В 2025 году заимствование через Self-Managed Super Fund (SMSF) — самоуправляемый пенсионный фонд — остаётся популярной стратегией среди австралийских инвесторов, желающих самостоятельно управлять своими пенсионными накоплениями. Однако использование кредитных средств в структуре SMSF связано с юридическими и налоговыми ограничениями, а также финансовыми рисками, которые необходимо учитывать.
В этом материале представлен полный обзор заимствований через SMSF в 2025 году: актуальные процентные ставки, ключевые требования, возможные преимущества и подводные камни.
Что такое заимствование через SMSF?
SMSF — это частный пенсионный фонд, в котором участники принимают все инвестиционные решения самостоятельно. Одним из наиболее распространённых вариантов является покупка недвижимости за счёт кредитных средств через Limited Recourse Borrowing Arrangement (LRBA) — соглашение о заимствовании с ограниченной ответственностью.
При LRBA актив, приобретённый за счёт займа, выступает в качестве единственного залога. Если фонд не справляется с выплатами, кредитор не может претендовать на другие активы SMSF.
Процентные ставки в 2025 году
В условиях сохраняющейся инфляции и высоких базовых ставок от Резервного банка Австралии стоимость заимствований через SMSF остаётся высокой.
Средние ставки в 2025 году:
- Жилая недвижимость: от 6,2% до 7,4% годовых
- Коммерческая недвижимость: от 7,0% до 8,6% годовых
- Фиксированные ставки (на 1–5 лет): от 6,8% до 7,9% годовых
Небанковские кредиторы активно работают на этом рынке, но их условия часто менее гибкие, а начальные комиссии — выше.
Основные требования к заимствованию
Получение займа через SMSF регулируется строго и требует соответствия нескольким важным условиям.
1. Трастовый договор фонда
Учредительный документ SMSF должен прямо разрешать использование кредитов. В случае отсутствия такого положения документ должен быть обновлён до начала сделки.
2. Целевое использование средств
Кредитные средства могут быть использованы только для приобретения единственного, определённого актива — например, недвижимости. Их нельзя применять для ремонта, модернизации или личного использования.
3. Структура bare trust
Приобретаемый актив должен быть зарегистрирован на отдельную доверительную структуру (bare trust), которая юридически владеет имуществом, тогда как SMSF является бенефициаром. Это гарантирует ограниченную ответственность.
4. Первоначальный взнос
Кредиторы, как правило, требуют первоначальный взнос в размере 20–35% от стоимости недвижимости. Для коммерческих объектов эта планка может быть выше.
5. Платёжеспособность
Фонд должен продемонстрировать стабильный денежный поток или арендный доход для обслуживания займа. Большинство кредиторов требуют наличие резервов, покрывающих от 6 до 12 месяцев выплат.
6. Независимая оценка
Требуется независимая рыночная оценка объекта. Кредиторы также анализируют предполагаемую доходность от аренды и потенциал роста стоимости.
Преимущества заимствования через SMSF
При правильном подходе использование кредитных средств может значительно усилить инвестиционный потенциал фонда.
Рост капитала
Благодаря заимствованию можно приобрести более дорогой актив, что увеличивает шансы на значительный прирост капитала в долгосрочной перспективе.
Налоговая эффективность
Доходы внутри SMSF облагаются по льготной ставке 15%. В пенсионной фазе налогообложение может снижаться до 0%, включая арендные платежи и прирост капитала.
Контроль над активами
Участники SMSF полностью контролируют выбор объекта, арендные соглашения и стратегию управления.
Защита других активов
В случае дефолта кредитор может взыскать только тот актив, который был приобретён за счёт займа. Остальные активы SMSF остаются вне зоны риска.
Основные риски
Рост процентных ставок
На фоне нестабильной макроэкономики и высоких ставок возможен рост затрат на обслуживание кредита, что может повлиять на ликвидность и стабильность фонда.
Неликвидность активов
Недвижимость сложно быстро продать без потерь. При экстренной продаже можно получить цену ниже рыночной.
Ограничения по использованию
Недвижимость не может использоваться участниками фонда или их родственниками. Нарушение приведёт к штрафам и лишению налоговых привилегий.
Регуляторные риски
Нарушение положений закона Superannuation Industry (Supervision) Act может привести к признанию фонда несоответствующим требованиям, что влечёт за собой налогообложение по максимально возможной ставке.
Высокие издержки
Создание структуры LRBA сопровождается значительными расходами: юридические услуги, регистрация bare trust, оценка, банковские комиссии — общий объём расходов часто превышает от 5 000 до 10 000 евро.
Текущие рыночные тенденции
На SMSF-рынке в 2025 году наблюдаются следующие тренды:
- Повышенный интерес к коммерческой недвижимости — логистике, медицинским центрам, складским помещениям
- Активное внедрение цифровых платформ для управления фондом
- Более строгая проверка заемщиков банками и альтернативными кредиторами
- Сильный рост интереса к объектам с высокой экологической устойчивостью (ESG)
Многие SMSF-фонды диверсифицируют портфели и формируют долгосрочные стратегии с акцентом на стабильный рост.
Кому подходит заимствование через SMSF
Эта стратегия особенно эффективна для:
- Опытных инвесторов с активами SMSF от 150 000 евро
- Лиц с устойчивым доходом и высокой толерантностью к риску
- Тех, кто может получить профессиональную консультацию юристов, бухгалтеров и финансовых консультантов
- Долгосрочных инвесторов, ориентированных на прирост капитала на горизонте 10–15 лет
Для новых или небольших фондов риски и сложность могут перевешивать потенциальные выгоды.
Альтернативы LRBA
Если прямое заимствование кажется слишком рискованным, можно рассмотреть альтернативы:
- Покупка недвижимости за собственные средства SMSF
- Вложение в паевые или биржевые фонды недвижимости (REITs)
- Участие в краудфандинговых или совместных проектах
Эти инструменты обеспечивают диверсификацию и меньшее административное бремя.
Заключение
Заимствование через SMSF в 2025 году остаётся мощным инструментом в арсенале пенсионного инвестора. При правильной структуре оно даёт доступ к более крупным активам, обеспечивает налоговые преимущества и позволяет сохранять контроль над вложениями.
Тем не менее, стратегия требует тщательной подготовки, соблюдения нормативных требований и профессионального сопровождения. Для тех, кто подходит к вопросу ответственно, это может стать эффективным способом увеличения пенсионного капитала в долгосрочной перспективе.
