{"id":36590,"date":"2025-06-20T16:45:36","date_gmt":"2025-06-20T12:45:36","guid":{"rendered":"https:\/\/erena.me\/?p=36590"},"modified":"2025-06-20T16:49:11","modified_gmt":"2025-06-20T12:49:11","slug":"come-stepstone-ha-trasformato-il-mercato-secondario-immobiliare-in-un-asset-strategico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/erena.me\/it\/2025\/06\/20\/come-stepstone-ha-trasformato-il-mercato-secondario-immobiliare-in-un-asset-strategico\/","title":{"rendered":"Come StepStone ha trasformato il mercato secondario immobiliare in un asset strategico"},"content":{"rendered":"

Nel contesto di un\u2019economia globale in continua evoluzione, gli investitori istituzionali stanno cercando alternative alle strategie immobiliari tradizionali. Un segmento che ha guadagnato notevole rilevanza negli ultimi anni \u00e8 quello dei mercati secondari immobiliari<\/strong> \u2014 un tempo considerati una nicchia, oggi diventati una componente fondamentale nei portafogli sofisticati<\/strong>. A guidare questa trasformazione c\u2019\u00e8 StepStone Group<\/strong>, societ\u00e0 d\u2019investimento americana che ha saputo rendere i secondari immobiliari un asset centrale e stabile<\/strong>.<\/p>\n

Cosa sono i secondari immobiliari?<\/h2>\n

I secondari immobiliari consistono nell\u2019acquisto di partecipazioni esistenti in fondi immobiliari chiusi<\/strong>, permettendo agli investitori di accedere a portafogli gi\u00e0 attivi, con asset noti e flussi di cassa visibili. A differenza degli investimenti primari \u2014 spesso caratterizzati da fondi “alla cieca” \u2014 i secondari offrono maggiore trasparenza e un\u2019allocazione pi\u00f9 rapida del capitale<\/strong>.<\/p>\n

Le transazioni avvengono generalmente con uno sconto sul valore netto (NAV)<\/strong>, in particolare quando il venditore ha bisogno di liquidit\u00e0. Questo crea un’opportunit\u00e0 per gli acquirenti di ottenere rendimenti pi\u00f9 alti e rischio operativo inferiore<\/strong>.<\/p>\n

Strategia anticipata e focalizzata di StepStone<\/h2>\n

StepStone ha iniziato a operare attivamente nel settore secondario gi\u00e0 nei primi anni 2010, molto prima che diventasse mainstream. Ha investito nello sviluppo di una piattaforma analitica proprietaria<\/strong>, in grado di valutare migliaia di fondi in base a settore, area geografica e ciclo economico.<\/p>\n

Entro il 2025, StepStone gestisce oltre 25 miliardi di dollari in asset immobiliari<\/strong>, di cui pi\u00f9 di 8 miliardi in operazioni secondarie<\/strong>. I punti di forza della strategia includono:<\/p>\n

    \n
  • Acquisizione di quote in fondi con portafogli consolidati<\/li>\n
  • Diversificazione globale per area e settore<\/li>\n
  • Utilizzo di sconti dovuti alla necessit\u00e0 di liquidit\u00e0 dei venditori<\/li>\n<\/ul>\n

    Perch\u00e9 i secondari sono diventati “core”<\/h2>\n

    I secondari sono stati a lungo visti come strumenti opportunistici<\/strong>, utili solo in tempi di crisi. StepStone ha ribaltato questa percezione, dimostrando tra il 2020 e il 2025 che possono essere una strategia stabile e scalabile anche in mercati normali<\/strong>.<\/p>\n

    I vantaggi principali includono:<\/p>\n

      \n
    • J-curve ridotta<\/strong> grazie a flussi di cassa immediati<\/li>\n
    • Trasparenza<\/strong> del portafoglio sottostante<\/li>\n
    • Prezzi di ingresso attraenti<\/strong>, con sconti anche del 20%<\/li>\n
    • Diversificazione immediata<\/strong>, spesso con un\u2019unica operazione<\/li>\n<\/ul>\n

      In un contesto post-pandemico e caratterizzato da tassi d\u2019interesse elevati, i secondari sono diventati particolarmente attraenti per fondi pensione, fondi sovrani e fondazioni<\/strong>.<\/p>\n

      Esempi di operazioni significative<\/h2>\n

      Tra le transazioni pi\u00f9 rilevanti concluse da StepStone:<\/p>\n

        \n
      • 350 milioni di dollari in quote di Blackstone Real Estate Partners<\/strong>, con sconto NAV del 12%<\/li>\n
      • 1,2 miliardi di euro in un portafoglio logistico europeo<\/strong>, gi\u00e0 stabilizzato<\/li>\n
      • Acquisto di partecipazioni da un fondo pensione canadese<\/strong> in fase di ribilanciamento<\/li>\n<\/ul>\n

