Apr\u00e8s la saison touristique 2025, les actifs h\u00f4teliers en Europe et aux \u00c9tats-Unis ne font pas face \u00e0 un ralentissement, mais \u00e0 un recalibrage. Ce qui devait \u00eatre une pause post-saisonni\u00e8re s\u2019est transform\u00e9 en une phase de d\u00e9ploiement s\u00e9lectif du capital. Les volumes de transactions sont rest\u00e9s r\u00e9silients, mais la logique des op\u00e9rations a chang\u00e9. Acheteurs et vendeurs se concentrent d\u00e9sormais moins sur l\u2019\u00e9lan du march\u00e9 que sur la performance op\u00e9rationnelle, la solidit\u00e9 des localisations et la capacit\u00e9 des actifs \u00e0 \u00eatre repositionn\u00e9s efficacement.<\/p>\n
Ce changement est visible dans plusieurs segments du march\u00e9. Les investisseurs ciblent les resorts de destination avec des saisons \u00e9tendues, les actifs de loisirs li\u00e9s au ski et exploitables toute l\u2019ann\u00e9e, ainsi que les resorts urbains de nouvelle g\u00e9n\u00e9ration. Les h\u00f4tels urbains int\u00e9gr\u00e9s aux corridors de transport et aux infrastructures \u00e9conomiques attirent \u00e9galement l\u2019attention, en particulier lorsque des opportunit\u00e9s de cr\u00e9ation de valeur existent et que le prix par chambre reste inf\u00e9rieur au co\u00fbt de remplacement.<\/p>\n
Les h\u00f4tels se sont r\u00e9affirm\u00e9s comme l\u2019un des segments les plus r\u00e9silients de l\u2019immobilier commercial. Les donn\u00e9es de HVS indiquent que le premier semestre 2025 a enregistr\u00e9 une activit\u00e9 plus soutenue sur les transactions h\u00f4teli\u00e8res individuelles, tandis que les volumes de portefeuilles se sont affaiblis. Ce sch\u00e9ma refl\u00e8te un changement structurel plut\u00f4t qu\u2019une pause temporaire.<\/p>\n
Les investisseurs n\u2019ach\u00e8tent plus l\u2019h\u00f4tellerie comme une exposition th\u00e9matique globale. Ils analysent d\u00e9sormais la performance op\u00e9rationnelle, la discipline en mati\u00e8re de d\u00e9penses d\u2019investissement et la capacit\u00e9 des actifs \u00e0 conserver leur pouvoir de fixation des prix une fois la haute saison touristique termin\u00e9e.<\/p>\n
Le march\u00e9 post-saison est ainsi devenu plus analytique. Les actifs sont \u00e9valu\u00e9s selon leur capacit\u00e9 \u00e0 performer en dehors des mois de pointe, \u00e0 absorber des co\u00fbts de financement plus \u00e9lev\u00e9s et \u00e0 justifier des strat\u00e9gies de r\u00e9novation ou de repositionnement sans s\u2019appuyer sur des hypoth\u00e8ses de levier agressives.<\/p>\n
Durant la p\u00e9riode de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas, les investisseurs h\u00f4teliers \u00e9taient motiv\u00e9s par un large \u00e9ventail de facteurs, allant de la compression des rendements \u00e0 la diversification des portefeuilles. Dans l\u2019environnement post-2025, ces motivations se sont resserr\u00e9es.<\/p>\n
Les fonds de capital-investissement disposant d\u2019une forte expertise h\u00f4teli\u00e8re figurent parmi les acheteurs les plus actifs, en particulier les fonds domicili\u00e9s aux \u00c9tats-Unis d\u00e9ployant des capitaux en Europe. Leur strat\u00e9gie repose sur l\u2019acceptation du risque op\u00e9rationnel en \u00e9change de cr\u00e9ation de valeur via le repositionnement, l\u2019am\u00e9lioration des marques et l\u2019optimisation de la gestion des revenus, plut\u00f4t que par l\u2019ing\u00e9nierie financi\u00e8re.<\/p>\n
Le capital institutionnel de long terme est \u00e9galement devenu plus visible. Les fonds de pension, les v\u00e9hicules immobiliers ouverts et les structures fran\u00e7aises de type SCPI privil\u00e9gient des strat\u00e9gies orient\u00e9es revenu. Les cessions-baux et les baux d\u2019exploitation de longue dur\u00e9e offrent des flux de tr\u00e9sorerie pr\u00e9visibles, une protection contre l\u2019inflation et des structures adapt\u00e9es \u00e0 des profils de risque conservateurs.<\/p>\n
