L\u2019economia dei dati in Europa sta crescendo pi\u00f9 rapidamente dell\u2019infrastruttura fisica costruita per sostenerla. In Germania questa pressione sta spingendo uno dei maggiori proprietari immobiliari quotati del Paese, Aroundtown, verso una nuova direzione strategica. Dopo anni basati su uffici, hotel e immobili residenziali, l\u2019azienda si sta ora orientando verso l\u2019infrastruttura digitale. Secondo le ultime comunicazioni, Aroundtown prevede che il suo primo data center tedesco a Berlino entrer\u00e0 in funzione entro tre anni, indicando una possibile apertura intorno al 2028.<\/p>\n
Il piano rappresenta un cambiamento strutturale: invece di attendere la ripresa della domanda di uffici, l\u2019azienda si posiziona al centro del crescente fabbisogno tedesco di strutture ad alta potenza e pronte per l\u2019IA.<\/p>\n
La svolta di Aroundtown riflette la realt\u00e0 del mercato degli uffici in Germania dopo la pandemia. Il lavoro ibrido ha indebolito la domanda, soprattutto negli edifici privi di elevati standard ESG o layout flessibili. A Berlino il tasso di sfitto \u00e8 salito all\u20198\u201310 percento, pari a 1,8\u20132,1 milioni di metri quadrati di spazi vuoti in tutta la citt\u00e0. Le posizioni prime continuano ad attirare inquilini, ma la fascia media del mercato si \u00e8 indebolita in modo significativo.<\/p>\n
I canoni prime nel CBD di Berlino restano vicini a 46\u201346,50 \u20ac al metro quadrato al mese, mentre i livelli di mercato pi\u00f9 ampi si aggirano intorno ai 25 \u20ac al metro quadrato al mese. Questo divario evidenzia una crescente separazione tra immobili di alta qualit\u00e0 e stock pi\u00f9 datato, sempre pi\u00f9 difficile da affittare.<\/p>\n
Per i proprietari con migliaia di metri quadrati di uffici sfitti o non performanti, questo squilibrio rappresenta una sfida strategica. La risposta di Aroundtown \u00e8 stata riconvertire gli edifici che gli inquilini tradizionali non vogliono pi\u00f9. Una parte del portafoglio \u00e8 gi\u00e0 in fase di trasformazione in appartamenti serviti, con apertura prevista nel 2026. I data center rappresentano il passo successivo \u2014 e molto pi\u00f9 grande.<\/p>\n
Il momento decisivo \u00e8 arrivato a met\u00e0 2025, quando Aroundtown ha confermato di aver iniziato a valutare la conversione di uffici in data center. Entro fine estate l\u2019azienda aveva gi\u00e0 ottenuto le prime assegnazioni di capacit\u00e0 di rete per diversi siti di Berlino \u2014 una tappa fondamentale in un settore in cui l\u2019accesso all\u2019energia vale pi\u00f9 dell\u2019immobile stesso.<\/p>\n
A novembre la direzione ha annunciato che dieci edifici in Germania sono stati identificati come potenziali siti per data center, sei progetti a Berlino dispongono gi\u00e0 di prime approvazioni energetiche e il primo data center berlinese dovrebbe essere operativo entro tre anni. Questa tempistica porta al 2028, anche se l\u2019azienda sottolinea che il calendario dipende dalla firma dei contratti energetici completi e dalla conclusione dei lavori tecnici di conversione.<\/p>\n
Il responsabile dei mercati finanziari, Timothy Wright, ha pi\u00f9 volte ribadito che l\u2019accesso alla rete \u00e8 il nuovo collo di bottiglia. A differenza dei normali allestimenti per uffici, i data center richiedono una fornitura elettrica garantita, ridondanza, raffreddamento e connettivit\u00e0. I progetti non possono avanzare finch\u00e9 le utility non confermano la capacit\u00e0 disponibile \u2014 un processo spesso pi\u00f9 complesso della costruzione stessa.<\/p>\n
Aroundtown non ha comunicato budget precisi per ciascuna struttura. Tuttavia i parametri di settore collocano i costi di costruzione dei data center tra 6,6 e 12,1 milioni di euro per MW di capacit\u00e0 IT. Un progetto da 20 MW \u2014 una scala attribuita a una conversione in valutazione a Francoforte \u2014 richiederebbe quindi un investimento di 130\u2013240 milioni di euro.<\/p>\n
I ricavi, per\u00f2, operano su un livello completamente diverso rispetto agli uffici. In Germania i canoni wholesale di colocation variano tra 180 e 300 \u20ac per kW al mese. Un impianto da 10 MW pu\u00f2 generare 22\u201336 milioni di euro all\u2019anno e una struttura da 20 MW pu\u00f2 arrivare a 44\u201372 milioni annuali, a seconda del mix di inquilini e degli standard di uptime. Anche considerando i costi operativi, l\u2019incremento di valore rispetto agli uffici \u00e8 significativo.<\/p>\n
