{"id":47547,"date":"2025-09-10T09:49:23","date_gmt":"2025-09-10T05:49:23","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47547"},"modified":"2025-09-10T10:06:01","modified_gmt":"2025-09-10T06:06:01","slug":"il-capitale-istituzionale-si-espande-nelledilizia-abitativa-europea-mentre-laccessibilita-diminuisce","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/it\/2025\/09\/10\/il-capitale-istituzionale-si-espande-nelledilizia-abitativa-europea-mentre-laccessibilita-diminuisce\/","title":{"rendered":"Il capitale istituzionale si espande nell\u2019edilizia abitativa europea mentre l\u2019accessibilit\u00e0 diminuisce"},"content":{"rendered":"

Gli investitori istituzionali stanno consolidando la loro presenza nel mercato abitativo europeo proprio mentre le pressioni sull\u2019accessibilit\u00e0 si intensificano. Secondo JLL, il settore \u201cliving\u201d \u2014 che comprende multifamiliare, affitti di case unifamiliari, residenze per studenti e alloggi per anziani \u2014 ha rappresentato il 26% di tutti gli investimenti immobiliari nel 2024<\/strong>, superando gli uffici come principale segmento. La domanda rimane solida nel 2025, con il ritorno delle operazioni di portafoglio e una crescente priorit\u00e0 data ai flussi di cassa stabili.<\/p>\n

I flussi di capitale si rafforzano nel 2025<\/h2>\n

L slancio \u00e8 proseguito nel 2025. JLL riferisce che nel 2\u00b0 trimestre 2025<\/strong> il capitale investito negli asset abitativi ha raggiunto 13,5 miliardi di \u20ac<\/strong>, con un aumento del 35% rispetto al 1\u00b0 trimestre<\/strong> e del 2% su base annua<\/strong>. Ci\u00f2 ha portato i volumi del primo semestre a 23,5 miliardi di \u20ac<\/strong>, pari a un +7% rispetto al 1\u00b0 semestre 2024<\/strong>. Un dato rilevante \u00e8 che il 72% di questo capitale ha riguardato immobili esistenti<\/strong>, a conferma della preferenza per redditi immediati rispetto al rischio di sviluppo.<\/p>\n

La crescita demografica sostiene questa resilienza. JLL stima che le 15 principali citt\u00e0 europee accoglieranno 1,14 milioni di nuovi residenti entro il 2030<\/strong>, mentre le nuove costruzioni restano molto inferiori alla domanda, a causa di costi edilizi elevati, carenza di manodopera e vincoli di finanziamento. Questo squilibrio mantiene alti i tassi di occupazione e in aumento i canoni d\u2019affitto \u2014 caratteristiche che attraggono capitali di lungo periodo come fondi pensione e compagnie assicurative.<\/p>\n

Prezzi e affitti in aumento<\/h2>\n

Eurostat conferma l\u2019ampliarsi del divario di accessibilit\u00e0. Nel 1\u00b0 trimestre 2025<\/strong> i prezzi delle abitazioni nell\u2019UE sono aumentati del 5,7% su base annua<\/strong>, mentre gli affitti sono cresciuti del 3,2%<\/strong>. Rispetto al 4\u00b0 trimestre 2024, i prezzi sono saliti dell\u20191,4%<\/strong> e gli affitti dello 0,9%<\/strong>. Dal 2010 la crescita cumulata \u00e8 pari a +57,9% per i prezzi delle case<\/strong> e +27,8% per gli affitti<\/strong>.<\/p>\n

Il finanziamento ipotecario rimane costoso nonostante un calo rispetto ai picchi del 2023. La Banca Centrale Europea<\/strong> ha riportato che a luglio 2025<\/strong> il tasso medio dei nuovi mutui abitativi si attestava al 3,28%<\/strong>, con contratti a tasso fisso compresi tra 3,1\u20133,5%<\/strong> a seconda della durata. La BCE sottolinea che l\u2019accessibilit\u00e0 abitativa si \u00e8 \u00absolo parzialmente ripresa\u00bb<\/em> rispetto agli anni di crisi e rimane al di sotto dei livelli pre-2021.<\/p>\n

Fotografie dei mercati locali<\/h2>\n

Barcellona.<\/strong> La crescita degli affitti \u00e8 ripida. Secondo Idealista, a marzo 2025 il canone medio richiesto era di 23,6 \u20ac\/m\u00b2 al mese<\/strong>, in aumento del 13,5% su base annua<\/strong>. I prezzi di vendita variano a seconda dei quartieri, con le zone prime che registrano premi significativi rispetto al mercato tradizionale.<\/p>\n

