Рынок офисной недвижимости Токио продолжает демонстрировать признаки устойчивого восстановления: уровень вакантных площадей снижается третий квартал подряд. Согласно данным компании Miki Shoji, средний уровень вакантности в центральных деловых районах города — включая Маруноути, Синдзюку, Гиндзу и Сибую — снизился до 5,5 % в первом квартале 2025 года по сравнению с 5,9 % в предыдущем квартале и 6,5 % годом ранее.
Этот тренд отражает не только рост деловой уверенности, но и структурные изменения в предпочтениях арендаторов, адаптирующихся к постпандемической реальности.
Падение вакантности и рост деловой активности
Аналитики фиксируют увеличение числа новых арендных договоров в ключевых деловых зонах Токио. Наибольшую активность проявляют компании в сфере финансов, ИТ и консалтинга. По данным CBRE Japan, общий объем новых сделок аренды в центре Токио вырос на 12 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Арендодатели, ранее сталкивавшиеся с затяжными простоями, вновь наблюдают спрос на крупные офисные помещения площадью от 300 до 1000 м². Многие компании стремятся сконцентрировать сотрудников в одном здании, особенно в условиях гибридного формата работы.
Факторы, влияющие на улучшение ситуации
1. Возврат к офисной работе и гибридные форматы
С 2024 года всё больше японских компаний возвращают сотрудников в офисы либо вводят гибридные графики. Это требует пересмотра планировки помещений, а также спроса на современные офисы с переговорными, зонами отдыха и улучшенной вентиляцией. Работодатели ищут пространство, способствующее продуктивности и укреплению корпоративной культуры.
2. Устойчивость экономики Японии
Несмотря на глобальные экономические вызовы, экономика Японии демонстрирует стабильность. В первом квартале 2025 года ВВП страны вырос на 1,1 %, чему способствовали экспорт и внутреннее потребление. Это подстёгивает деловую активность и спрос на офисную недвижимость.
3. Ограниченное предложение новых площадей
За последние 12 месяцев в Токио введено в эксплуатацию относительно немного новых офисных объектов. По данным Mori Building, общий объём нового предложения на 2024–2025 годы составит около 500 000 м², что значительно ниже уровней прошлых лет. Это помогает стабилизировать рынок и снижать уровень вакантности.
Возвращение международных арендаторов
Иностранные компании также вновь проявляют интерес к офисному рынку Токио. Особую активность демонстрируют представители технологического и финансового секторов из США, Южной Кореи и Сингапура, расширяя существующие офисы или открывая региональные штаб-квартиры.
Примеры:
- Google Japan арендовала дополнительные 4000 м² в районе Сибуя
- DBS Bank расширила присутствие в здании Marunouchi Tower
- Hyundai Capital перевела японское подразделение в Akasaka Intercity Air
Стабилизация арендных ставок
На фоне снижения вакантности и восстановления спроса средние ставки аренды в Токио начинают стабилизироваться. По данным Miki Shoji, средняя базовая ставка аренды в центральных деловых районах составляет 20 800 иен за м² в месяц (примерно 138 евро/м²/мес.), что немного выше, чем в предыдущем квартале.
В премиальных зданиях класса A, например в Marunouchi и Toranomon Hills, рост ставок составляет до 4 % в годовом выражении.
Повышенный интерес со стороны инвесторов
Частные инвестиционные фонды и японские REIT проявляют всё больший интерес к активам с высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. В первом квартале 2025 года объём инвестиций в офисную недвижимость Токио составил 530 миллиардов иен (около 3,3 миллиарда евро), что на 18 % больше, чем годом ранее.
Среди последних сделок — покупка объекта в районе Нихонбаси фондом Mitsui Fudosan Logistics REIT и приобретение офисного комплекса в районе Минато компанией Global One Real Estate Investment.
Прогноз на 2025 год
По прогнозам CBRE и Savills, уровень вакансий может снизиться до 5 % к концу 2025 года. Особую активность сохранят районы Marunouchi, Akasaka и Shibuya, чему способствуют масштабные проекты по обновлению городской инфраструктуры.
На рынке также наметился переход к более гибким форматам аренды: короткие сроки контрактов, возможности досрочного расторжения, арендные каникулы — всё это становится привлекательным для малого и среднего бизнеса.
Заключение
Снижение уровня вакансий в офисной недвижимости Токио третий квартал подряд свидетельствует о прочной тенденции восстановления, росте уверенности арендаторов и улучшении баланса между спросом и предложением.
Для инвесторов, девелоперов и арендаторов это открывает новые возможности — от выгодных условий аренды до стабильной капитализации объектов. В 2025 году рынок офисной недвижимости Токио демонстрирует устойчивость и готовность к дальнейшему росту.