Un troisi\u00e8me groupe, en croissance rapide, est constitu\u00e9 des family offices et du capital priv\u00e9. Ces investisseurs privil\u00e9gient la pr\u00e9servation du capital \u00e0 long terme plut\u00f4t que le rendement \u00e0 court terme et ciblent des actifs urbains \u00ab troph\u00e9es \u00bb dans des villes caract\u00e9ris\u00e9es par une contrainte structurelle de l\u2019offre. Paris, Madrid et plusieurs villes italiennes figurent de nouveau parmi les priorit\u00e9s, malgr\u00e9 des niveaux de prix \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n
L\u2019une des tendances les plus marqu\u00e9es issues de 2025 est le regain de la demande pour les grands resorts disposant de saisons d\u2019exploitation \u00e9tendues ou annuelles. La vente du Mare Nostrum Resort \u00e0 Tenerife, un complexe de 1 037 chambres, pour 430 millions \u20ac, soit environ 415 000 \u20ac par chambre, illustre cette dynamique. Les analystes estiment que les resorts b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une demande sur douze mois peuvent justifier des capex plus \u00e9lev\u00e9s et rester performants malgr\u00e9 un co\u00fbt du capital plus important. Le sud de l\u2019Espagne et les \u00eeles Canaries sont de plus en plus per\u00e7us comme structurellement sous-offreurs.<\/p>\n
\u00c0 l\u2019inverse, les h\u00f4tels urbains prime ont r\u00e9affirm\u00e9 leur pouvoir de fixation des prix. \u00c0 Paris, l\u2019h\u00f4tel Grand C\u0153ur Latin, 75 chambres, a \u00e9t\u00e9 acquis pour plus de 70 millions \u20ac, soit environ 933 000 \u20ac par chambre. L\u2019h\u00f4tel Filigrane & Spa, 43 chambres, s\u2019est \u00e9chang\u00e9 pour plus de 36,5 millions \u20ac, soit environ 850 000 \u20ac par cl\u00e9. Dans les villes \u00e0 offre contrainte, la raret\u00e9 et la pr\u00e9servation du capital l\u2019emportent sur la compression des rendements.<\/p>\n
Entre ces deux extr\u00eames, les transactions value-add et structur\u00e9es gagnent en importance. Les divergences d\u2019anticipations entre acheteurs et vendeurs favorisent les montages de cession-bail et les programmes de r\u00e9novation clairement d\u00e9finis. L\u2019acquisition de l\u2019h\u00f4tel Abades Nevada Palace \u00e0 Grenade, 258 chambres, pour 30 millions \u20ac par une SCPI fran\u00e7aise, assortie d\u2019un bail de 15 ans et d\u2019un engagement de r\u00e9novation de 5 millions \u20ac, en est un exemple repr\u00e9sentatif.<\/p>\n
Apr\u00e8s la saison 2025, les transactions h\u00f4teli\u00e8res sont de nouveau principalement analys\u00e9es via le prix par chambre, indicateur rapide du positionnement et du risque d\u2019un actif. Les op\u00e9rations europ\u00e9ennes r\u00e9centes montrent une fourchette large mais coh\u00e9rente, allant d\u2019environ 116 000 \u20ac par cl\u00e9 pour des actifs value-add lou\u00e9s dans des villes secondaires, jusqu\u2019\u00e0 850 000\u2013930 000 \u20ac par cl\u00e9 pour les h\u00f4tels parisiens prime.<\/p>\n
| Localisation<\/th>\n | Type d\u2019actif<\/th>\n | Chambres<\/th>\n | Valeur de transaction<\/th>\n | Prix par chambre<\/th>\n | Profil d\u2019investissement<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n |
|---|---|---|---|---|---|
| Tenerife, Espagne<\/td>\n | Resort baln\u00e9aire<\/td>\n | 1 037<\/td>\n | 430 millions \u20ac<\/td>\n | \u2248 415 000 \u20ac<\/td>\n | Resort de loisirs exploit\u00e9 toute l\u2019ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n |
| Paris, France<\/td>\n | H\u00f4tel urbain prime<\/td>\n | 75<\/td>\n | > 70 millions \u20ac<\/td>\n | \u2248 933 000 \u20ac<\/td>\n | Actif urbain troph\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n |
