Инвестиции в недвижимость в Европе по-прежнему остаются одним из самых стабильных и выгодных способов сохранения капитала, однако они сопровождаются значительными налоговыми обязательствами. В 2025 году всё больше владельцев и инвесторов стремятся законно минимизировать налоговую нагрузку, используя действующие режимы, вычеты и фиксированные ставки. Хотя аббревиатура «IRS» традиционно связана с налоговой системой США, сегодня она часто применяется в более широком смысле — как синоним стратегий налоговой оптимизации, в том числе в контексте международной недвижимости.
В этой статье мы рассмотрим, как максимально эффективно снизить налоги на недвижимость в разных странах Европы, какие режимы наиболее выгодны и что нужно знать, чтобы не переплачивать.
Налогообложение недвижимости в Европе: ключевые принципы
Основные виды налогов:
- Налог на владение (IMU, taxe foncière, Grundsteuer и др.)
- Налог на доход от аренды
- Налог на прирост капитала при продаже
- Налоги на передачу прав или наследование
Налоговая система зависит от:
- налогового резидентства (резидент/нерезидент);
- формы собственности (частное лицо, компания);
- выбранного режима налогообложения (реальный, упрощённый, фиксированный).
🇫🇷 Франция
Режимы налогообложения:
- Micro-foncier — при доходе до €15 000 в год: автоматический вычет 30%
- Régime réel — можно списывать все реальные расходы (ремонт, налоги, проценты, амортизация)
Пример:
Годовая аренда: €18 000
Расходы: €6 000
Налогооблагаемая база по régime réel: €12 000
Налог для нерезидентов: 20% + 17,2% соцвзносы = 37,2%
🇪🇸 Испания
Особенности:
- Ставка налога на аренду: 19% для резидентов ЕС, 24% для нерезидентов
- Резиденты ЕС могут вычитать расходы: ремонт, амортизация, проценты
- 60% скидка на доход при долгосрочной аренде основного жилья
Пример:
Доход: €20 000
Расходы: €8 000
Налогооблагаемая база: €12 000
С учётом 60% скидки: €4 800
Налог: €4 800 × 19% = €912
🇵🇹 Португалия
Режимы:
- Режим NHR (Non-Habitual Resident) действует 10 лет (доступен тем, кто подал заявку до конца 2024 года)
- Налог на аренду: 28%, возможен понижен до 15% для сельской или социальной недвижимости
- Налог на прирост капитала: 28%, возможно отсрочить при реинвестировании
Допустимые вычеты: налог IMI, проценты, ремонт, управление
🇩🇪 Германия
Особенности:
- Прогрессивная шкала налога: 14–45%
- Разрешены все стандартные вычеты:
- проценты по кредиту
- ремонт
- амортизация (2% в год)
- управление, поездки, коммунальные
- Продажа после 10 лет владения — освобождена от налога
- При реинвестировании в аналогичный объект возможна отсрочка налога по §6b EStG
Пример:
Доход: €15 000
Расходы: €7 000
Амортизация: €4 000
Налогооблагаемый доход: €4 000
🇮🇹 Италия
Cedolare secca — упрощённый режим
- Фиксированная ставка: 21% при долгосрочной аренде
- 10% — при аренде по социальному контракту
- Не требуется учёт расходов
- Подходит как резидентам, так и нерезидентам
Пример:
Аренда: €14 000
Налог: 21% → €2 940
🇬🇷 Греция
- Прогрессивная шкала налога на аренду:
- 15% — до €12 000
- 35% — €12 001–€35 000
- 45% — свыше €35 000
- Амортизация: 2–4%
- Вычеты: ремонт, проценты, страхование
- Краткосрочная аренда (Airbnb): отдельный режим — 15–30%
🇨🇾 Кипр
- Прогрессивный налог на аренду
- Освобождение от налога на прирост капитала — при продаже основного жилья, если вы владели им более 5 лет
- Вычеты: проценты по кредиту, расходы на содержание, налоги
Средние цены на недвижимость в 2025 году (€/м²)
| Страна | Город | Цена €/м² |
|---|---|---|
| Франция | Париж | €10 000 |
| Испания | Барселона | €5 500 |
| Португалия | Лиссабон | €4 800 |
| Германия | Берлин | €5 100 |
| Италия | Милан | €4 900 |
| Греция | Афины | €2 900 |
| Польша | Варшава | €2 920 |
Заключение
Как максимально сэкономить на налогах с недвижимости с учётом скидок IRS в 2025 году? — это вопрос правильного выбора юрисдикции и налоговой стратегии.
✅ Если вы хотите учитывать реальные расходы — Германия и Франция предоставляют широкий спектр вычетов.
✅ Предпочитаете простое налогообложение с фиксированной ставкой? Италия (Cedolare Secca) и Португалия предлагают лёгкие в управлении решения.
✅ Интересует автоматическое снижение налога на аренду? Испания предлагает уникальную 60% скидку.
✅ Хотите отсрочить налог при продаже? Германия и Португалия предоставляют законные механизмы.
💡 Совет: ведите подробный учёт расходов, проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом и выберите режим, соответствующий вашей инвестиционной цели.
Вывод: грамотная налоговая стратегия — это инструмент, который делает вашу недвижимость не только источником дохода, но и эффективным активом. Европа предлагает для этого все условия — главное ими правильно воспользоваться.