        Queste operazioni hanno generato IRR compresi tra il 14% e il 16% annuo<\/strong>, con maggiore liquidit\u00e0 e meno volatilit\u00e0 rispetto ad altre strategie.<\/p>\n

        Tecnologia e analisi: pilastri della strategia<\/h2>\n

        Il successo di StepStone si fonda su una piattaforma analitica avanzata<\/strong> che consente:<\/p>\n

          \n
        • Monitoraggio NAV in tempo reale e valutazione della performance dei fondi<\/li>\n
        • Integrazione dei criteri ESG a livello di fondo e singolo asset<\/li>\n
        • Modellizzazione di scenari macroeconomici<\/li>\n
        • Costruzione personalizzata del portafoglio per ciascun investitore<\/li>\n<\/ul>\n

          Questa impostazione data-driven consente di filtrare, valutare e finalizzare opportunit\u00e0<\/strong> in modo rapido ed efficiente.<\/p>\n

          Confronto tra strategie immobiliari<\/h2>\n
          \n\n\n\n\n\n\n\n
          Strategia<\/th>\nDescrizione<\/th>\nRendimento atteso<\/th>\nPrincipali rischi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
          Core \/ Core+<\/td>\nAsset stabilizzati e generativi di reddito<\/td>\n5\u20137\u202f%<\/td>\nCorrezione di mercato<\/td>\n<\/tr>\n
          Value-Add<\/td>\nRistrutturazione o riposizionamento<\/td>\n8\u201312\u202f%<\/td>\nEsecuzione, vacancy<\/td>\n<\/tr>\n
          Opportunistic<\/td>\nSviluppo o conversioni complesse<\/td>\n12\u201318\u202f%<\/td>\nCostruzione, rischio timing<\/td>\n<\/tr>\n
          Secondari<\/strong><\/td>\nQuote in fondi esistenti a prezzo scontato<\/td>\n10\u201314\u202f%<\/strong><\/td>\nLiquidit\u00e0, valutazione prezzo<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\n

          In un contesto di tassi in crescita, i secondari rappresentano una soluzione bilanciata tra rendimento, rischio e trasparenza<\/strong>.<\/p>\n

          Chi investe in secondari?<\/h2>\n

          StepStone collabora con una vasta gamma di investitori istituzionali:<\/p>\n

            \n
          • Fondi pensione globali<\/strong>, alla ricerca di rendimento intermedio<\/li>\n
          • Compagnie assicurative<\/strong>, per diversificare dai titoli a reddito fisso<\/li>\n
          • Fondi di fondi<\/strong>, che cercano esposizione liquida e diversificata<\/li>\n
          • Wealth manager<\/strong>, che lanciano veicoli dedicati per clientela privata<\/li>\n<\/ul>\n

            Nel periodo 2023\u20132025, StepStone ha registrato un aumento record di allocazioni nei secondari, favorito da:<\/p>\n

              \n
            • Mercato del credito pi\u00f9 restrittivo<\/li>\n
            • Ritardi nei fundraising primari<\/li>\n
            • Abbondanza di portafogli maturi pronti alla vendita<\/li>\n<\/ul>\n

              Prospettive al 2030<\/h2>\n

              Gli analisti prevedono che il mercato secondario immobiliare globale superer\u00e0 i 200 miliardi di dollari all\u2019anno entro il 2030<\/strong>. StepStone mira ad aumentare la propria esposizione fino a 15 miliardi entro il 2027<\/strong>, con priorit\u00e0 su:<\/p>\n

                \n
              • Espansione geografica<\/strong> in America Latina e Asia<\/li>\n
              • Mandati su misura<\/strong> per clienti istituzionali tematici<\/li>\n
              • Investimenti in AI e metriche ESG<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

                Conclusione<\/h2>\n

                StepStone ha rivoluzionato il modo in cui il mercato guarda ai secondari immobiliari. Ci\u00f2 che era una tattica marginale \u00e8 diventato, grazie all\u2019approccio analitico e alla scala operativa, un asset strategico centrale per gli investitori istituzionali<\/strong>.<\/p>\n

                Con rendimenti solidi, cash flow immediati e rischio contenuto, i secondari oggi non sono pi\u00f9 una nicchia: sono un pilastro.<\/strong><\/p>\n

                 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Nel contesto di un\u2019economia globale in continua evoluzione, gli investitori istituzionali stanno cercando alternative alle strategie…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":36516,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[299],"tags":[527],"class_list":["post-36590","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allestero","tag-estero"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36590","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=36590"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36590\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/36516"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36590"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=36590"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=36590"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}