| Paris, France<\/td>\n | H\u00f4tel urbain & spa<\/td>\n | 43<\/td>\n | > 36,5 millions \u20ac<\/td>\n | \u2248 850 000 \u20ac<\/td>\n | Centre-ville prime<\/td>\n<\/tr>\n |
| Grenade, Espagne<\/td>\n | H\u00f4tel urbain (cession-bail)<\/td>\n | 258<\/td>\n | 30 millions \u20ac<\/td>\n | \u2248 116 000 \u20ac<\/td>\n | Cession-bail, value-add<\/td>\n<\/tr>\n |
| Washington, D.C., \u00c9tats-Unis<\/td>\n | H\u00f4tel urbain<\/td>\n | ~410<\/td>\n | 92 millions $ (\u2248 88 M\u20ac)<\/td>\n | \u2248 216 000 \u20ac<\/td>\n | Actif urbain stabilis\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/div>\nConditions de financement et r\u00f4le de la dette<\/h2>\nLa disponibilit\u00e9 de la dette est devenue le principal facteur d\u00e9terminant de l\u2019activit\u00e9 post-saisonni\u00e8re. Les pr\u00eats seniors libell\u00e9s en euros pour des actifs h\u00f4teliers stabilis\u00e9s sont g\u00e9n\u00e9ralement structur\u00e9s avec des ratios pr\u00eat-valeur de 55 \u00e0 65 %, des marges de Euribor + 165 \u00e0 + 350 points de base et des maturit\u00e9s de cinq \u00e0 sept ans. Cet environnement favorise les actifs solides sur le plan op\u00e9rationnel et p\u00e9nalise les plans d\u2019affaires sp\u00e9culatifs.<\/p>\n Lorsque le financement bancaire se restreint, le cr\u00e9dit priv\u00e9 prend le relais, offrant davantage de flexibilit\u00e9 \u00e0 un co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9. Les acqu\u00e9reurs ciblent d\u00e9sormais des actifs capables de satisfaire aux crit\u00e8res d\u2019analyse des pr\u00eateurs dans un march\u00e9 du cr\u00e9dit plus strict et plus s\u00e9lectif.<\/p>\n Ce que le march\u00e9 indique pour 2026<\/h2>\nLes enqu\u00eates de sentiment des investisseurs men\u00e9es par CBRE continuent de classer l\u2019Espagne et l\u2019Italie parmi les march\u00e9s h\u00f4teliers les plus attractifs d\u2019Europe, avec Londres et Madrid en t\u00eate au niveau des villes. La tension centrale demeure toutefois inchang\u00e9e : des vendeurs encore ancr\u00e9s sur des niveaux de prix d\u2019avant la hausse des taux, face \u00e0 des acheteurs int\u00e9grant pleinement le co\u00fbt actuel de la dette.<\/p>\n Le r\u00e9sultat n\u2019est pas une correction brutale du march\u00e9, mais un flux r\u00e9gulier de transactions structur\u00e9es \u2014 cessions-baux, partenariats, cessions s\u00e9lectives et refinancements, souvent int\u00e9grant des crit\u00e8res de financement vert. Dans le paysage post-2025, les actifs h\u00f4teliers ne sont plus acquis pour la dynamique seule, mais pour leur r\u00e9silience, leur profondeur op\u00e9rationnelle et leur capacit\u00e9 \u00e0 performer lorsque les p\u00e9riodes de pointe sont d\u00e9j\u00e0 derri\u00e8re eux.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Apr\u00e8s la saison touristique 2025, les actifs h\u00f4teliers en Europe et aux \u00c9tats-Unis ne font pas…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":50992,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[107,71,118],"tags":[167,228,174],"class_list":["post-51000","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-erena-raiting-fr","category-informations-fr","category-outil-de-comparaison-entre-pays","tag-espagne","tag-france-fr","tag-italie"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51000","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=51000"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/51000\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/50992"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=51000"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=51000"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/erena.me\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=51000"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} |