Nel 2025 il settore immobiliare logistico si trova tra uno sviluppo in rallentamento e una domanda resiliente. I tassi di sfitto sono leggermente aumentati in alcuni mercati, ma la pipeline di nuovi progetti \u00e8 scesa al livello pi\u00f9 basso da oltre un decennio. Con la maggior parte delle costruzioni gi\u00e0 pre-locate, la disponibilit\u00e0 di magazzini moderni si restringe proprio mentre e-commerce e nearshoring aggiungono nuovi strati di domanda. Secondo gli analisti, il risultato sar\u00e0 probabilmente un nuovo ciclo di tensione entro la fine del 2025, con canoni in aumento nelle posizioni prime.<\/p>\n
In tutta Europa, CBRE segnala che i volumi di locazione restano al di sopra delle medie pre-pandemiche, ma i completamenti rallentano e i progetti speculativi rappresentano meno della met\u00e0 delle costruzioni in corso. JLL conferma un quadro globale simile: i nuovi avvii sono ai minimi storici sia in Europa sia negli Stati Uniti, con quasi tre quarti della pipeline americana gi\u00e0 assegnata. Questo squilibrio dovrebbe ridurre i tassi di sfitto nel corso del prossimo anno, annullando il sollievo temporaneo generato dal boom di consegne nel 2024 e all\u2019inizio del 2025.<\/p>\n
L\u2019e-commerce continua a rimodellare la domanda logistica. I dati di Prologis mostrano che l\u2019evasione degli ordini online richiede circa tre volte pi\u00f9 spazio rispetto alla distribuzione tradizionale, un rapporto stabile da dieci anni. Secondo Eurostat, il 77% degli europei ha effettuato acquisti online nel 2024, a conferma della continua espansione delle reti di consegna. Gli analisti prevedono che nel 2025 la crescita sar\u00e0 trainata meno da nuovi acquirenti e pi\u00f9 da una spesa media maggiore per cliente \u2014 aumentando la pressione sui sistemi logistici e rafforzando la necessit\u00e0 di magazzini vicino ai centri urbani.<\/p>\n
Le strategie di nearshoring stanno ridisegnando la mappa industriale. Il Messico \u00e8 diventato un esempio di punta, poich\u00e9 le aziende ristrutturano le catene di approvvigionamento pi\u00f9 vicino al Nord America. Il tasso di sfitto nazionale \u00e8 salito a circa il 6% nel 2024 a causa di un\u2019ondata di completamenti, ma la domanda a Monterrey e in altri hub rimane forte. Con la nuova frenata della costruzione, ci si aspetta che questi mercati si restringano rapidamente, confermando il nearshoring come un motore strutturale della domanda logistica.<\/p>\n
I canoni prime in Europa si dimostrano resilienti, con alcuni mercati addirittura in crescita man mano che la competizione si intensifica per magazzini moderni e ben localizzati. Le aree metropolitane dense e i principali snodi di trasporto mostrano la dinamica pi\u00f9 forte, dove gli utilizzatori sono disposti a pagare un premio per la prossimit\u00e0 a consumatori e infrastrutture:<\/p>\n
Le strutture con solide connessioni alla rete elettrica, layout pronti per l\u2019automazione e accesso immediato a grandi bacini di consumo continuano a spuntare i premi pi\u00f9 elevati.<\/p>\n
Secondo il sondaggio CBRE 2025 sugli utilizzatori, il 96% delle aziende prevede di mantenere o ampliare la propria superficie di magazzino. I fornitori di logistica terzi e gli operatori di pacchi guidano le nuove richieste, firmando spesso contratti di pre-locazione prima del completamento dei progetti. Come osserva il Dr. Carl Deppisch, Head of European Industrial and Logistics Occupier di CBRE, gli utilizzatori ora hanno leggermente pi\u00f9 scelta rispetto agli anni della pandemia, ma il rallentamento dell\u2019offerta speculativa suggerisce che questa finestra potrebbe chiudersi rapidamente.<\/p>\n
Dopo due anni di correzioni dei prezzi, l\u2019appetito degli investitori sta tornando. I rendimenti prime si sono stabilizzati in diversi mercati europei e i flussi di capitale verso la logistica sono cresciuti moderatamente all\u2019inizio del 2025. Gli investitori si concentrano su hub centrali, corridoi collegati al trasporto e asset conformi agli standard ESG, scommettendo su una crescita stabile degli affitti a bassa cifra singola.<\/p>\n
Il mercato sta entrando in una nuova fase. I tassi di sfitto restano gestibili, ma il crollo dei nuovi avvii e l\u2019elevato tasso di pre-locazioni indicano una disponibilit\u00e0 pi\u00f9 limitata dalla fine del 2025 in avanti. Gli utilizzatori con esigenze di espansione sono invitati a garantirsi siti in anticipo e a privilegiare asset capaci di supportare automazione, elettrificazione e requisiti di sostenibilit\u00e0. Per gli investitori, la logistica continua a distinguersi come uno dei settori immobiliari pi\u00f9 attraenti \u2014 sostenuto da driver di domanda strutturale che non mostrano segni di indebolimento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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