L\u2019\u00e9conomie europ\u00e9enne des donn\u00e9es cro\u00eet plus vite que les infrastructures capables de la soutenir. En Allemagne, cette pression pousse l\u2019un des plus grands propri\u00e9taires cot\u00e9s du pays, Aroundtown, vers une nouvelle direction strat\u00e9gique. Apr\u00e8s des ann\u00e9es pass\u00e9es \u00e0 s\u2019appuyer sur des bureaux, des h\u00f4tels et des actifs r\u00e9sidentiels, l\u2019entreprise se tourne d\u00e9sormais vers l\u2019infrastructure num\u00e9rique. Selon ses derni\u00e8res communications, Aroundtown pr\u00e9voit que son premier data center allemand \u00e0 Berlin sera op\u00e9rationnel d\u2019ici trois ans, ce qui sugg\u00e8re une mise en service autour de 2028.<\/p>\n
Ce plan marque un virage structurel : au lieu d\u2019attendre un redressement de la demande de bureaux, la soci\u00e9t\u00e9 se positionne au c\u0153ur des besoins croissants de l\u2019Allemagne en installations pr\u00eates pour l\u2019IA et tr\u00e8s \u00e9nergivores.<\/p>\n
Le pivot d\u2019Aroundtown refl\u00e8te la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 des bureaux en Allemagne apr\u00e8s la pand\u00e9mie. Le travail hybride a affaibli la demande, en particulier pour les immeubles sans certifications ESG \u00e9lev\u00e9es ou sans configurations flexibles. \u00c0 Berlin, le taux de vacance est mont\u00e9 \u00e0 8\u201310 %, soit plus de 1,8\u20132,1 million de m\u00e8tres carr\u00e9s inoccup\u00e9s dans toute la ville. Les emplacements prime continuent d\u2019attirer des locataires, mais la partie m\u00e9diane du march\u00e9 s\u2019est nettement affaiblie.<\/p>\n
Les loyers prime des bureaux dans le CBD de Berlin restent proches de 46\u201346,50 \u20ac par m\u00e8tre carr\u00e9 par mois, tandis que les niveaux plus larges du march\u00e9 se situent autour de 25 \u20ac par m\u00e8tre carr\u00e9 par mois. Cet \u00e9cart r\u00e9v\u00e8le une fracture croissante entre les actifs de haute qualit\u00e9 et les immeubles plus anciens, de plus en plus difficiles \u00e0 louer.<\/p>\n
Pour les propri\u00e9taires disposant de milliers de m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux vacants ou sous-performants, ce d\u00e9s\u00e9quilibre pose un d\u00e9fi strat\u00e9gique. La r\u00e9ponse d\u2019Aroundtown a \u00e9t\u00e9 de reconvertir les b\u00e2timents que les locataires traditionnels ne veulent plus. L\u2019entreprise transforme d\u00e9j\u00e0 une partie de son portefeuille en appartements avec services, dont l\u2019ouverture est pr\u00e9vue en 2026. Les data centers repr\u00e9sentent l\u2019\u00e9tape suivante \u2014 et nettement plus ambitieuse.<\/p>\n
Le moment d\u00e9cisif est survenu \u00e0 la mi-2025, lorsque Aroundtown a confirm\u00e9 \u00e9tudier la conversion de bureaux en data centers. \u00c0 la fin de l\u2019\u00e9t\u00e9, l\u2019entreprise avait obtenu des premi\u00e8res attributions de capacit\u00e9 \u00e9lectrique pour plusieurs sites berlinois \u2014 une \u00e9tape cruciale dans un secteur o\u00f9 l\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019\u00e9nergie vaut plus que l\u2019immobilier lui-m\u00eame.<\/p>\n
