало ужесточение денежно-кредитной политики Европейского центрального банка (ЕЦБ). С 2022 года ставка была постепенно повышена и к середине 2025 года достигла 4,25 % — рекордного уровня за последние 20 лет.
В результате:
- Стоимость заёмного капитала существенно выросла
- Рефинансирование стало затруднительным или невозможным
- Покупатели предъявляют более строгие требования к доходности
Наиболее сильно пострадали офисные и торговые помещения, особенно в менее привлекательных районах или нуждающиеся в модернизации под стандарты ESG. Согласно индексу MSCI Europe Real Assets, средняя стоимость офисов класса A в европейских столицах снизилась на 23 % с 2021 года.
Где зафиксированы самые значительные потери стоимости
Аналитики выделяют ряд стран, в которых падение цен особенно заметно:
- Германия — в Мюнхене, Берлине и Франкфурте цены на офисные здания упали на 30–35 %, а доходность выросла до 5,5 % и выше
- Франция — Париж демонстрирует стабильность, но региональные отели и ритейл-объекты теряют в цене до 30 %
- Испания и Португалия — отели и апартаменты с сервисом вне туристических центров обесценились на 35–40 %
- Италия — в то время как Милан удерживает позиции, в Болонье и Генуе наблюдается снижение на 25 % и более
- Центральная и Восточная Европа (Польша, Чехия, Венгрия) — объекты теряют 15–25 % в цене из-за высоких ставок и валютных рисков
Сектор логистики остаётся устойчивым, но также корректируется
Спрос на склады и логистические комплексы, поддерживаемый ростом электронной коммерции, позволил сектору сохранить устойчивость. Однако и здесь наблюдается снижение стоимости на 10–15 %, с доходностью в диапазоне 4–4,5 %.
Пример: логистический центр в пригороде Парижа, проданный в 2021 году за 2 800 €/м², в 2025 году может стоить около 2 400 €/м², в зависимости от арендатора и условий договора.
Мнение экспертов
Согласно отчёту Savills:
«Текущая переоценка активов обусловлена скорее изменениями на финансовых рынках, чем фундаментальными показателями самих объектов».
Эндрю Хилтон, глава направления инвестиций Savills Europe, отмечает: «Инвесторы не отказываются от сделок, но предпочитают выжидать — высокая стоимость заимствований и нестабильность сдерживают активность».
В CBRE также отмечают, что доходность офисов в ключевых городах Западной Европы выросла с 3,25 % до 5,25 %, делая вложения более сбалансированными по отношению к риску.
Сделки, подтверждающие переоценку рынка
Несмотря на снижение общего объёма сделок, в 2025 году состоялось несколько значимых транзакций по сниженным ценам:
- KKR приобрела офис в Амстердаме за 310 млн евро, что на 22 % ниже предыдущей оценки
- Allianz Real Estate вложила 470 млн евро в логистические активы в Центральной Европе
- Brookfield ведёт переговоры о покупке бизнес-парков в Германии с дисконтом 35 %
- Nuveen запустила фонд на 600 млн евро для выкупа distressed-активов
Эти сделки свидетельствуют о том, что институциональный капитал готов к действиям — при условии правильной цены.
Кто покупает — и зачем
Наиболее активные участники текущего рынка:
- Фонды прямых инвестиций (private equity), ориентированные на реструктуризацию и добавленную стоимость
- Пенсионные и страховые фонды, ищущие доходные и защищённые от инфляции активы
- Управляющие фондами Core+/Value-Add, специализирующиеся на ESG-модернизации
- Суверенные фонды и семейные офисы, не зависящие от кредитного плеча
В то же время инвесторы с высокой долговой нагрузкой и девелоперы, использующие краткосрочные кредиты, вынуждены распродавать активы или приостанавливать проекты, усугубляя падение цен.
Основные риски
Аналитики предупреждают, что несмотря на возможности, существует ряд серьёзных рисков:
- Высокие расходы на модернизацию по стандартам ESG — от 500 до 1 500 €/м²
- Слабый спрос на офисы, особенно в старых зданиях
- Риски дальнейшего повышения ставок или их длительного удержания
- Рост регулирования, включая законы об энергоэффективности и контроль арендной платы
Поворотный момент?
По мнению JLL:
«Разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей сокращается. Мы прогнозируем рост активности на рынке к четвёртому кварталу 2025 года».
Это может означать переход от осторожного сохранения капитала к более активной инвестиционной стратегии — как это уже происходило в 2009–2010 годах.
Заключение
Коммерческая недвижимость в Европе в 2025 году в значительной степени недооценена. Это не кризис, а коррекция, отражающая новые реалии процентных ставок и изменившиеся потребности арендаторов.
Для инвесторов с достаточным капиталом, операционным опытом и стратегическим подходом текущая ситуация может стать одной из самых выгодных возможностей десятилетия. Успех будет зависеть от точечного выбора активов, регионов и стратегий с учётом нового инвестиционного ландшафта.
