{"id":47258,"date":"2025-09-26T17:11:49","date_gmt":"2025-09-26T13:11:49","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=47258"},"modified":"2025-09-26T17:16:39","modified_gmt":"2025-09-26T13:16:39","slug":"crollano-le-transazioni-di-uffici-e-retail-mentre-il-mercato-immobiliare-europeo-si-polarizza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/it\/2025\/09\/26\/crollano-le-transazioni-di-uffici-e-retail-mentre-il-mercato-immobiliare-europeo-si-polarizza\/","title":{"rendered":"Crollano le transazioni di uffici e retail mentre il mercato immobiliare europeo si polarizza"},"content":{"rendered":"

Il mercato immobiliare commerciale europeo sta entrando in una delle fasi pi\u00f9 difficili degli ultimi dieci anni, con i flussi di investimento che si spostano nettamente verso asset di alta qualit\u00e0 ed efficienti dal punto di vista energetico, allontanandosi da propriet\u00e0 obsolete o non strategiche. Secondo MSCI, i volumi di transazioni nel secondo trimestre del 2025 sono scesi a circa 46,2 miliardi di euro<\/strong>, circa 10 %<\/strong> in meno rispetto all\u2019anno precedente. Nel primo semestre, gli investimenti totali hanno raggiunto 91,7 miliardi di euro<\/strong>, con un calo del 7 %<\/strong> rispetto allo stesso periodo del 2024, evidenziando la crescente cautela degli investitori in un contesto economico incerto.<\/p>\n

Sebbene la Banca Centrale Europea abbia ridotto il tasso sui depositi al 2 %<\/strong>, i costi di finanziamento rimangono significativamente superiori rispetto al periodo pre-pandemia. Il credito resta costoso, soprattutto per le strategie value-add e per gli immobili che richiedono ingenti investimenti per rispettare gli standard ESG. Di conseguenza, la liquidit\u00e0 si concentra sul segmento pi\u00f9 sicuro del mercato, con la maggior parte dei capitali diretti verso asset prime con flussi di reddito stabili.<\/p>\n

Perch\u00e9 gli investimenti negli uffici sono sotto pressione mentre aumentano i tassi di sfitto<\/h3>\n

Il settore degli uffici rimane il pi\u00f9 debole. In Germania, i volumi di transazioni nel secondo trimestre sono crollati a soli 765 milioni di euro<\/strong>, portando il totale semestrale a 2,1 miliardi di euro<\/strong> \u2014 un calo del 23 %<\/strong> su base annua. Nonostante un aumento degli affitti prime dell\u201911\u201312 %<\/strong> a Francoforte e Monaco, i tassi di sfitto sono saliti al 7,7 %<\/strong> nei \u201cBig Seven\u201d, lasciando 7,6 milioni di m\u00b2<\/strong> di spazio vuoto.<\/p>\n

I rendimenti prime per gli uffici nelle principali citt\u00e0 europee si attestano ora intorno al 5 %<\/strong>, con asset core nei mercati centrali tedeschi che raggiungono circa il 5,1 %<\/strong>, secondo CBRE. Al contrario, gli asset secondari operano in un contesto molto pi\u00f9 difficile, spesso scambiati con forti sconti o con scarso interesse da parte degli acquirenti. Molti edifici pi\u00f9 vecchi necessitano di costosi interventi di riqualificazione per rimanere competitivi e la maggior parte degli investitori non \u00e8 disposta ad assumersi tale rischio nelle attuali condizioni di finanziamento.<\/p>\n

Il divario tra immobili prime e secondari si sta ampliando. Gli uffici centrali di alta qualit\u00e0 continuano ad attirare capitale istituzionale, mentre gli edifici obsoleti in posizioni periferiche faticano a vendere \u2014 anche quando fortemente scontati.<\/p>\n

Come gli investimenti nel retail hanno perso slancio dopo un inizio d\u2019anno forte<\/h3>\n

Il settore retail ha iniziato il 2025 con slancio, con volumi di investimento in aumento del 26 %<\/strong> su base annua nel primo trimestre, raggiungendo circa 8,4 miliardi di euro<\/strong>, grazie a diverse grandi transazioni in Spagna e Portogallo. Tuttavia, lo slancio si \u00e8 indebolito nel secondo trimestre, poich\u00e9 l\u2019aumento dei costi di finanziamento e i cambiamenti nel comportamento dei consumatori hanno minato la fiducia.<\/p>\n

In Germania, i volumi di investimento nel retail sono diminuiti del 19 %<\/strong> nel primo semestre, a 2,9 miliardi di euro<\/strong>, pari a circa il 20 % del totale degli investimenti immobiliari commerciali. I rendimenti prime attualmente si attestano al 3,5 %<\/strong> per le unit\u00e0 high-street, al 4,6 %<\/strong> per i retail park e al 5,9 %<\/strong> per i principali centri commerciali. I centri pi\u00f9 datati con mix di inquilini pi\u00f9 deboli rimangono illiquidi, spesso sul mercato per mesi senza offerte serie.<\/p>\n

