В последние годы концепция долгосрочной аренды земли — или так называемого land lease — набирает популярность в сфере инвестиций в недвижимость. Эта модель, при которой инвестор приобретает здание (жилое или коммерческое), но не землю под ним, ранее считалась нишевой. Однако в 2024–2025 годах она становится всё более востребованной — на фоне роста стоимости земли, жёсткого регулирования и дефицита свободных участков. В этом материале мы разберёмся, почему недвижимость на арендованной земле становится новой нормой для инвесторов, каковы её преимущества и какие риски следует учитывать.
Что такое недвижимость по схеме land lease?
Модель предполагает, что покупатель получает в собственность здание, построенное на земле, которая остаётся в собственности третьей стороны — государства, муниципалитета, застройщика или частного владельца. Земля сдается в аренду на длительный срок — от 30 до 99 лет, с возможностью продления.
Такой подход широко применяется в США, Великобритании, Канаде, Австралии и многих странах Азии. В Европе он набирает обороты в Нидерландах, Германии и Испании, где участки становятся всё более дефицитными и дорогими.
Почему land lease становится всё более привлекательным
1. Более низкий порог входа
Главное преимущество — снижение стартовой стоимости объекта. Без покупки земли общая сумма сделки значительно уменьшается, что делает такую недвижимость доступной для молодых семей, начинающих инвесторов и покупателей с ограниченным бюджетом.
Например, в Нидерландах дом на арендованной земле может стоить на 20–30 % дешевле аналогичного объекта на собственной земле. В Мельбурне (Австралия) разница может достигать 100 000 австралийских долларов (около €61 000).
2. Дефицит земли и рост её стоимости
Во многих крупных городах свободные участки становятся редкостью, а цены на них растут. Муниципалитеты всё чаще сохраняют право собственности на землю, передавая её в аренду для строительства и эксплуатации объектов. Это позволяет контролировать градостроительную политику и ограничивать спекуляции.
Берлин, Амстердам и Лондон уже применяют подобную практику для социального и арендного жилья.
3. Юридическая ясность и налоговые преимущества
Современные договоры аренды земли предусматривают чёткие условия: срок действия, возможность продления, фиксированные или ограниченно индексируемые арендные платежи. Это обеспечивает инвестору предсказуемость и уверенность.
Кроме того, в некоторых странах (например, в Германии и Южной Корее) налоговая нагрузка на арендуемую землю может быть ниже, чем на землю в собственности.
Где land lease уже широко применяется
- США: Калифорния, Флорида, Гавайи — популярные регионы, где модель используется как в жилом, так и в коммерческом секторе. Например, знаменитый торговый центр Ala Moana в Гонолулу построен на арендованной земле.
- Великобритания: В Лондоне большинство земель в центре города находится в собственности частных династий или короны, а здания возводятся на условиях leasehold.
- Китай: Вся земля принадлежит государству, а объекты недвижимости предоставляются в пользование по долгосрочной аренде сроком до 70 лет.
- Австралия: Государство активно применяет схему аренды земли для проектов социального жилья.
Преимущества для инвесторов
- Низкие стартовые вложения
- Более высокая доходность за счёт меньших затрат
- Диверсификация активов в странах с ограничениями на владение землёй
- Снижение рисков, связанных с колебаниями цен на землю
- Доступ к дорогим локациям без необходимости покупать участок
Основные риски
Несмотря на плюсы, модель требует внимательного анализа:
- Истечение срока аренды: по его завершении здание может перейти арендодателю.
- Повышение арендной платы: в договорах могут быть предусмотрены индексации.
- Ограничения на реконструкцию и продажу: может потребоваться согласование с владельцем земли.
- Сложности с ипотекой: некоторые банки не кредитуют такие объекты, особенно если срок аренды менее 50 лет.
Интерес со стороны рынка и институциональных инвесторов
Согласно данным Knight Frank и Savills, интерес к недвижимости на арендованной земле вырос на 18 % в Европе и на 25 % в Юго-Восточной Азии в 2024 году. Фонды недвижимости (REIT) и институциональные инвесторы всё чаще включают такие активы в свои портфели — особенно в сегментах арендного жилья и ритейла.
В Амстердаме более 60 % новых проектов, запланированных на 2025 год, реализуются на муниципальной земле, переданной в долгосрочную аренду.
Перспективы: устойчивое развитие и гибкость
На фоне урбанизации, роста цен на землю и стремления к социально ориентированному развитию land lease становится эффективным инструментом. Он позволяет сохранять контроль над градостроительной политикой и при этом открывает новые возможности для частных инвесторов.
Особенно активно этот формат используется в рамках государственно-частных партнёрств — при строительстве доступного жилья и многофункциональных районов.
Заключение: разумная альтернатива в мире дорогой земли
Недвижимость с правом долгосрочной аренды земли — это не компромисс, а стратегический выбор. Благодаря более низким затратам, контролируемым рискам и доступу к востребованным локациям, land lease становится неотъемлемой частью современного инвестиционного портфеля.
При тщательном юридическом подходе и грамотной финансовой стратегии — это модель, способная приносить стабильный доход и расширять горизонты даже в условиях ограниченного земельного ресурса.
