В июне 2025 года Европейский центральный банк (ЕЦБ) впервые за несколько лет снизил ключевую процентную ставку. Это решение должно было облегчить доступ к кредитам, снизить платежи по ипотеке и поддержать рынок жилья. Однако многие европейские домовладельцы продолжают сталкиваться с высокими, а иногда и растущими ежемесячными платежами. Почему это происходит?
📉 Снижение ставки ЕЦБ: что произошло
6 июня 2025 года ЕЦБ понизил основную процентную ставку с 4,00 % до 3,75 %, а депозитную ставку — до 3,25 %. Такое решение было обусловлено замедлением инфляции и снижением темпов роста экономики еврозоны.
Теоретически снижение ставок должно удешевить кредиты, включая ипотеку. Но в реальности эффекты пока не почувствовали ни новые, ни существующие заемщики. Причины — в устройстве европейской ипотечной системы, банковской политике и ценах на жильё.
🧾 Почему существующие ипотечные кредиты не стали дешевле
1. Плавающие ставки, привязанные к Euribor
Во многих странах Европы, таких как Испания, Португалия, Италия, Польша и государства Восточной Европы, популярны ипотечные кредиты с плавающей ставкой, основанной на индексе Euribor. Несмотря на действия ЕЦБ, в июне 2025 года 6-месячный Euribor сохранялся на уровне около 3,85 %.
Поскольку перерасчёт ставок осуществляется раз в полгода или раз в год, снижение процентной ставки ЕЦБ повлияет на платежи только в 2026 году.
2. Фиксированные ставки, зафиксированные на пике
В странах, где преобладает ипотека с фиксированной ставкой — таких как Германия, Франция, Нидерланды, Австрия — многие заёмщики заключили контракты в 2022–2023 годах под 4–4,5 % годовых. Эти условия останутся неизменными ещё 10–20 лет, и снижение ключевой ставки на них не влияет.
💸 Поведение банков и ужесточение условий
1. Банки не спешат снижать ставки
Коммерческие банки не обязаны автоматически снижать ипотечные ставки вслед за ЕЦБ. Чтобы сохранить прибыль в условиях снижения доходности по другим инструментам, банки удерживают высокие маржинальные наценки, особенно для новых кредитов.
2. Более жёсткие требования к заёмщикам
В ряде стран (например, Финляндия, Словакия, Венгрия) банки усилили требования к первоначальному взносу: он может составлять до 30–40 % стоимости недвижимости. Это приводит к увеличению суммы кредита на оставшуюся часть и росту ежемесячной нагрузки.
📈 Цены на жильё продолжают расти
Несмотря на высокие ставки в период с 2022 по 2024 год, цены на жильё в европейских мегаполисах продолжают увеличиваться. Причины:
- нехватка нового строительства,
- задержки в разрешениях,
- рост стоимости стройматериалов,
- дефицит рабочей силы.
Даже при снижении процентной ставки, общая стоимость владения жильём остаётся высокой. Например, в Париже:
- средняя цена квартиры: €510 000,
- при взносе 20 % и ипотеке на 25 лет под 3,9 % — платеж около €2 150/мес,
- снижение ставки до 3,75 % сократит платёж всего на €30–40, что почти незаметно на фоне прочих расходов.
🌍 Разница по странам
| Страна | Основной тип ипотеки | Эффект от снижения ставки |
|---|---|---|
| Германия | Фиксированная ставка | Нет изменений |
| Испания | Плавающая (Euribor) | Эффект с задержкой |
| Франция | Фиксированная / субсидируемая | Слабый эффект |
| Италия | Смешанный тип | Эффект зависит от контракта |
| Польша | Плавающая + господдержка | Рост платежей |
| Финляндия | Плавающая ставка | Рост в 2024, стабилизация в 2025 |
🏠 Рост арендной платы — не альтернатива
Высокая стоимость ипотеки заставляет многих перейти к аренде, но стоимость аренды также значительно выросла:
- Дублин: +11 %
- Амстердам: +9 %
- Милан: +7 %
- Прага: +13 %
Это создаёт замкнутый круг: ипотека недоступна, аренда — дорогая. Особенно остро это ощущают молодые семьи и те, кто хочет купить своё первое жильё.
📊 Прогнозы аналитиков
По данным ING и Erste Group:
- ключевая ставка ЕЦБ может снизиться до 3,25 % к концу 2025 года,
- реальное влияние на платежи по ипотеке начнёт ощущаться в 2026 году,
- молодые покупатели и семьи остаются наиболее уязвимыми.
Во многих странах ЕС разрабатываются меры поддержки — от субсидий до программ стимулирования строительства. Но их реализация требует времени.
🧾 Заключение
Снижение процентных ставок ЕЦБ — это позитивный сигнал, но его воздействие на финансовую нагрузку домовладельцев минимально в краткосрочной перспективе. Жёсткие условия по старым кредитам, осторожность банков и продолжающийся рост цен на жильё нейтрализуют эффект политики смягчения.
Для того чтобы жильё действительно стало доступнее, необходима комплексная стратегия:
- ✅ дальнейшее снижение ставок,
- ✅ расширение предложения жилья,
- ✅ более гибкие условия ипотечного кредитования.
Пока эти условия не реализованы, миллионы европейцев продолжают сталкиваться с высокой финансовой нагрузкой — несмотря на попытки ЕЦБ облегчить их положение.