Milano.<\/strong> I prezzi medi di vendita nelle aree mainstream si attestano tra 5.400\u20135.800 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, secondo i portali immobiliari italiani. Nei quartieri di pregio come Quadrilatero e Brera si superano regolarmente i 12.000 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, segno della forte domanda internazionale per asset di prestigio.<\/p>\n

La regolamentazione incide sui rendimenti<\/h2>\n

I responsabili politici europei stanno inasprendo le regole per bilanciare accessibilit\u00e0 e offerta, con approcci differenti.<\/p>\n

    \n
  • Germania.<\/strong> Il Mietpreisbremse<\/strong> limita i nuovi canoni nelle aree sotto pressione a non oltre il 10% rispetto all\u2019indice di riferimento locale<\/strong>. L\u2019applicazione \u00e8 variabile, ma il tetto ha rallentato gli aumenti a Berlino e Monaco.<\/li>\n
  • Francia.<\/strong> Da gennaio 2025<\/strong> i proprietari non possono pi\u00f9 affittare abitazioni con certificato energetico G (DPE)<\/strong>. Si applica anche un congelamento degli affitti per gli immobili poco efficienti, costringendo a ristrutturazioni ma riducendo l\u2019offerta a breve termine.<\/li>\n
  • Spagna.<\/strong> La Legge sulla Casa del 2023<\/strong> consente tetti agli affitti nelle aree \u201cstressate\u201d. La Catalogna ha applicato il quadro nel 2024, inizialmente a 140 comuni e successivamente a oltre 270. L\u2019applicazione rimane disomogenea, creando incertezza per gli investitori.<\/li>\n<\/ul>\n

    Queste politiche frammentate aggiungono complessit\u00e0 ai portafogli transfrontalieri, ma non hanno impedito al capitale di indirizzarsi verso il residenziale europeo.<\/p>\n

    Perch\u00e9 le istituzioni restano ottimiste<\/h2>\n

    Diversi fondamentali spiegano l\u2019appetito sostenuto:<\/p>\n

      \n
    1. Carenza cronica di offerta.<\/strong> La crescita della domanda supera le consegne, mantenendo limitata la pipeline.<\/li>\n
    2. Redditi stabili.<\/strong> Gli affitti seguono l\u2019inflazione e i tassi di occupazione superano spesso il 95%<\/strong> nelle grandi citt\u00e0, garantendo rendimenti affidabili.<\/li>\n
    3. Ritorno della liquidit\u00e0.<\/strong> Con la stabilizzazione della politica monetaria, le grandi operazioni di portafoglio sono tornate, offrendo scala ed efficienza.<\/li>\n
    4. Allineamento ESG.<\/strong> I nuovi sviluppi permettono di investire capitale verde in abitazioni ad alta efficienza energetica.<\/li>\n<\/ol>\n

      Per gli investitori, gli asset residenziali offrono diversificazione rispetto ai segmenti pi\u00f9 volatili come uffici e retail, e si adattano a strutture di impegni di lungo periodo.<\/p>\n

      Prospettive: famiglie sotto pressione<\/h2>\n

      La BCE<\/strong> avverte che la breve flessione del mercato abitativo europeo ha lasciato spazio a nuove pressioni sui prezzi, aggravando i problemi di accessibilit\u00e0. A meno che le costruzioni non accelerino, i rapporti affitto\/reddito nelle capitali dovrebbero crescere ulteriormente nel 2026. L\u2019aumento dei costi rischia di alimentare il dibattito politico, con governi che valutano ulteriori tetti agli affitti, sussidi e misure sui diritti abitativi.<\/p>\n

      Per le istituzioni, tuttavia, i fondamentali restano solidi: offerta limitata, flussi di cassa affidabili e una classe di attivi sempre pi\u00f9 matura e liquida. Il divario \u00e8 evidente: per gli investitori il mercato abitativo europeo rappresenta un\u2019opportunit\u00e0 resiliente; per le famiglie, il rischio di crescenti disuguaglianze, a meno che politiche pubbliche e capitali privati non convergano per offrire pi\u00f9 case \u2014 e pi\u00f9 sostenibili.<\/p>\n

      \u00abLa politica monetaria pu\u00f2 rendere l\u2019abitazione molto pi\u00f9 o molto meno accessibile, soprattutto attraverso il suo impatto sui tassi ipotecari.\u00bb<\/em> \u2014 Banca Centrale Europea<\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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