In vista del 2026 il settore europeo degli immobili logistici si sta riprendendo in modo disciplinato. La domanda di magazzini si \u00e8 stabilizzata dopo la pandemia. Nel frattempo gli asset logistici prime assomigliano sempre pi\u00f9 a infrastrutture core piuttosto che a immobili ciclici. L\u2019attivit\u00e0 di locazione \u00e8 ora pi\u00f9 mirata. Le restrizioni urbanistiche e la capacit\u00e0 energetica limitata hanno frenato lo sviluppo. I capitali d\u2019investimento e i livelli di prezzo stanno tornando. Gli investitori sono maggiormente concentrati su qualit\u00e0 posizione e durata dei flussi di reddito piuttosto che sul numero di transazioni.<\/p>\n
Il futuro della logistica in Europa sta passando da una rapida espansione a un focus su ottimizzazione prontezza all\u2019automazione e resilienza energetica. Dopo anni di discontinuit\u00e0 gli utilizzatori stanno ricalibrando attivamente le catene di approvvigionamento mentre proprietari e investitori stanno ricalibrando il rischio in un contesto di tassi di interesse pi\u00f9 elevati. In questo senso il 2026 rappresenta pi\u00f9 un consolidamento strutturale che una ripresa ciclica con il posizionamento strategico che sostituisce la crescita aggressiva come tema principale.<\/p>\n
Le ricerche di CBRE mostrano che l\u2019assorbimento logistico europeo sta recuperando slancio ma rimane al di sotto dei picchi della pandemia. L\u2019assorbimento netto dovrebbe recuperare lentamente con una piena normalizzazione prevista solo nel 2027. Tuttavia questa moderazione non indica debolezza ma piuttosto un approccio pi\u00f9 intenzionale da parte delle imprese per differenziarsi meglio dai concorrenti. Le aziende si stanno concentrando sull\u2019efficienza pi\u00f9 che sull\u2019espansione. Le reti vengono consolidate e la capacit\u00e0 di magazzino viene ottimizzata.<\/p>\n
Secondo Savills gli utilizzatori preferiscono costantemente edifici di alta qualit\u00e0 con altezze utili di 10\u201312 metri adeguata portanza del pavimento ampi spazi di manovra e progettazione conforme ai criteri ESG. Con la crescente automazione ed elettrificazione dei centri di distribuzione i fabbisogni energetici superano spesso la capacit\u00e0 di connessione disponibile.<\/p>\n
Secondo Prologis il tasso di sfitto europeo potrebbe scendere sotto il 5 per cento se le pipeline di offerta saranno gestite correttamente e la crescita economica riprender\u00e0. \u00c8 improbabile che ci\u00f2 avvenga in modo uniforme in tutti i Paesi della regione. Tuttavia questo rafforza l\u2019idea che la capacit\u00e0 logistica moderna sia scarsa e strategicamente preziosa nelle localizzazioni core.<\/p>\n
Knight Frank rileva che il mercato logistico prime di Londra continua a registrare circa 360 euro al metro quadrato all\u2019anno. I livelli dei canoni prime mostrano un mercato sempre pi\u00f9 biforcato: Dublino \u00e8 al secondo posto con circa 150 euro al metro quadrato all\u2019anno mentre hub continentali chiave come Berlino Amsterdam e Barcellona si collocano tra 90 e 110 euro al metro quadrato all\u2019anno.<\/p>\n
I principali corridoi logistici mostrano solidit\u00e0 con canoni prime su livelli assoluti storicamente elevati. Le citt\u00e0 secondarie dell\u2019Europa meridionale e centrale si collocano tra 70 e 90 euro al metro quadrato sebbene gli incentivi siano sempre pi\u00f9 visibili nei corridoi in eccesso di offerta in particolare per gli immobili pi\u00f9 datati. Secondo CBRE la crescita dei canoni prime rallenter\u00e0 a circa l\u20191,8 per cento nel 2026. Ci\u00f2 indica un passaggio da rapide correzioni di prezzo a una crescita dei redditi pi\u00f9 lenta ma pi\u00f9 stabile.<\/p>\n
La logistica rimane uno dei settori pi\u00f9 resilienti in Europa secondo le evidenze dei mercati dei capitali. Secondo CBRE gli investimenti industriali e logistici europei hanno superato i 40,6 miliardi di euro nel 2025 con il Regno Unito che ha rappresentato circa 11,3 miliardi di euro.<\/p>\n