La Germania prevede il raddoppio della capacit\u00e0 dei data center entro il 2030, ma il Paese si trova di fronte a crescenti preoccupazioni sull\u2019approvvigionamento elettrico. L\u2019Agenzia Federale delle Reti avverte che la domanda derivante da IA, servizi cloud e veicoli elettrici potrebbe superare l\u2019espansione delle energie rinnovabili e delle centrali a gas flessibili.<\/p>\n
In citt\u00e0 come Francoforte e Amsterdam, le liste d\u2019attesa per nuovi allacciamenti durano gi\u00e0 anni. Sottostazioni e trasformatori richiedono tempi lunghi, le autorizzazioni ambientali sono rigorose e i comuni richiedono sempre pi\u00f9 spesso il recupero del calore di scarto dei data center per le reti di teleriscaldamento.<\/p>\n
Secondo la normativa tedesca ed europea in evoluzione, i data center devono gi\u00e0 utilizzare almeno il 50 percento di elettricit\u00e0 rinnovabile, una quota che dovrebbe salire verso il 100 percento entro il 2027. Ci\u00f2 obbliga gli operatori a firmare PPA verdi a lungo termine, aggiungendo un ulteriore livello di complessit\u00e0. Per Aroundtown, le prime autorizzazioni di rete a Berlino non sono quindi semplici formalit\u00e0. Sono la base del modello economico.<\/p>\n
Il settore degli uffici di Berlino continua a trovarsi in una fase debole. L\u2019assorbimento rimane inferiore ai livelli pre-pandemia, la sfitto aumenta e gli edifici pi\u00f9 datati fanno fatica ad attirare inquilini anche con canoni scontati. Gli analisti prevedono che la sfitto possa raggiungere l\u201911 percento se la nuova offerta crescer\u00e0 pi\u00f9 rapidamente della domanda.<\/p>\n
In questo contesto, la conversione di uffici obsoleti in data center potrebbe avere effetti tangibili. Edifici inadatti agli standard moderni \u2014 soffitti bassi, scarsa luce naturale, impianti tecnici datati \u2014 potrebbero funzionare meglio come infrastrutture tecniche. Sebbene costose, tali conversioni possono trasformare un immobile vuoto in un flusso di reddito di tipo infrastrutturale e di lunga durata. Se l\u2019infrastruttura digitale offre un valore superiore rispetto ai locatari tradizionali, alcuni sub-mercati potrebbero vedere una pressione al rialzo sui valori dei terreni. Allo stesso tempo, i comuni dovranno bilanciare i benefici economici con le preoccupazioni riguardo consumo energetico, calore generato e rumore dei generatori, portando a standard progettuali pi\u00f9 severi e requisiti di recupero del calore.<\/p>\n
La direzione lascia aperte entrambe le strade. Se le autorizzazioni complete verranno ottenute, Aroundtown potr\u00e0 scegliere se mantenere e gestire le strutture con un partner specializzato o vendere progetti completamente autorizzati e pronti alla costruzione a fondi infrastrutturali con un premio. Considerando la leva finanziaria dell\u2019azienda e il contesto dei tassi di interesse, gli analisti prevedono una strategia mista: trattenere alcuni progetti a Berlino e Francoforte e venderne altri per rafforzare il bilancio.<\/p>\n
La decisione di Aroundtown di avviare il suo primo data center berlinese entro il 2028 indica un cambiamento significativo nel panorama immobiliare tedesco. La mossa \u00e8 difensiva, affrontando l\u2019elevata sfitto degli uffici, e allo stesso tempo opportunistica, entrando in una delle asset class in pi\u00f9 rapida crescita in Europa. Se le autorizzazioni energetiche continueranno a progredire, l\u2019azienda potrebbe trasformare parti del suo portafoglio da blocchi di uffici in difficolt\u00e0 a infrastrutture digitali di alto valore.<\/p>\n
Per la Germania questo fa parte di un quadro pi\u00f9 ampio: le citt\u00e0 non competono pi\u00f9 per sedi aziendali, ma per megawatt, capacit\u00e0 di raffreddamento e reti in fibra. I proprietari che si assicureranno questi elementi per primi modelleranno l\u2019infrastruttura dietro l\u2019espansione europea dell\u2019IA e del cloud nel prossimo decennio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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