Почему формы AML являются обязательными при сделках с недвижимостью в Португалии

В условиях глобальной борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма, Португалия ужесточила контроль за финансовыми операциями, особенно в сфере недвижимости. Одним из ключевых инструментов регулирования стали формы AML (Anti-Money Laundering), обязательные для всех участников сделок с недвижимостью. Эти формы являются частью широкого спектра мер по обеспечению прозрачности операций, предотвращению злоупотреблений и защите репутации португальского рынка. В этом материале рассмотрим, почему формы AML стали обязательными, кто обязан их заполнять, какие последствия могут возникнуть при их отсутствии и как правильно действовать инвесторам и покупателям.

Законодательная база и международные обязательства Португалии

Португалия, как государство-член ЕС, обязана соблюдать положения Пятой директивы ЕС по противодействию отмыванию денег (EU 5AMLD). Эти правила были интегрированы в национальное законодательство и дополнены Законом № 83/2017, который регулирует меры по борьбе с отмыванием доходов, полученных преступным путём, и финансированием терроризма.

Согласно этому закону, все сделки с недвижимостью подлежат обязательной проверке, включая идентификацию сторон, установление происхождения средств и анализ потенциальных рисков. AML-формы являются важным звеном в этом процессе: они позволяют уполномоченным органам контролировать источники финансирования и выявлять подозрительные транзакции.

Что такое формы AML?

Формы AML — это стандартизированные документы, которые заполняются всеми сторонами, участвующими в сделке с недвижимостью. Они включают следующие ключевые разделы:

• Персональные данные сторон (покупателя, продавца, посредника, юриста);
• Сведения о финансовых источниках и структуре оплаты;
• Декларация о бенефициарных владельцах;
• Подтверждение о проведении проверки клиента (KYC — Know Your Customer);
• Подпись об ответственности за достоверность информации.

Цель форм — не только формально зафиксировать данные, но и создать правовой механизм отслеживания подозрительных или нетипичных операций.

Кто обязан заполнять формы AML?

Заполнение форм AML обязательно для следующих участников рынка:

• Покупатели недвижимости, включая физических и юридических лиц (в том числе иностранных);
• Продавцы объектов;
• Агенты по недвижимости и брокеры, которые обязаны проводить предварительную проверку клиента;
• Юристы и нотариусы, заверяющие сделку и осуществляющие финальный контроль;
• Финансовые учреждения, участвующие в обеспечении кредита или перевода средств.

Таким образом, формы AML охватывают всю цепочку участников сделки, включая тех, кто оказывает вспомогательные услуги.

Почему это особенно важно для иностранных инвесторов?

Португалия — популярное направление для иностранных покупателей. В 2024 году более 15 % всех сделок с недвижимостью было совершено не-резидентами. Среди них особой популярностью пользуются такие регионы, как Лиссабон, Алгарве, Порту и Мадейра.

Но именно международные переводы и сложности с проверкой иностранных компаний и лиц повышают риск злоупотреблений. Именно поэтому форма AML становится главным способом доказательства легальности средств и отсутствия связи с преступной деятельностью.

Кроме того, в рамках программ золотой визы (Golden Visa) и налогового резидентства NHR (Non-Habitual Residency) инвесторам также необходимо предъявлять подтверждение источника капитала, и AML-документы становятся частью стандартного пакета.

Последствия отсутствия или искажения данных в форме

Если форма AML не предоставлена, либо в ней обнаружены несоответствия, сделка может быть:

• Заблокирована на этапе регистрации у нотариуса;
• Аннулирована в случае выявления фальсификации данных;
• Передана в органы финансового контроля, включая Serviço de Informações de Segurança (SIS) и Unidade de Informação Financeira (UIF);
• Подвергнута штрафу до 1 миллиона евро для юридических лиц;
• Привести к отказу в выдаче Golden Visa или других миграционных документов.

Важно понимать, что ответственность несут не только стороны сделки, но и профессиональные посредники, которые обязаны проверять информацию, особенно при работе с высокорисковыми клиентами (PEP — политически значимыми лицами, офшорными структурами, юрисдикциями повышенного риска).

Как правильно подготовиться к заполнению AML-форм?

Вот основные шаги, которые должен предпринять инвестор:

1. Подготовьте документы о происхождении средств — банковские справки, отчёты об инвестиционной деятельности, документы о продаже активов, подтверждение доходов.
2. Выберите надёжного юриста или агента, знакомого с португальским законодательством в сфере AML.
3. Предоставьте достоверные сведения о структуре собственности, особенно если покупка осуществляется через компанию.
4. Убедитесь, что банк или нотариус провёл проверку KYC, иначе сделка может быть задержана.
5. Подпишите AML-форму с пониманием её юридических последствий — в случае ложной информации это может повлечь уголовную ответственность.

Цифровизация и автоматизация: тенденции 2025 года

С 2023 года в Португалии внедряется система SISC (Sistema de Informação sobre Controlo de Clientes) — цифровая платформа для автоматизированной передачи AML-данных между участниками сделки. Это позволяет значительно ускорить процесс проверки и снизить риск ошибок. В 2025 году планируется подключение всех нотариальных контор, риелторских агентств и крупных банков к единому протоколу верификации.

Также растёт использование электронной подписи и удалённой идентификации, что особенно важно для иностранных инвесторов, не находящихся физически в стране на момент сделки.

Вывод

Формы AML стали обязательным элементом сделок с недвижимостью в Португалии не случайно. Они отражают необходимость обеспечения прозрачности, защиты экономики от незаконного оборота средств и соблюдения международных стандартов.
Для инвесторов это не столько бюрократическое препятствие, сколько возможность продемонстрировать легальность и безопасность сделки, особенно в условиях высокой регуляторной нагрузки.
Понимание процедур AML и грамотная подготовка документов позволяют избежать задержек, штрафов и отказов, а также укрепляют доверие между участниками рынка.
В условиях глобального мониторинга финансовых потоков формы AML — не просто обязательство, а неотъемлемая часть устойчивого и надёжного инвестиционного процесса в Португалии.