En novembre, la direction a annonc\u00e9 que dix immeubles en Allemagne ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9s comme sites potentiels, que six projets berlinois disposent d\u00e9j\u00e0 de premi\u00e8res approbations \u00e9nerg\u00e9tiques, et que le premier data center berlinois devrait \u00eatre op\u00e9rationnel dans les trois ans. Ce calendrier renvoie donc \u00e0 2028, m\u00eame si l\u2019entreprise pr\u00e9cise qu\u2019il d\u00e9pend de la s\u00e9curisation compl\u00e8te des contrats d\u2019\u00e9nergie et de travaux techniques de conversion.<\/p>\n
Le responsable march\u00e9s financiers, Timothy Wright, souligne \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition que l\u2019acc\u00e8s au r\u00e9seau est le nouveau goulet d\u2019\u00e9tranglement. Contrairement aux am\u00e9nagements de bureaux classiques, les data centers exigent une alimentation \u00e9lectrique garantie, de la redondance, du refroidissement et de la connectivit\u00e9. Les projets ne peuvent avancer tant que les services publics n\u2019ont pas confirm\u00e9 la capacit\u00e9 \u2014 un processus souvent plus complexe que la construction elle-m\u00eame.<\/p>\n
Aroundtown n\u2019a pas communiqu\u00e9 de budget pr\u00e9cis pour chaque installation. Cependant, les r\u00e9f\u00e9rences du secteur situent le co\u00fbt de construction d\u2019un data center entre 6,6 et 12,1 millions d\u2019euros par MW de charge IT. Un projet de 20 MW \u2014 une \u00e9chelle \u00e9voqu\u00e9e pour une reconversion \u00e0 Francfort \u2014 n\u00e9cessiterait donc un investissement de 130\u2013240 millions d\u2019euros.<\/p>\n
Les revenus, toutefois, se situent \u00e0 un niveau sans comparaison avec les bureaux. En Allemagne, les loyers de colocation wholesale varient de 180 \u00e0 300 \u20ac par kW par mois. Une installation de 10 MW peut g\u00e9n\u00e9rer 22\u201336 millions d\u2019euros par an, et un actif de 20 MW peut atteindre 44\u201372 millions annuels selon le mix de locataires et le niveau de disponibilit\u00e9. M\u00eame en int\u00e9grant les co\u00fbts d\u2019exploitation, la cr\u00e9ation de valeur par rapport aux bureaux est substantielle.<\/p>\n
L\u2019Allemagne s\u2019attend \u00e0 un doublement de la capacit\u00e9 de data centers d\u2019ici 2030, mais le pays fait face \u00e0 des inqui\u00e9tudes croissantes concernant l\u2019offre d\u2019\u00e9lectricit\u00e9. L\u2019Agence f\u00e9d\u00e9rale des r\u00e9seaux pr\u00e9vient que la demande li\u00e9e au calcul d\u2019IA, aux services cloud et aux v\u00e9hicules \u00e9lectriques pourrait d\u00e9passer le rythme d\u2019expansion des \u00e9nergies renouvelables et des centrales \u00e0 gaz flexibles.<\/p>\n
Dans des villes comme Francfort et Amsterdam, les listes d\u2019attente pour de nouveaux raccordements \u00e9lectriques s\u2019\u00e9tendent d\u00e9j\u00e0 sur plusieurs ann\u00e9es. Les postes \u00e9lectriques et transformateurs prennent du temps \u00e0 construire, les autorisations environnementales sont strictes et les municipalit\u00e9s exigent de plus en plus la r\u00e9cup\u00e9ration de chaleur des data centers vers les r\u00e9seaux de chauffage urbain.<\/p>\n
Selon la r\u00e9glementation allemande et europ\u00e9enne en \u00e9volution, les data centers doivent d\u00e9j\u00e0 utiliser au moins 50 % d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 renouvelable, un seuil qui doit tendre vers 100 % d\u2019ici 2027. Cela oblige les op\u00e9rateurs \u00e0 signer des contrats PPA verts de longue dur\u00e9e, ajoutant une couche de complexit\u00e9 suppl\u00e9mentaire. Pour Aroundtown, les premi\u00e8res approbations r\u00e9seau \u00e0 Berlin ne sont donc pas de simples formalit\u00e9s. Elles sont le socle du mod\u00e8le \u00e9conomique.<\/p>\n