Alcuni accordi significativi evidenziano comunque la domanda continua di retail di alta qualit\u00e0. Castellana Properties ha acquisito il centro commerciale Bonaire a Valencia per 305 milioni di euro<\/strong> con un rendimento di circa il 7 %<\/strong>, mentre il Jervis Shopping Center di Dublino ha ricevuto offerte vicine a 110 milioni di euro<\/strong>, leggermente al di sotto del prezzo indicativo \u2014 un segnale che gli acquirenti rimangono estremamente sensibili ai prezzi.<\/p>\n

Cosa rivelano le tendenze nazionali su un mercato europeo frammentato<\/h3>\n
    \n
  • Regno Unito:<\/strong> I volumi di investimento nel secondo trimestre sono diminuiti dell\u201911 %<\/strong> a 13,9 miliardi di euro<\/strong>. Londra rimane relativamente resiliente, ma i mercati regionali continuano a sottoperformare.<\/li>\n
  • Germania:<\/strong> I volumi totali nel primo semestre hanno raggiunto 14,2 miliardi di euro<\/strong> (-2 %<\/strong> a\/a), con gli investimenti negli uffici in calo del 23 %<\/strong> e nel retail del 19 %<\/strong>.<\/li>\n
  • Francia:<\/strong> Le transazioni si concentrano sugli immobili prime nei quartieri centrali direzionali con contratti di locazione a lungo termine, mentre gli asset secondari attirano scarso interesse.<\/li>\n
  • Spagna e Portogallo:<\/strong> Grandi operazioni nel settore dei centri commerciali, tra cui Bonaire (305 milioni di euro) e la vendita parziale in corso di una quota di Xanad\u00fa, hanno sostenuto i volumi, ma la selettivit\u00e0 rimane elevata.<\/li>\n<\/ul>\n

    Le principali forze dietro al rallentamento degli investimenti immobiliari commerciali in Europa<\/h3>\n

    Diversi fattori strutturali stanno plasmando l\u2019attuale traiettoria del mercato:<\/p>\n

      \n
    • Finanziamenti costosi:<\/strong> Anche dopo i tagli dei tassi BCE, il costo del credito rimane elevato, soprattutto per gli asset che necessitano di ristrutturazioni o riposizionamenti.<\/li>\n
    • Concorrenza del credito privato:<\/strong> Nel primo semestre 2025, i fondi di debito privato hanno raccolto quasi 40 miliardi di dollari<\/strong> in Europa \u2014 quasi il doppio rispetto ai fondi immobiliari tradizionali.<\/li>\n
    • Incertezza normativa e geopolitica:<\/strong> Tensioni commerciali, cambiamenti normativi e instabilit\u00e0 geopolitica stanno ritardando le decisioni di investimento.<\/li>\n<\/ul>\n

      Rendimenti prime, tendenze dei prezzi e cosa significano per gli investitori<\/h3>\n
        \n
      • Uffici prime:<\/strong> I rendimenti rimangono vicini al 5 %<\/strong>, mentre gli asset secondari vengono scambiati con forti sconti.<\/li>\n
      • Retail core:<\/strong> I principali centri commerciali con un\u2019elevata affluenza raggiungono rendimenti del 6\u20137 %<\/strong> o superiori, mentre i centri pi\u00f9 deboli sono praticamente invendibili.<\/li>\n
      • Vendite in difficolt\u00e0:<\/strong> Le transazioni legate a insolvenze stanno diventando sempre pi\u00f9 comuni con l\u2019aumento delle pressioni di rifinanziamento.<\/li>\n<\/ul>\n

        Su cosa dovrebbero concentrarsi gli investitori immobiliari nel 2025<\/h3>\n

        Il forte calo delle transazioni nel settore degli uffici e del retail in Europa va ben oltre un semplice rallentamento ciclico \u2014 segnala un profondo riallineamento strutturale delle priorit\u00e0 degli investitori. Il capitale si concentra sempre pi\u00f9 su asset prime conformi agli standard ESG con flussi di reddito stabili, mentre le propriet\u00e0 obsolete affrontano forti sconti, difficolt\u00e0 di rifinanziamento e persino il rischio di obsolescenza.<\/p>\n

        Gli analisti prevedono che il resto del 2025 sar\u00e0 dominato da operazioni su singoli asset<\/strong> e transazioni di medie dimensioni (20\u201350 milioni di euro)<\/strong>, mentre le vendite di grandi portafogli rimarranno rare. Il mercato immobiliare europeo non \u00e8 pi\u00f9 definito dal volume delle transazioni, ma da selettivit\u00e0, resilienza e polarizzazione<\/strong> \u2014 tendenze destinate a plasmare la prossima fase del ciclo di investimento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Il mercato immobiliare commerciale europeo sta entrando in una delle fasi pi\u00f9 difficili degli ultimi dieci…<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":49018,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[102],"tags":[230,152,236,431,169],"class_list":["post-47258","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analisi-e-previsioni","tag-francia","tag-germania","tag-portogallo","tag-regno-unito","tag-spagna"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47258","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=47258"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47258\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/49018"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=47258"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=47258"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=47258"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}