Рынок недвижимости для размещения центров обработки данных (ЦОД) демонстрирует стремительный рост в 2025 году, чему способствуют масштабные инвестиции со стороны ведущих мировых управляющих активами, таких как PIMCO и Ares Management. На фоне глобальной цифровизации, бурного развития искусственного интеллекта и растущего спроса на облачные технологии, недвижимость дата-центров превращается в стратегически важный и стабильный инвестиционный актив.
Рекордный рост и смена инвестиционного фокуса
По данным отраслевых аналитиков, объём вложений в сектор недвижимости дата-центров увеличился на 37 % в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Американские инвестиционные фонды, такие как Pacific Investment Management Company (PIMCO) и Ares Management, ранее ориентировавшиеся на офисную, жилую и логистическую недвижимость, активно переносят свои стратегии в область цифровой инфраструктуры.
Теперь они рассматривают дата-центры как устойчивый и доходный класс активов, способный обеспечивать долгосрочную защиту капитала и рост прибыли даже в условиях рыночной турбулентности.
Ключевые шаги PIMCO и Ares
PIMCO, управляющая активами на сумму свыше $2 трлн, в 2025 году запустила специализированный фонд, ориентированный исключительно на недвижимость цифровой инфраструктуры. В фокусе фонда — приобретение и строительство дата-центров в Северной Америке, Европе и Азии. Начальный объём инвестиций оценивается примерно в €1,5 млрд.
В свою очередь, Ares Management, через своё подразделение Ares Real Estate Group, усилила позиции в данном сегменте. В апреле 2025 года компания совместно с европейским партнёром приобрела портфель из пяти дата-центров в Германии и Нидерландах на общую сумму около €740 млн — одна из крупнейших сделок в этом сегменте за год.
Факторы бурного роста
Существует несколько причин, способствующих усилению интереса к недвижимости для дата-центров:
- Резкий рост цифрового трафика. Искусственный интеллект, потоковое видео, облачные вычисления, интернет вещей и удалённая работа создают беспрецедентный спрос на хранение и обработку данных.
- Надёжность арендаторов. Ключевыми арендаторами являются крупные технологические корпорации, такие как Amazon (AWS), Microsoft (Azure), Google Cloud и Meta, которые заключают долгосрочные контракты, обеспечивая стабильные денежные потоки.
- Ограниченное предложение. Строительство новых объектов требует значительных затрат, наличия инженерной и энергетической инфраструктуры, а также соответствия нормативным требованиям, что делает такие активы редкими и ценными.
- Государственные стимулы. Многие страны предлагают налоговые льготы и субсидии для развития цифровой инфраструктуры.
География инвестиций
PIMCO и Ares сосредотачиваются как на зрелых, так и на быстроразвивающихся рынках. В приоритете — крупные мегаполисы с высокой плотностью цифрового трафика и стабильным электроснабжением: Франкфурт, Париж, Амстердам, Лондон, Чикаго, Даллас, Сингапур и Сеул.
Также растёт интерес к Восточной Европе и Юго-Восточной Азии — регионам, где спрос на локализованные дата-центры растёт на фоне законодательных требований по хранению данных внутри страны.
Партнёрства, слияния и строительство
Помимо приобретения готовых объектов, фонды активно развивают проекты с нуля. В 2025 году Ares анонсировала совместный проект с британским девелопером на сумму €500 млн — строительство дата-центра в Манчестере для нужд финансового сектора, здравоохранения и кибербезопасности.
PIMCO рассматривает сотрудничество с энергетическими и телекоммуникационными компаниями для создания интегрированных, масштабируемых и энергоэффективных объектов.
Устойчивое развитие — ключевой аспект
В условиях возрастающего внимания к ESG-инвестициям, обе компании делают акцент на экологичность. Новые дата-центры проектируются с использованием возобновляемых источников энергии, систем охлаждения с низким энергопотреблением и теплового рекуператора.
Так, один из приобретённых Ares центров в Амстердаме подключён к городской системе отопления: избыточное тепло передаётся в жилые дома. PIMCO подчёркивает, что все объекты проходят экологический аудит на соответствие целям по снижению выбросов CO₂.
Риски и доходность
Согласно данным JLL и CBRE, доходность премиальных объектов недвижимости для дата-центров в Европе составляет от 4 % до 6 % годовых, при этом уровень вакантности практически равен нулю. Рост арендных ставок идёт в ногу с ростом цифровой активности, что делает данный класс активов особенно привлекательным на фоне неопределённости на офисном рынке.
Однако рынок требует высокой экспертизы: неправильный выбор локации, проблемы с подключением к электросетям или несоответствие требованиям арендаторов могут снизить ликвидность объекта. Поэтому PIMCO и Ares усиливают свои команды техническими специалистами, IT-инженерами и экспертами по нормативному соответствию.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают, что в 2026 году объём инвестиций в недвижимость для дата-центров продолжит расти. К сектору проявляют интерес не только инвестиционные фонды, но и пенсионные и суверенные фонды, а также крупные банки, рассматривающие его как инструмент долгосрочной защиты капитала.
Особое внимание будет уделяться гибридным объектам — центрам, способным размещать не только облачные вычисления, но и серверы для AI и мощные графические процессоры. По мнению PIMCO и Ares, именно такие решения станут основой цифровой инфраструктуры будущего.
Заключение
Активное участие в секторе таких игроков, как PIMCO и Ares, подтверждает, что недвижимость дата-центров больше не является нишевым направлением. Это зрелый, стратегически важный сегмент глобального инвестиционного рынка, обеспечивающий стабильность, рост и устойчивость к рискам.
В условиях цифровой трансформации экономики и усложняющихся требований к хранению данных такие активы становятся неотъемлемой частью мировой инфраструктуры — с привлекательной доходностью для институциональных инвесторов.
