Международная инвестиционная компания EQT, базирующаяся в Швеции и специализирующаяся на частном капитале, инфраструктуре и недвижимости, завершила значимую сделку по рефинансированию портфеля логистических объектов в Польше на сумму 120 миллионов евро. Эта операция стала одной из крупнейших в логистическом секторе Центральной и Восточной Европы в 2025 году, что подчёркивает растущую важность Польши в качестве стратегического центра логистической недвижимости на европейском рынке.
Структура сделки
Рефинансирование было обеспечено с участием синдиката европейских банков, включая ведущие финансовые учреждения из Германии и Скандинавии. Полученные средства направлены на:
- Погашение существующих долговых обязательств
- Реинвестирование в модернизацию объектов
- Оптимизацию структуры капитала
Основные параметры:
- Сумма сделки: 120 000 000 €
- Средняя процентная ставка: 5,1% годовых
- Срок кредита: 5 лет
- Кредитная нагрузка (LTV): 57%
- Обеспечение: логистические объекты общей площадью более 210 000 м²
- Оценочная стоимость портфеля: около 210 млн евро
Состав портфеля
В сделку включены пять современных логистических объектов, расположенных в ключевых индустриальных регионах Польши:
- Варшава (южная зона) — 65 000 м²
- Познань (индустриальный кластер) — 42 000 м²
- Катовице (Верхняя Силезия) — 38 000 м²
- Лодзь (центральный логистический узел) — 41 000 м²
- Гданьск (портовая зона) — 24 000 м²
Основные арендаторы: DHL, DSV, Raben Group, Amazon Polska, InPost. Общий уровень заполняемости объектов составляет 98%, что обеспечивает устойчивую арендную выручку и минимальные риски простоев.
Арендные ставки и доходность
Арендные ставки по объектам варьируются в пределах 4,80–5,60 евро за м² в месяц, в зависимости от локации и характеристик.
- Годовая валовая арендная выручка: около 13,2 млн евро
- Чистый операционный доход (NOI): около 8,1 млн евро
- Ставка капитализации (доходность): около 6,1%
В текущих рыночных условиях такой уровень доходности считается сбалансированным и привлекательным для институциональных инвесторов.
Причины рефинансирования
Для EQT данное рефинансирование — это часть более широкой региональной стратегии. Цели включают:
- 💸 Снижение стоимости капитала по сравнению с предыдущими займами (6,3–6,5%)
- ♻️ Освобождение собственного капитала для новых приобретений в Восточной Европе
- 🌱 Финансирование проектов в области ESG (солнечные панели, сертификация, энергосбережение)
- 📊 Перевод долговой нагрузки из краткосрочной в структурированную среднесрочную
Рынок логистической недвижимости Польши в 2025 году
Основные показатели:
- Общий объём логистических площадей: свыше 33 млн м²
- Темпы роста: 7% в год
- Средняя заполняемость: 96–98%
- Доходность на первичном рынке: 5,5–6,2%
- Стоимость строительства (без участка): 450–650 €/м²
Преимущества Польши:
- Географическое расположение на пересечении европейских транспортных коридоров
- Развитая инфраструктура и конкурентоспособная рабочая сила
- Активный рост e-commerce и спрос на склады последней мили
- Повышенное внимание со стороны международных инвесторов и логистических операторов
Сопоставимые сделки в 2025 году
На фоне сделки EQT в Польше наблюдается высокая активность:
- GLP приобрёл логистический центр в Люблине за 85 млн евро
- Panattoni привлёк 160 млн евро для новых проектов под Краковом
- Savills IM купил портфель в Силезии за 98 млн евро
На этом фоне условия сделки EQT — ставка 5,1% и LTV 57% — выглядят рыночно обоснованными и конкурентоспособными.
ESG-инициативы и модернизация
Часть привлечённых средств будет направлена на повышение экологичности объектов:
- Установка солнечных панелей (мощность — 3,8 МВт)
- Сертификация зданий по стандарту BREEAM “Very Good” и выше
- Переход на интеллектуальное LED-освещение
- Внедрение автоматизированных систем мониторинга потребления энергии
Эти меры позволят сократить эксплуатационные расходы на 7–9% в год и повысят привлекательность объектов для арендаторов с фокусом на устойчивость.
Прогнозы на 2025–2026 годы
Согласно оценкам аналитиков, рынок логистики Польши продолжит рост благодаря:
- Переносу производств и цепочек поставок ближе к Европе (nearshoring)
- Увеличению спроса на склады формата built-to-suit (BTS)
- Развитию городской логистики и хабов последней мили
- Высокой активности со стороны пенсионных фондов и private equity
Ожидается, что общий объём инвестиций в логистику в Польше в 2025 году превысит 2,5 млрд евро, а в 2026 может достичь 3 млрд евро.
Заключение
Сделка по рефинансированию логистического портфеля EQT на сумму 120 миллионов евро подтверждает ведущую роль Польши на рынке индустриальной недвижимости Европы.
Ключевые преимущества сделки:
- ✅ Консервативный уровень долговой нагрузки (LTV 57%)
- ✅ Привлекательная процентная ставка (5,1%)
- ✅ Почти полная арендуемость
- ✅ Активная ESG-программа модернизации
- ✅ Гибкая финансовая структура для дальнейших инвестиций
💡 В условиях высокой конкуренции и спроса на устойчивые активы EQT укрепляет позиции в Восточной Европе, используя Польшу как платформу для масштабируемых и стратегически устойчивых инвестиций.