Sebbene questo volume sia inferiore ai picchi straordinari del 2021 e 2022 esso suggerisce che l\u2019appetito istituzionale si sta riattivando in modo significativo e che la liquidit\u00e0 sta tornando.<\/p>\n
I tassi di interesse a lungo termine restano pi\u00f9 elevati rispetto al ciclo ultra basso dei primi anni 2020. Secondo Knight Frank questo cambia radicalmente l\u2019ambiente di pricing e i rendimenti si sono stabilizzati su livelli pi\u00f9 alti con ulteriori compressioni che appaiono limitate. Secondo Knight Frank il rendimento iniziale netto paneuropeo per la logistica prime alla fine del 2025 era intorno al 4,7 per cento. I benchmark nazionali includono la Germania intorno al 4,5 per cento la Francia vicino al 4,75 per cento e i Paesi Bassi circa al 4,7 per cento.<\/p>\n
La domanda non pu\u00f2 pi\u00f9 essere guidata solo da nuove consegne. L\u2019equazione dello sviluppo ora include capacit\u00e0 di rete regolamentazione ambientale e complessit\u00e0 autorizzativa come variabili chiave che determinano le condizioni per la realizzazione di nuovi spazi logistici. Secondo CBRE le consegne diminuiranno nel 2026 poich\u00e9 le pipeline speculative rimarranno controllate e gli sviluppatori daranno priorit\u00e0 a progetti pre locati situati in corridoi ben collegati con accesso affidabile alle infrastrutture.<\/p>\n
La disponibilit\u00e0 di energia sta diventando un vincolo sempre pi\u00f9 rilevante con tempi di connessione che si stanno allungando in diversi mercati europei limitando di fatto gli sviluppi logistici su larga scala. Secondo Savills questa sfida infrastrutturale rafforza la solidit\u00e0 dei canoni nei cluster logistici consolidati e aumenta l\u2019importanza della riqualificazione nelle aree urbane con disponibilit\u00e0 di suolo limitata.<\/p>\n
Di conseguenza il divario di performance tra immobili prime e secondari \u00e8 destinato ad ampliarsi mentre gli investitori riposizionano asset pi\u00f9 datati in micro localizzazioni forti migliorandone le credenziali ESG e la prontezza all\u2019automazione. L\u2019attenzione si sta spostando dalla crescita speculativa al miglioramento operativo e all\u2019ottimizzazione della base patrimoniale di lungo periodo.<\/p>\n
Entro il 2026 tre forze strutturali guideranno il cambiamento nel mercato logistico. La prima \u00e8 la trasformazione delle catene di approvvigionamento. La seconda \u00e8 l\u2019ESG e la decarbonizzazione. La terza \u00e8 l\u2019automazione e la digitalizzazione.<\/p>\n
Tre driver strutturali cambiamenti nelle catene di fornitura ESG e decarbonizzazione e automazione e digitalizzazione modellano le prospettive della logistica europea nel 2026. La continua regionalizzazione delle catene di approvvigionamento e il nearshoring sostengono la domanda nell\u2019Europa centrale e orientale mentre le reti produttive diventano pi\u00f9 diversificate e meno dipendenti dall\u2019Asia per la produzione. Le pratiche di sostenibilit\u00e0 e decarbonizzazione si sono integrate nelle catene di fornitura e nei processi di procurement influenzando significativamente le strutture dei contratti di locazione e gli investimenti in conto capitale. La progettazione dei magazzini integra sempre pi\u00f9 automazione e digitalizzazione aumentando l\u2019intensit\u00e0 di capitale e rafforzando l\u2019impegno degli utilizzatori verso immobili moderni.<\/p>\n
Nel complesso questi tre driver strutturali posizionano il 2026 come un anno che pur apparendo pi\u00f9 tranquillo rispetto al 2025 rimane sotto offerta nei corridoi strategici chiave. Le variazioni di pochi punti percentuali nel tasso di sfitto e il rallentamento della crescita dei canoni non cambieranno la narrativa strutturale del real estate logistico. Il mercato logistico europeo nel 2026 non \u00e8 surriscaldato ma si sta consolidando piuttosto che accelerare. I prezzi stanno diventando pi\u00f9 disciplinati.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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