Le secteur des bureaux \u00e0 Berlin poursuit une phase de faiblesse. La demande reste inf\u00e9rieure aux niveaux pr\u00e9-pand\u00e9mie, la vacance augmente et les immeubles plus anciens peinent \u00e0 attirer des locataires m\u00eame \u00e0 loyers r\u00e9duits. Les analystes s\u2019attendent \u00e0 ce que la vacance atteigne 11 % si l\u2019offre nouvelle d\u00e9passe le rythme de reprise de la demande.<\/p>\n
Dans ce contexte, convertir des bureaux obsol\u00e8tes en data centers pourrait avoir un effet notable. Les immeubles peu adapt\u00e9s aux besoins des locataires modernes \u2014 plafonds bas, lumi\u00e8re naturelle limit\u00e9e, syst\u00e8mes techniques d\u00e9pass\u00e9s \u2014 peuvent mieux convenir \u00e0 une utilisation technique. Bien que co\u00fbteuses, ces conversions peuvent transformer une propri\u00e9t\u00e9 vacante en une source de revenus durable de type infrastructure. Si l\u2019infrastructure num\u00e9rique offre de meilleurs prix que les locataires traditionnels, certains sous-march\u00e9s pourraient voir les valeurs fonci\u00e8res augmenter. En parall\u00e8le, les municipalit\u00e9s devront \u00e9quilibrer avantages \u00e9conomiques et pr\u00e9occupations li\u00e9es \u00e0 la consommation d\u2019\u00e9nergie, \u00e0 la chaleur produite et au bruit des g\u00e9n\u00e9rateurs, ce qui entra\u00eenera des normes de conception plus strictes et des exigences de r\u00e9utilisation de chaleur.<\/p>\n
La direction laisse les deux options ouvertes. Si les autorisations compl\u00e8tes sont obtenues, Aroundtown pourra choisir d\u2019exploiter les installations avec un partenaire sp\u00e9cialis\u00e9 ou de vendre des projets pr\u00eats \u00e0 construire, enti\u00e8rement autoris\u00e9s, \u00e0 des fonds d\u2019infrastructure avec une prime. Compte tenu de son levier financier et du contexte de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, les analystes anticipent une strat\u00e9gie mixte : conserver certains projets \u00e0 Berlin et Francfort tout en en c\u00e9dant d\u2019autres pour renforcer le bilan.<\/p>\n
La d\u00e9cision d\u2019Aroundtown de lancer son premier data center berlinois d\u2019ici 2028 annonce un tournant majeur pour l\u2019immobilier allemand. Ce mouvement est d\u00e9fensif \u2014 face \u00e0 la vacance \u00e9lev\u00e9e des bureaux \u2014 mais aussi opportuniste, en s\u2019ouvrant \u00e0 l\u2019une des classes d\u2019actifs \u00e0 la croissance la plus rapide en Europe. Si les raccordements \u00e9lectriques continuent d\u2019avancer, l\u2019entreprise pourrait transformer une partie de son portefeuille, passant d\u2019immeubles de bureaux en difficult\u00e9 \u00e0 une infrastructure num\u00e9rique \u00e0 forte valeur.<\/p>\n
Pour l\u2019Allemagne, cela s\u2019inscrit dans une dynamique plus large : les villes ne rivalisent plus pour accueillir des si\u00e8ges sociaux, mais pour obtenir des m\u00e9gawatts, des capacit\u00e9s de refroidissement et des r\u00e9seaux fibre. Les propri\u00e9taires qui s\u00e9curisent ces \u00e9l\u00e9ments en premier fa\u00e7onneront l\u2019infrastructure derri\u00e8re l\u2019expansion europ\u00e9enne de l\u2019IA et du cloud pour la prochaine d\u00e9cennie.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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