Логистическая недвижимость: восходящая звезда класса активов в Европе

В последние годы логистическая недвижимость стала одним из самых востребованных и динамично развивающихся классов активов в Европе. Подпитываемая стремительным ростом электронной коммерции, изменением стратегий цепочек поставок и меняющимися потребительскими запросами, эта отрасль стала основным направлением для инвесторов и девелоперов. В 2023 году общий объем сделок на рынке логистической недвижимости Европы достиг рекордной отметки в 64 миллиарда евро, что подчеркивает её значительный рост.
Ключевые факторы роста
Бум электронной коммерции
Стремительный рост электронной коммерции является основным драйвером увеличения спроса на логистическую недвижимость. Согласно данным Eurostat, объём онлайн-продаж в Европе с 2019 года вырос более чем на 50%, а общий объём продаж электронной коммерции превысил 700 миллиардов евро в 2023 году. Чтобы удовлетворить растущие ожидания потребителей по быстрой доставке, ритейлеры и поставщики логистических услуг соревнуются за стратегически расположенные склады и распределительные центры. В результате уровень вакантности премиальной логистической недвижимости в основных европейских рынках снизился до исторически низкого уровня, в среднем 3%.
Решение о переносе производства ближе к рынкам и трансформация цепочек поставок
Пандемия COVID-19 и глобальная геополитическая нестабильность заставили компании пересмотреть свои цепочки поставок. Nearshoring — перемещение производства ближе к потребительским рынкам — становится всё более популярным. Этот тренд увеличил спрос на логистические объекты вблизи городских центров и крупных транспортных узлов. Например, в Германии, крупнейшем рынке логистической недвижимости Европы, в 2023 году было зарегистрировано более 1500 сделок, с особо высоким спросом в таких городах, как Франкфурт, Гамбург и Мюнхен.
Требования к устойчивому развитию
Устойчивость является ещё одним важным фактором, формирующим рынок логистической недвижимости. Инвесторы и арендаторы всё чаще отдают предпочтение экологически чистым зданиям с энергоэффективными решениями, системами возобновляемой энергии и сертификацией, такой как BREEAM или LEED. Согласно данным CBRE, около 40% новых логистических объектов, построенных в Европе в 2023 году, соответствовали стандартам “зеленого” строительства, что подчеркивает стремление сектора к экологической ответственности.
Крупные рынки и перспективные регионы
Германия: лидер в логистике
Германия остаётся ключевым игроком на рынке логистической недвижимости Европы. В 2023 году объём сделок в стране составил почти 15 миллиардов евро, что укрепило её позицию крупнейшего рынка региона. Такие локации, как Рурский регион и Берлин, испытывают высокий спрос, а арендные ставки выросли на 8% по сравнению с прошлым годом.
Великобритания: стабильность после Brexit
Несмотря на неопределённость, связанную с Brexit, Великобритания остаётся важным игроком на рынке логистической недвижимости. Объём сделок в 2023 году составил 12 миллиардов евро, чему способствовали значительные инвестиции в такие регионы, как Мидлендс и Юго-Восток. Популярность услуг доставки продуктов питания и центров быстрого выполнения заказов также способствует росту спроса.
Растущие звёзды: Польша и Чехия
Восточная Европа становится инвестиционным центром для логистической недвижимости. В частности, Польша зафиксировала рост инвестиций на 20% в 2023 году, достигнув 6 миллиардов евро. Благодаря своему стратегическому положению между Западной Европой и Азией, а также конкурентоспособным затратам на рабочую силу, Польша становится всё более привлекательной. Чехия также демонстрирует высокий уровень активности, причём уровень вакантности логистических объектов в Праге снизился до менее 2%.
Проблемы, стоящие перед сектором
Несмотря на огромный потенциал роста рынка логистической недвижимости в Европе, существуют и серьёзные вызовы:
• Доступность земли: Недостаток подходящих участков земли вблизи городов увеличивает расходы и осложняет реализацию проектов. Например, цены на землю для логистических нужд вблизи Парижа в 2023 году выросли на 15%.
• Сложности регулирования: Строгие правила зонирования и экологические законы могут приводить к значительным задержкам в одобрении проектов. В Италии получение разрешений на строительство логистических объектов занимает в среднем 18 месяцев.
• Рост затрат: Инфляция и повышение стоимости строительства снижают рентабельность проектов. Затраты на строительство логистической недвижимости в Европе в 2023 году выросли в среднем на 7%.
Технологии, формирующие будущее
Технологические достижения трансформируют рынок логистической недвижимости. Автоматизированные системы хранения и выдачи (AS/RS), робототехника и объекты с поддержкой Интернета вещей становятся стандартом. Эти инновации повышают эффективность и привлекают арендаторов, заинтересованных в передовых решениях. Например, Prologis сообщил, что 60% его новых арендуемых объектов в 2023 году были оснащены современными технологиями автоматизации.
Перспективы на будущее
Будущее логистической недвижимости в Европе выглядит многообещающим: аналитики прогнозируют среднегодовой темп роста (CAGR) на уровне 8% до 2027 года. Основные тренды, которые, вероятно, будут определять развитие сектора, включают:
1. Городская логистика: Спрос на доставку в тот же день стимулирует развитие логистических узлов и микрофулфилмент-центров в городах.
2. Экологические инновации: Интеграция возобновляемых источников энергии, строительство зданий с нулевыми выбросами углерода и использование принципов циркулярной экономики будут набирать популярность.
3. Рост в развивающихся рынках: Страны, такие как Румыния и Венгрия, предлагают значительный потенциал для инвестиций в логистику.
4. Консолидация рынка: Крупные игроки, вероятно, продолжат слияния и поглощения для расширения портфелей, в то время как мелкие компании могут искать возможности для выхода с рынка.
Заключение
Логистическая недвижимость закрепила свои позиции как один из наиболее быстрорастущих классов активов в Европе. При рекордных объёмах сделок и сильных фундаментальных факторах, поддерживающих расширение сектора, он предлагает привлекательные возможности для инвесторов. Однако решение таких проблем, как нехватка земли, регуляторные барьеры и рост затрат, потребует стратегического планирования и инноваций. По мере того как электронная коммерция продолжает процветать, а цепочки поставок адаптируются к новым реалиям, логистическая недвижимость останется важным элементом экономической структуры Европы.