Рынок коммерческой недвижимости Великобритании претерпевает значительные изменения, сопровождаясь растущей консолидацией из-за ухода инвесторов. Многие компании в этом секторе торгуются с существенными скидками к их чистой стоимости активов (NAV), что делает их привлекательными объектами для поглощений. Рост процентных ставок, изменения в рабочих моделях и экономическая неопределенность формируют новую реальность для отрасли.
Настроения инвесторов и рыночные тенденции
Исторически коммерческая недвижимость была ключевым инвестиционным активом. Однако рост электронной коммерции, удаленной работы и увеличение стоимости заимствований привели к недооценке многих публичных компаний этого сектора.
Например:
- Great Portland Estates торгуется с скидкой 53 % к NAV.
- Shaftesbury Capital (владелец Covent Garden) имеет скидку 36 %.
- British Land и Land Securities демонстрируют скидки более 30 %.
Такие низкие оценки делают компании привлекательными для частных инвестиционных фондов и институциональных инвесторов, заинтересованных в приобретении активов.
Крупнейшие недавние сделки по слиянию и поглощению
Тренд на консолидацию уже проявляется через громкие сделки и попытки поглощений, среди которых:
1. Отклоненное предложение Assura на 1,6 млрд фунтов
- Assura, владеющая объектами NHS, отклонила предложение о поглощении от американской KKR.
- Предложение оценивало компанию в 48 пенсов за акцию, что на 28 % выше текущей рыночной цены.
- Несмотря на это, руководство Assura считает, что компания стоит дороже.
2. Покупка Tritax EuroBox компанией Segro за 550 млн фунтов
- Segro, крупный инвестиционный фонд недвижимости (REIT), приобрел Tritax EuroBox.
- Эта сделка демонстрирует, как крупные REIT-платформы поглощают менее устойчивых конкурентов.
3. Предложение Starwood в размере 674 млн фунтов за BCPT
- Starwood Capital сделал денежное предложение на покупку Balanced Commercial Property Trust (BCPT).
- Это подтверждает возрастающий интерес частного капитала к коммерческой недвижимости в Великобритании.
Почему происходит консолидация?
Рост числа слияний и поглощений обусловлен несколькими факторами:
1. Рост процентных ставок
- Удорожание финансирования затрудняет ведение бизнеса для мелких игроков.
- Компании с высокой долговой нагрузкой чаще распродают активы или соглашаются на поглощение.
2. Регуляторные ограничения для REIT
- REIT-фонды обязаны выплачивать значительную часть доходов инвесторам.
- Это ограничивает возможности реинвестирования, что делает слияния стратегически оправданными.
3. Предпочтения институциональных инвесторов
- Крупные инвесторы отдают предпочтение большим, ликвидным компаниям.
- Малые компании испытывают проблемы с ликвидностью, что делает их уязвимыми для поглощений.
Какое будущее ждет рынок коммерческой недвижимости Великобритании?
Рынок, скорее всего, продолжит консолидацию, поскольку:
- Крупные компании выкупают недооцененные активы.
- Убыточные группы ищут партнеров или готовы к продаже.
- Частный капитал активно входит в рынок.
Для инвесторов это создает как возможности, так и риски. Глубокое понимание NAV-скидок, динамики процентных ставок и регуляторных ограничений будет ключевым фактором для грамотного инвестирования в недвижимость.
