Доступное жильё становится всё более дефицитным в Европе. В условиях, когда традиционная политика не справляется, фонды социального воздействия выходят на арену как рыночное решение с общественной миссией.
Кризис, определяемый ростом цен и ограниченным предложением
От Берлина до Барселоны миллионы людей вытесняются с рынка жилья и аренды. Рост цен на недвижимость, повышение процентных ставок и нехватка нового строительства сделали доступ к жилью одной из главных проблем Европы.
В Дублине цены на жильё за последнее десятилетие утроились по отношению к среднему доходу. В Германии почти 15% домохозяйств тратят более 40% своего дохода на аренду — вдвое больше, чем в начале 1990-х годов.
Почему жильё стало таким недоступным?
Дефицит строительства по всей ЕС
Несмотря на высокий спрос, темпы жилищного строительства сильно отстают. Германия ежегодно недостраивает более 100 000 единиц жилья. В Ирландии дефицит превышает 200 000 объектов. По всей Европе развитие тормозят бюрократические задержки, нехватка земли и сопротивление на местном уровне.
Рост урбанизации, инфляция и ипотечное давление
Увеличение популярности жизни в городах, сокращение размеров домохозяйств и рост иммиграции подогревают спрос в крупных городах. После пандемии резко выросли строительные расходы, а недавние повышения ставок Европейским центробанком только усугубили ситуацию. В Швеции и Финляндии владельцы ипотек с переменной ставкой за год столкнулись с удвоением ежемесячных платежей.
Недвижимость как инвестиционный актив
Финансизация жилья также усилила давление. Институциональные инвесторы, иностранные покупатели и платформы краткосрочной аренды вроде Airbnb способствовали росту цен и снижению доступности. Города, такие как Амстердам и Лиссабон, реагируют введением ограничений на туристическую аренду и налогами на пустующие квартиры.
Ответные меры: от местных инициатив до поддержки ЕС
Правительства принимают меры, но результаты неоднозначны. В Испании запущена комплексная реформа жилищного сектора, включающая государственное строительство и контроль арендных ставок. Франция усилила требования по строительству социального жилья. Ирландия выделила 4 млрд евро на стратегию «Жильё для всех», но реализация отстаёт от планов.
На уровне ЕС, несмотря на то что жильё остаётся в зоне национальной ответственности, Брюссель оказывает поддержку через программы Renovation Wave, InvestEU и Европейский инвестиционный банк (ЕИБ).
Фонды социального воздействия: прибыль с пользой для общества
Появляется новая модель
Фонды социального воздействия заполняют критически важную нишу. Они стремятся обеспечить стабильную, пусть и умеренную доходность, параллельно добиваясь социально значимых результатов — особенно в сфере доступного жилья для работников социальной сферы и малообеспеченных семей.
Пример: нидерландский фонд социального жилья
В 2024 году нидерландские пенсионные фонды ABP и bpfBOUW создали фонд объёмом 400 млн евро для инвестиций в доступную аренду в регионах с высокой стоимостью жилья. В Маарссене, недалеко от Утрехта, фонд приобрёл 75 квартир, 80% из которых сданы по ставке не выше 1 150 евро в месяц — ниже рыночной. ABP планирует инвестировать 5 млрд евро в доступное жильё к 2030 году.
ЕИБ и национальные банки усиливают финансирование
С 2020 года ЕИБ инвестировал 15,6 млрд евро в проекты доступного и устойчивого жилья, включая тысячи квартир во Франции, Австрии и других странах ЕС. Национальные банки, такие как немецкий KfW и французский Caisse des Dépôts, также поддерживают проекты через льготное кредитование и партнёрства с муниципалитетами.
Умеренная доходность, значимый социальный эффект
Доходность таких фондов обычно составляет от 3% до 5% в год. Хотя это ниже, чем в классическом private equity, подобные инвестиции привлекательны для пенсионных фондов, ориентированных на стабильность и долгосрочную перспективу. Показателями эффективности служат количество построенного жилья, удовлетворённость жильцов и социальные индикаторы.
Интерес к фондам растёт. Всё больше городов и государственных структур рассматривают их как способ увеличить объёмы строительства без дополнительной нагрузки на бюджеты.
Глобальный контекст: схожие вызовы, похожие решения
Проблема не уникальна для Европы. В США высокие ставки и ограниченное предложение жилья ухудшают ситуацию. Канада отвечает запретами на покупку недвижимости иностранцами и реформами зонирования — разрешая многоэтажное строительство в районах частной застройки и отменяя обязательные парковочные места в городах. Эти меры уже демонстрируют положительные результаты, особенно в Торонто и Ванкувере. В Австралии государственный Housing Future Fund планирует создать 30 000 единиц доступного жилья за пять лет по аналогичной модели госинвестиций.
Смогут ли фонды социального воздействия восполнить дефицит?
Жилищный кризис в Европе имеет колоссальные масштабы. Годы недоинвестирования, демографическое давление и политическая инерция требуют времени для преодоления. Но фонды социального воздействия — редкий пример совпадения общественного блага и частного капитала.
Станет ли их масштаб достаточным — покажет время. Однако они уже предлагают перспективный путь — направлять институциональные инвестиции туда, где жильё нужно больше всего.
Без смелых инноваций и новых финансовых инструментов Европа рискует ещё больше углубить жилищное неравенство. Фонды социального воздействия — не единственное решение, но они уже стали его частью.
