{"id":41283,"date":"2025-07-22T22:44:09","date_gmt":"2025-07-22T18:44:09","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=41283"},"modified":"2025-07-22T22:46:00","modified_gmt":"2025-07-22T18:46:00","slug":"la-maggior-parte-degli-asset-commerciali-in-europa-e-attualmente-sottovalutata-affermano-gli-analisti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/it\/2025\/07\/22\/la-maggior-parte-degli-asset-commerciali-in-europa-e-attualmente-sottovalutata-affermano-gli-analisti\/","title":{"rendered":"La maggior parte degli asset commerciali in Europa \u00e8 attualmente sottovalutata, affermano gli analisti"},"content":{"rendered":"

Il mercato immobiliare commerciale europeo sta attraversando una delle sue fasi di rivalutazione pi\u00f9 marcate degli ultimi decenni. Secondo gli analisti di JLL<\/strong>, CBRE<\/strong>, Savills<\/strong> e MSCI<\/strong>, la maggior parte degli asset commerciali in Europa \u00e8 oggi sottovalutata<\/strong>. Questo scenario \u00e8 determinato dall\u2019aumento dei tassi d\u2019interesse, dai cambiamenti strutturali nella domanda e dalla prudenza diffusa tra gli investitori.<\/p>\n

In molti casi, gli asset vengono scambiati con sconti dal 15% al 40%<\/strong> rispetto ai valori pre-pandemia, in particolare nei segmenti uffici, retail e hospitality.<\/p>\n

I principali fattori della sottovalutazione: tassi e rischio<\/h3>\n

Il fattore principale che ha innescato questa correzione \u00e8 stato il ciclo di rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea<\/strong>, che ha portato il tasso di riferimento al 4,25%<\/strong> a met\u00e0 2025, il livello pi\u00f9 alto degli ultimi 20 anni.<\/p>\n

Conseguenze:<\/p>\n

    \n
  • Aumento significativo del costo del debito<\/strong><\/li>\n
  • Minor liquidit\u00e0<\/strong> nei mercati immobiliari<\/li>\n
  • Riduzione delle valutazioni<\/strong>, soprattutto per immobili energivori o con locazioni deboli<\/li>\n<\/ul>\n

    Secondo l\u2019indice MSCI Europe Real Assets, i valori degli uffici prime nelle principali citt\u00e0 europee sono diminuiti in media del 23%<\/strong> dal picco del 2021.<\/p>\n

    Dove si concentrano le maggiori svalutazioni<\/h3>\n

    Gli analisti evidenziano diverse aree con le correzioni pi\u00f9 forti:<\/p>\n

      \n
    • Germania<\/strong> \u2013 Gli uffici a Berlino, Francoforte e Monaco sono scesi del 30\u201335%<\/strong>, con rendimenti saliti oltre il 5,5%<\/strong><\/li>\n
    • Francia<\/strong> \u2013 Parigi tiene meglio, ma le asset regionali nel retail e hotel hanno perso 20\u201330%<\/strong> di valore<\/li>\n
    • Spagna e Portogallo<\/strong> \u2013 Il settore turistico e degli appartamenti serviti ha visto ribassi anche del 35\u201340%<\/strong><\/li>\n
    • Italia<\/strong> \u2013 Milano \u00e8 stabile, ma citt\u00e0 come Bologna e Genova segnano ribassi oltre il 25%<\/strong><\/li>\n
    • Europa centrale e orientale<\/strong> \u2013 Polonia, Repubblica Ceca e Ungheria registrano cali del 15\u201325%<\/strong> per effetto di inflazione, tassi alti e rischio cambio<\/li>\n<\/ul>\n

      Il settore logistico tiene, ma con leggere correzioni<\/h3>\n

      La logistica resta uno dei segmenti pi\u00f9 solidi, trainata dalla domanda e-commerce. Tuttavia, anche qui si osservano lievi cali: i valori sono scesi del 10\u201315%<\/strong>, con rendimenti al 4\u20134,5%<\/strong>.<\/p>\n

      Ad esempio, un asset logistico nell\u2019\u00cele-de-France valutato 2.800 \u20ac\/m\u00b2<\/strong> nel 2021, oggi pu\u00f2 essere scambiato intorno ai 2.400 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>.<\/p>\n

      Le opinioni degli esperti<\/h3>\n

      Secondo il rapporto di Savills:<\/p>\n

      \u201cLe valutazioni attuali riflettono pi\u00f9 la volatilit\u00e0 dei mercati finanziari che la qualit\u00e0 intrinseca degli immobili.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

