На фоне роста цен на жильё и увеличения требований к первоначальному взносу, всё больше мелких инвесторов ищут альтернативные пути входа на рынок недвижимости. Одним из самых эффективных решений в 2025 году становится партнёрство в недвижимости — модель, при которой несколько человек объединяют капитал и усилия для совместной покупки, управления и получения прибыли от объекта недвижимости.
Если раньше такая стратегия использовалась в основном крупными компаниями и институциональными инвесторами, то сегодня она доступна частным лицам с ограниченным бюджетом. В этом материале мы подробно рассмотрим, как работает партнёрство, какие формы оно принимает, какие преимущества и риски оно несёт и почему оно может быть особенно полезно для небольших инвесторов.
Что такое партнёрство в недвижимости?
Партнёрство в недвижимости — это соглашение между двумя или более инвесторами о совместном приобретении, финансировании, управлении или владении недвижимостью.
Каждый партнёр вносит определённый вклад (деньги, время, опыт), получает долю в собственности и участвует в распределении прибыли и убытков.
Это позволяет инвестировать в объекты, которые в одиночку были бы недоступны.
Основные формы партнёрства
1. Неформальные соглашения между частными лицами
Простая модель: несколько друзей или знакомых договариваются о совместной покупке квартиры или дома и делят доли в зависимости от вкладов.
Часто используется для приобретения жилья под аренду или отдыха.
2. Ограниченное партнёрство (LLP, ООО)
Официальная структура, где роли чётко распределены: активные партнёры занимаются управлением, пассивные — только финансируют.
Подобная модель популярна в Европе, она обеспечивает защиту активов и юридическую прозрачность.
3. Инвестиционные клубы (Club Deals)
Группа инвесторов объединяет ресурсы для покупки дорогостоящего объекта, например, отеля или офисного здания.
Пример: 10 человек инвестируют по €25 000 и покупают объект за €250 000.
4. Онлайн-платформы коллективного инвестирования
Платформы вроде Reinvest24 или Brickowner позволяют участвовать в проектах с вложениями от €100. Они обеспечивают юридическое сопровождение, отбор объектов и управление ими.
Преимущества партнёрства для мелких инвесторов
1. Минимальные вложения
Чтобы приобрести недвижимость стоимостью €100 000, одному инвестору придётся накопить значительную сумму. В партнёрстве же достаточно €10 000 для получения доли.
2. Снижение рисков
Все расходы и риски (ремонт, простой, форс-мажоры) делятся между партнёрами, уменьшая финансовую нагрузку на каждого.
3. Доступ к более крупным и прибыльным объектам
Совместные вложения открывают путь к более доходным проектам, например, коммерческой недвижимости или новостройкам в популярных регионах.
4. Распределение обязанностей и компетенций
Один партнёр может отвечать за арендаторов, другой — за юридические вопросы, третий — за ремонт.
Это снижает затраты на управление и повышает эффективность проекта.
5. Обучение и опыт
Партнёрство — отличная возможность для новичков получить практический опыт, учиться у более опытных инвесторов и развивать связи.
Пример: как работает партнёрство
Четверо инвесторов решают купить многоквартирный дом в Варшаве стоимостью €400 000.
Каждый вносит по €50 000, остальные €200 000 покрываются ипотекой.
Один управляет арендаторами, другой ведёт бухгалтерию, третий контролирует ремонт, четвёртый занимается продвижением.
Доходы и расходы делятся согласно долям или другим согласованным условиям.
Такой подход позволяет получить прибыльный актив при относительно небольших индивидуальных вложениях.
Риски и способы их снижения
1. Конфликты между партнёрами
Разногласия по вопросам управления, стратегии или распределения прибыли — распространённая проблема.
Решение: чёткий письменный договор с определением долей, обязанностей и порядка принятия решений.
2. Неравномерное участие
Если один партнёр работает больше других, это может вызвать недовольство.
Важно заранее обсудить ожидания и предусмотреть компенсацию за активное участие.
3. Финансовая нестабильность одного из партнёров
Если кто-то не может внести свою долю на ремонт или ипотеку, под угрозой весь проект.
Выход — создать резервный фонд и предусмотреть механизм выкупа доли партнёра.
4. Сложности с налогами и законодательством
Правила налогообложения и совместного владения отличаются в разных странах.
Перед стартом необходимо проконсультироваться с юристом и бухгалтером.
Что должно содержаться в договоре партнёрства
- Размер долей и стартовые инвестиции
- Условия распределения прибыли и убытков
- Ответственности и задачи каждого участника
- Правила выхода из проекта, продажа долей
- Механизм голосования и принятия решений
- Условия в случае смерти, болезни или банкротства одного из партнёров
Грамотный договор защищает интересы всех сторон и помогает избежать конфликтов.
Платформы и инструменты для партнёрства
В 2025 году множество онлайн-сервисов делают совместные инвестиции проще:
- Reinvest24 — аренда и доходная недвижимость в Европе
- EstateGuru — кредиты под залог недвижимости
- RealT — токенизированные доли объектов с регулярными выплатами
- ClubDealOnline — клубные инвестиции в проверенные объекты по всей Европе
Также остаются актуальными локальные инвестиционные клубы и создание юридического лица с несколькими участниками.
Заключение
Партнёрство в недвижимости — разумный способ для мелких инвесторов начать зарабатывать на рынке, имея ограниченный бюджет.
Оно позволяет диверсифицировать риски, получить доступ к более прибыльным объектам, обмениваться опытом и снижать издержки.
Главное — иметь надёжных партнёров, прозрачные договорённости и общую стратегию. В этом случае совместная инвестиция становится мощным инструментом накопления капитала и роста.
