PIMCO, один из крупнейших инвестиционных управляющих в мире, выступил с предостережением для мирового рынка недвижимости: традиционные стратегии инвестирования в недвижимость теряют свою эффективность. В условиях стремительных экономических перемен, роста процентных ставок, изменения поведения арендаторов и усиливающегося давления в сфере ESG устоявшиеся модели становятся менее надёжными и менее прибыльными.
Почему PIMCO бьёт тревогу
В своём последнем рыночном прогнозе PIMCO подчёркивает нарастающее несоответствие между традиционными инвестиционными подходами и текущими реалиями. Стратегии, основанные на долгосрочных арендах, стабильной доходности и географической диверсификации, всё чаще оказываются неактуальными на фоне волатильности ставок, цифровизации и ужесточения экологических стандартов.
К основным рисковым факторам сегодня относятся:
- Рост процентных ставок и инфляция, обесценивающие доход от заёмных средств
- Падение спроса на офисы и торговые помещения из-за удалённой и гибридной работы
- Переход на краткосрочную аренду, увеличивающий волатильность доходов
- Углубление влияния электронной коммерции, подрывающее традиционные форматы ритейла
- Ужесточение норм ESG, требующее крупных инвестиций в реконструкцию и модернизацию
Где ломаются классические модели
PIMCO выделяет сегменты недвижимости, наиболее подверженные риску, в том числе офисные помещения среднего класса в крупных городах и вторичные торговые центры, где наблюдаются рост вакантности, падение доходности и рост эксплуатационных затрат.
Особенно уязвимы офисы классов B и C: без “зелёных” сертификатов, современных планировок и энергоэффективности такие объекты стремительно теряют ликвидность, независимо от расположения. В ряде европейских и американских городов уровень вакантности подобных объектов превышает 25 %.
Географическая диверсификация больше не гарантирует защиту
Ранее один из ключевых принципов снижения рисков — географическое распределение активов — больше не даёт ожидаемой защиты. Макроэкономические силы, такие как инфляция, регуляторные меры и цифровые трансформации, одновременно воздействуют на различные рынки, снижая эффективность территориального хеджирования.
Кроме того, традиционные методы оценки, вроде капитализационной ставки (cap rate) и внутренней нормы доходности (IRR), не отражают реальную стоимость капитала, ESG-риски и технологическую отсталость объектов.
Новые подходы: гибкость и устойчивость
PIMCO предлагает пересмотреть стратегию инвестирования и перейти к более гибким, проактивным моделям, в которых особое внимание уделяется:
- Адаптивности объектов к требованиям ESG, гибкости планировок и ожиданиям арендаторов
- Инфраструктуре цифровой экономики — дата-центрам, логистике последней мили, энергетическим хабам
- Сегменту жилья и здравоохранения — многоквартирным домам, жилью для пожилых людей, долгосрочной аренде
- Внедрению PropTech — технологий для мониторинга энергопотребления, управления занятостью и улучшения пользовательского опыта
Главный акцент смещается от приобретения новых активов к реконцепции, трансформации и повышению эффективности существующих.
ESG становится необходимостью
Один из центральных тезисов PIMCO — усиление влияния нормативов ESG. С 2024 года в ЕС вступают в силу новые стандарты энергоэффективности, которые могут сделать многие здания непригодными для аренды или рефинансирования без капитальных вложений.
Объекты, не соответствующие этим требованиям, рискуют превратиться в так называемые “замороженные активы” — физически существующие, но экономически непродуктивные. Уже сегодня крупные банки и институциональные инвесторы отдают предпочтение “зелёным” портфелям, предлагая более выгодные условия финансирования для сертифицированных зданий.
Институциональные портфели под пересмотром
По данным PIMCO, более 40 % институциональных инвесторов уже пересматривают свои портфели недвижимости. Пенсионные фонды, страховые компании и суверенные фонды распродают устаревшие объекты и переориентируют капитал на активы, соответствующие новым стандартам устойчивости и цифровизации.
Популярностью пользуются:
- Доступное и рабочее жильё
- Студенческие общежития и микроапартаменты
- Медицинские центры и гибкие пространства здравоохранения
- Автоматизированные логистические комплексы
Эти типы активов обеспечивают более устойчивые денежные потоки и соответствуют трендам в демографии и технологиях.
Что это значит для девелоперов и арендодателей
Для застройщиков это означает, что вопросы ESG, гибкости и цифровой совместимости должны учитываться уже на стадии проектирования. Арендодателям же необходимо отходить от роли пассивного владельца и становиться активным оператором, предоставляя арендаторам сервисы, энергоотчётность, цифровые инструменты и устойчивую инфраструктуру.
Современные арендаторы требуют больше, чем просто квадратные метры — им нужны надёжность, эффективность и технологичность.
Эпоха “купил и держи” подошла к концу
Вывод PIMCO однозначен: пассивная стратегия “buy-and-hold” больше не работает. Для получения стабильной доходности требуется активное управление, анализ данных и регулярное инвестирование в обновления.
Успешные портфели недвижимости ближайшего десятилетия будут отличаться операционной гибкостью, соответствием ESG и технологическим совершенством.
Заключение
Предупреждение PIMCO — это не паника, а призыв к адаптации. Для инвесторов, управляющих и девелоперов посыл ясен: прежние подходы — уже сами по себе риск.
Недвижимость переживает поворотный момент, и те, кто сумеет переосмыслить подход и сосредоточиться на устойчивых, технологичных и клиентоориентированных моделях, будут первыми, кто выиграет в следующем рыночном цикле.