      Andrew Hilton, Head of Capital Markets di Savills Europe, sottolinea che molti investitori restano in attesa per via dei costi finanziari elevati e della mancanza di chiarezza sui prezzi.<\/p>\n

      CBRE conferma che i rendimenti per uffici prime in Europa occidentale sono saliti da 3,25% a oltre 5,25%<\/strong>, rendendo il rapporto rischio\/rendimento pi\u00f9 interessante per gli investitori a lungo termine.<\/p>\n

      Esempi di transazioni recenti<\/h3>\n

      Nonostante i volumi complessivi siano ancora contenuti, il 2025 ha gi\u00e0 visto operazioni di rilievo:<\/p>\n

        \n
      • KKR<\/strong> ha acquistato un immobile direzionale ad Amsterdam per 310 milioni di euro<\/strong>, con uno sconto del 22%<\/strong><\/li>\n
      • Allianz Real Estate<\/strong> ha investito 470 milioni di euro<\/strong> in portafogli logistici in Europa centrale<\/li>\n
      • Brookfield<\/strong> \u00e8 in trattativa per acquisire un business park in Germania con una svalutazione del 35%<\/strong><\/li>\n
      • Nuveen<\/strong> ha lanciato un fondo da 600 milioni di euro<\/strong> focalizzato su asset distressed<\/li>\n<\/ul>\n

        Questi segnali indicano un ritorno di interesse da parte di investitori istituzionali, pronti ad agire con criteri selettivi.<\/p>\n

        Chi compra in questo momento<\/h3>\n

        I profili pi\u00f9 attivi sono:<\/p>\n

          \n
        • Private equity<\/strong> esperti in operazioni value-add o di ristrutturazione<\/li>\n
        • Fondi pensione e assicurativi<\/strong>, attratti da rendimenti stabili e indicizzati all\u2019inflazione<\/li>\n
        • Operatori ESG-oriented<\/strong>, pronti a valorizzare asset energivori attraverso riqualificazioni<\/li>\n
        • Fondi sovrani e family office<\/strong>, con liquidit\u00e0 sufficiente e bassa esposizione al debito<\/li>\n<\/ul>\n

          Al contrario, sviluppatori e investitori molto indebitati sono spesso costretti a vendere, contribuendo al calo delle valutazioni.<\/p>\n

          I rischi non mancano<\/h3>\n

          Pur in un contesto di opportunit\u00e0, gli analisti segnalano alcune criticit\u00e0:<\/p>\n

            \n
          • Costi ESG elevati<\/strong>, spesso compresi tra 500 e 1.500 \u20ac\/m\u00b2<\/strong><\/li>\n
          • Domanda debole<\/strong> per uffici obsoleti e in posizioni periferiche<\/li>\n
          • Incertezza sui tassi<\/strong>: una politica monetaria restrittiva pi\u00f9 lunga del previsto potrebbe rallentare la ripresa<\/li>\n
          • Pressione normativa<\/strong>, soprattutto in Paesi come Germania, Francia e Olanda, dove gli standard energetici sono inaspriti<\/li>\n<\/ul>\n

            Siamo vicini al punto di svolta?<\/h3>\n

            Secondo JLL:<\/p>\n

            \u201cLo spread tra le aspettative di acquirenti e venditori si sta riducendo. Ci aspettiamo una ripresa delle transazioni nel quarto trimestre del 2025.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

            Una situazione simile a quanto visto nel post-crisi del 2009, quando i maggiori ritorni sono arrivati da acquisti contro-ciclici.<\/p>\n

            Conclusione<\/h3>\n

            Gli asset commerciali europei sono, nel 2025, significativamente sottovalutati<\/strong>. Non si tratta di una crisi, ma di un necessario riassetto del mercato. Per chi ha capitale, competenze operative e visione di lungo termine, il momento \u00e8 favorevole.<\/p>\n

            Con sconti fino al 40%<\/strong> in alcuni segmenti e rendimenti in crescita, il contesto attuale potrebbe rappresentare l\u2019inizio del prossimo ciclo di crescita del real estate in Europa \u2014 per chi sapr\u00e0 coglierlo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Il mercato immobiliare commerciale europeo sta attraversando una delle sue fasi di rivalutazione pi\u00f9 marcate degli…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":40920,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[72],"tags":[146],"class_list":["post-41283","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informazioni","tag-guida"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41283","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41283"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41283\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/40920"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41283"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41283"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41283"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}